Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa 7144 sayılı Kanunla eklenen geçici 31. madde ile, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine, aktiflerinde yer alan taşınmazların değerini, Yİ-ÜFE değerindeki artış oranını dikkate almak suretiyle 30 EYLÜL 2018 tarihine kadar /bu tarih dahil) yeniden değerleme (değer yükseltme) imkan sağlanmıştır. Ancak, bu imkandan yararlanılabilmesi için, yeniden değerleme işlemi sonucunda oluşan değer artışı tutarı üzerinden % 5 oranında hesaplanan verginin, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilmesi ve aynı süre içerisinde ödenmesi gerekmektedir.

Yeniden değerleme uygulamasının usul ve esasları ise, 6 Temmuz 2018 tarihli ve 30470 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 500 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir.

Bu kapsamda yapılacak olan yeniden değerleme işlemi,

- Bankalar veya diğer kredi kuruluşları nezdinde ya da diğer amaçlarla şirket bilanço aktiflerinin güçlendirilmesi, kredibilitesinin artırılması,

- Taşınmazların kayıtlı değerlerinin yükseltilmesine dönük satışa yaklaşan iyi bir alternatif olması,

- Kısa süre içerisinde satışı yapılacak taşınmazın defter değerinin yükseltilerek, satıştan doğan kazancın yani vergi matrahının daraltılarak ödenecek vergi tutarının bu avantajdan yararlanılarak azaltılması

yönlerinden büyük önem taşımaktadır.

Bu konunun önemine dikkat çekmek açısından, yeniden değerleme uygulamasının ana esaslarını belirtmek istiyoruz:

1) Yeniden Değerleme Yapabilecek – Yapamayacak Mükellefler

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri bilançolarına kayıtlı taşınmazları, kanunda yazılı istisnalar dışında yeniden değerleme hakkına sahip bulunmaktadırlar.

Ancak, aşağıda sıralanan mükellefler yeniden değerleme uygulamasından yararlanamaz;

• Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,

• İşletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler,

• Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,

• Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,

• Sigorta ve reasürans şirketleri,

• Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,

• Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,

• 213 sayılı Kanunun 215 inci maddesi uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler.

2) Yeniden Değerlemeye Tabi Olacak – Olmayacak İktisadi Kıymetler

213 sayılı Kanunun geçici 31. maddesinin yürürlüğe girdiği 25/5/2018 tarihi itibarıyla aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar (tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hak niteliğindeki üst hakları dâhil) yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir.

Ancak, sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulamaz. Kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabilir.

Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların, 213 sayılı Kanun uygulamasında amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğu bulunmadığından, isteyen mükelleflerce boş arazi ve arsalar da yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir.

3) Yeniden Değerlemeye Hangi Değer Esas Alınacak?

Yeniden değerleme, taşınmazların ve varsa bu taşınmazlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve bu maddenin yürürlüğe girdiği 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri üzerinden yapılır.

Amortismana tabi taşınmazlar için amortismanın herhangi bir yılda eksik ayrılması veya hiç ayrılmamış olması durumunda, yeniden değerlemeye esas alınacak değer bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirlenir.

213 sayılı Kanunun 272. maddesi uyarınca maliyet bedeline intikal ettirilen giderler ile 163 ve 334 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğleri uyarınca maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları da yeniden değerleme kapsamına girmektedir.

4) Yeniden Değerleme Yapılması Zorunlu Mu? Tüm Taşınmazlar İçin Yeniden Değerleme Yapılması Zorunlu Mu? Kısmi Yeniden Değerleme Mümkün Mü?

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri için yeniden değerleme yapılması zorunlu olmayıp, kapsama giren mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Dileyen mükellefler bilançolarında kayıtlı taşınmazları yeniden değerlemeye tabi tutmayarak mevcut durumlarını muhafaza edebilirler.

Bu düzenlemenin yürürlüğe girdiği 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı veya bir kısmı için bu uygulamadan yararlanılabilir.

