Sadece gayrimenkul sermaye iradından dolayı 2 milyon 266 bin kişinin beyanname vermesi beklenirken, diğer gelirleriyle birlikte kira gelirini beyan edecek mükellef sayısı 3 milyonu buluyor.

Ülkemizde, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’nde kayıtlı toplam konut ve iş yeri sayısı yaklaşık 43 milyon. Bu rakamın 2.5 milyonunun iş yeri olduğu tahmin ediliyor. Ülkemizde 8 milyon kiracı var, kirada oturan kişi sayısı 24 milyon civarında. 2023 yılı sonu itibarıyla ülkemizde ev sahipliği oranı %56.2 ve kiracılık oranı ise %27.2 seviyesindedir. Mart ayında beyanname vermesi gereken ve sadece gayrimenkul sermaye iradından dolayı vergi mükellefi olan kişi sayısının 31.12.2023 tarihi itibarıyla 2.266.450 olduğunu dikkate aldığımızda; kira geliri elde edenlerin sayısının oldukça fazla olduğunu tespit edebiliriz.

Geliri sadece mesken kira gelirinden ibaret olanlar

■ 2023 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğunuz toplam mesken kira geliri 21.000 TL üzerinde ise beyanname vermek zorundasınız.

■ Gayrimenkul sermaye iradlarında mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, emlak vergisine esas alınan değerin %5’idir.

■ 2023 yılı için istisna tutarı 21.000 TL’dir. Bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilir. Mesken kirası elde edip, beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

■ 2023 yılı içerisinde 21.000 TL üzeri mesken kira gelirinizin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiğiniz ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarınızın gayri safi tutarları toplamının 550.000 TL’yi geçmesi halinde, 21.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanamazsınız.

■ Bu istisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

■  Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu konuttan elde edilen kira geliri için, her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

■ Sadece mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar; istisnadan faydalanamayacakları gibi, hazır beyan sisteminden de faydalanamazlar.

■ Mesken kirası elde edenler; götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

■ Götürü gider yöntemini seçenlerin mesken kira gelirinden 21.000 TL istisna düşüldükten sonra, %15 oranında indirim uygulanır.

■ Gerçek gider yöntemini seçenler, sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa 2023 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak yazabilecektir.

■ Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verdikleri mesken için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.

■ Gerçek gider yöntemini seçenler, sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’ini gider olarak gösterebilirler.

■ Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

Kim, ne kadar vergi ödeyecek

Uygulama örneği; mükellef (X), üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 200.000 TL, 121.000 TL ve 300.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin Gelir Vergisi matrahı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Mükellefin, 2023 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kira geliri:

200.000 + 121.000 + 300.000 = 621.000 TL’dir. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

TAHSiLAT VARSA, VERGi VAR

Kendinize ait meskeni 2023 yılında kiraya verip, 2024 ve 2025 yıllarına ait kiraları peşin tahsil etmiş iseniz burada tahsil etmiş olduğunuz kiraların tamamını 2023 yılının kira geliri olarak değil, ilgili oldukları yıllarda yani 2024 yılına ait kira gelirini 2024 beyanında ve 2025 yılına ait kira gelirini ise 2025 yılı beyannamesinde beyan etmek gerekmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradlarında “tahsil” esası caridir. Dolayısıyla sadece tahsil edilen tutar, Gelir Vergisi matrahına esas olur. Örneğin; 2023 yılının 1 Şubat’ında aylık 50.000 TL’ye kiraya verdiğiniz mesken ile ilgili olarak kiracı sadece 2 aylık kirayı ödemiş ve diğerlerini ödememiş ise 2024 yılının Mart ayında vereceğimiz beyannamede sadece tahsil edilen 100.000 TL’yi beyan etmemiz gerekmektedir.