5) Yeniden Değerleme Uygulamasından Yararlanmada Son Gün 30 Eylül 2018

Yeniden değerleme işleminde son gün, 30/9/2018’dir.

Geçici 31. Maddede düzenlenen yeniden değerleme uygulamasından yararlanılabilmesi için; söz konusu tarihe kadar yeniden değerleme işleminin yapılması ve değer artışına ilişkin verginin de yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar beyan edilip ödenmesi zorunludur. Yani, Eylül 2018 ayına kadar yeniden değerleme işlemi yapmayıp, bu ay yapanlar, değer artışına ilişkin vergiyi 25 Kasım akşamına kadar beyan edip ödeyeceklerdir.

6) Yeniden Değerleme Uygulaması Nasıl Yapılacak?

Kapsama giren taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerlerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yapılan yeniden değerleme sonucunda, bilançonun aktifi, pasifinden daha yüksek bir değere ulaşmaktadır. Yeniden değerleme sonucunda ortaya çıkan değer artışını hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiştir. Net değer artışının hesaplanabilmesi için yeniden değerlemeye esas alınan ve Kanunun yürürlük tarihi itibarıyla; yasal defter kayıtlarında yer alan yeniden değerlemeden önceki ve bu değerlerin yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla ulaşılan tutarlar dikkate alınarak hesaplanan net bilanço aktif değerlerinin tespiti gerekmektedir.

Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanlarının indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir. Ayrıca, amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılacaktır. Bu durumda değer artışı, taşınmazın yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpımından sonra bulunacak net bilanço aktif değerinden indirilmesi suretiyle hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanarak bulunan değer artışı, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına alınacaktır.

Yeniden değerleme neticesinde hesaplanan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılacaktır.

Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilecektir.

7) Değer Artışının Vergilendirilmesi Nasıl Yapılacak?

Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden % 5 oranında hesaplanan vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilecek ve aynı süre içerisinde ödenecektir.

Söz konusu beyanname gelir ve kurumlar vergisi beyannamelerini elektronik ortamda vermek zorunda olan mükellefler tarafından 340 ve 346 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğlerinde belirtilen usul ve esaslar doğrultusunda elektronik ortamda, bu zorunluluğa tabi olmayan mükellefler bakımından ise örneği 500 No.lu Tebliğ ekinde (Ek 2) yer alan beyanname kullanılmak suretiyle kağıt ortamında ilgili vergi dairesine verilecektir.

Bu verginin; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmesi ve gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak da dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

Değer artışı üzerinden % 5 oranında hesaplanan verginin zamanında beyan edilmemesi veya tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde, bu madde hükümlerinden faydalanılması mümkün bulunmamaktadır. Yani, % 5 oranında hesaplanarak beyan edilen verginin süresinde ödenmemesi halinde, yapılan yeniden değerleme işlemi geçersiz olacaktır.

8) Özel Fon Hesabındaki Tutarlar Ne Olacak?

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, mükellefler tarafından istenildiğinde sermayeye ilave edilmesi mümkün bulunmaktadır. Ancak söz konusu fonun sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.

Şirketin tasfiyesi halinde de bu kapsamda aynı işlem yapılacaktır. Ancak, 193 sayılı GVK.nın 81. maddesinde sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile 5520 sayılı KVK.ya göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, fon hesabında yer alan tutarlar işletmeden çekilmiş veya başka bir hesaba nakledilmiş sayılmaz.

9) Yeniden Değerlemeye Tabi Tutulan Taşınmazların Elden Çıkarılırsa Fon’da Tutulan Değer Artış Tutarları Vergilendirilecek Mi?

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları, satış kazancına dâhil edilmeyecek, fon hesabı kayıtlarda kalmaya devam edecektir.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılmasından önce 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılmasına ilişkin şartların oluşması halinde, pasifte özel bir fon hesabında tutulan değer artışı tutarları özsermayeden düşülmek suretiyle enflasyon düzeltmesi yapılacaktır. Fon hesabının sermayeye eklenmesi halinde de, bu tutar sermaye hesabından düşülerek anılan madde uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılacaktır.

Saygılarımla.