Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Karmaşası

Kat Karşılığı Veya Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmeleri İle Bu Sözleşmeler Kapmasında Yapı Müteahhitleri İle Alt Yükleniciler Arasında Düzenlenen İnşaat Taahhüt Sözleşmelerinin Hangisinde Damga Vergisi VAR, Hangisinde YOK!

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Damga Vergisi Karmaşası

Vergi uygulamasında sıkça karşılaşılan bazı konular vardır. Bunların en başında da, damga vergisi ve uygulamalarına ilişkin konular gelmektedir. Aşağıda ele alacağımız konuda da damga vergisi ile ilgili olup, düzenleme yapılalı 1 yıl geçmiş olmasına rağmen, hala bu konunun tam olarak anlaşılamadığı fark edilmiştir.

Bu Sirkülerde ele alacağımız konu, özel inşaatta maliyetleri yaklaşık % 5 etkileyen, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin “0” (sıfır) oranlı damga vergisi uygulamasından yararlanabilmesi için gerekli olan resmi şekilde düzenlenmiş olma şartından ne anlaşılması gerektiğine ilişkindir.

1) Yasal Mevzuat

Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde; bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılarak buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kağıtların mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda belirtilmiş olanlarda kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm ve manaya bakılacağı; mahiyeti tayin edilmek istenen kağıt üzerinde başka bir kağıda atıf yapılmışsa, atıf yapılan kağıdın hükümlerine nazaran iktisap ettiği mahiyete göre vergi alınacağı; mükerrer 30 uncu maddesinin dördüncü fıkrasında, Bakanlar Kurulunun, bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yer alan maktu vergileri (maktu ve nispi vergilerin asgari ve azami miktarlarını belirleyen hadler dahil) ile nispi vergileri birlikte veya ayrı ayrı, maktu vergilerde on katına, nispi vergilerde ise bir katına kadar artırmaya, uygulanmakta olan maktu vergileri yarısına kadar, nispi vergileri ise kâğıt türleri itibarıyla ayrı ayrı veya birlikte sıfıra kadar indirmeye bu had ve miktarlar arasında yeni had, miktar ve nispetler tespit etmeye yetkili olduğu hükümleri yer almaktadır.

Aynı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun "I. Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün "A. Belli parayı ihtiva eden kağıtlar" başlıklı fıkrasının (1) numaralı bendinde, mukavelenameler, taahhütnameler ve temliknamelerin; 6824 sayılı Kanunun 5. maddesi ile eklenen (14) numaralı bendinde, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri, (15) numaralı bendinde ise , resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinin nispi damga vergisine tabi olduğu hükümlerine yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 15/03/2017 tarihli ve 30008 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 13/03/2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile; 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun "I. Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün "A. Belli parayı ihtiva eden kağıtlar" başlıklı fıkrasının (14) numaralı bendinde yer alan resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri  ve (15) numaralı bendinde yer alan resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerine "0" (sıfır) nispetinde damga vergisi uygulanacağı karara bağlanmıştır.

2) Yapılan Düzenlemenin Değerlendirilmesi ve Ne Anlama Geldiği

Yukarıda yer alan düzenlemenin incelenmesinden de fark edileceği üzere, 13/03/2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile; resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri ile resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinde damga vergisi oranı binde 9,48’den "0" (sıfır)’a indirilmiştir.  Diğer bir ifadeyle, bu sözleşmelerde damga vergisi yükü kaldırılmış, sıfırlanmıştır. Yapılan düzenleme son derece doğru ve yerindedir. Özel inşaat işlerinde damga vergisi yükünü kaldıran son derece önemli bir düzenleme ve karardır.

Yalnız burada dikkate edilmesi gereken husus, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmiş olması gerektiğidir. Yani, damga vergisinin sıfırlandığı kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri, sadece resmi olarak düzenlenmiş olanlarıdır. Resmi şekilde düzenlenmeyen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri binde 9,48 oranında damga vergisine tabi bulunmaktadır.

Peki, Kat Karşılığı Veya Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmelerinin Resmi Şekilde Düzenlenmiş Olmasından Kastedilen Husus Ne?

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda gayrimenkul satış vaadi de içerdiğinden, geçerli olması için Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri gereğince noter nezdinde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Resmi şekilde düzenlenmiş olmasından kasıt, bu sözleşmelerin noter nezdinde düzenlenmesidir. Burada ilginç olan bir şey de, yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinin de sıfır oranlı damga vergisinden yararlanabilmeleri için, kapsamında düzenlendikleri kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde noterde düzenlenmiş olması gerektiğidir.

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmiş olmasını öngören ilgili Kanun maddeleri aşağıdadır:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış̧ olmasına bağlıdır. “

1512 Sayılı Noterlik Kanunu

Madde 60 – Noterlerin görevleri:

1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş̧ olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,

2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş̧ olan bütün hukuki işlemleri bu kanun

hükümlerine göre yapmak,

3. Gayrimenkul satış̧ vaadi sözleşmesi yapmak, “

2644 Sayılı Tapu Kanunu

Madde 26 – Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil Müdürü̈ veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (…)

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. (…)

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edil- mezse iş bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.”

Kat Karşılığı Veya Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmeleri Resmi Şekilde Düzenlenmezse Ne Olur?

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmemesi yani noter nezdinde düzenlenmemesinin birinci olumsuz sonucu, sıfır oranlı damga vergisi uygulamasından yararlanılamamasıdır. Yukarıda da ifade edildiği üzere,  sıfır oranlı damga vergisi uygulaması, sadece resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri için geçerlidir. Resmi şekilde düzenlenemeyen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri binde 9,48 oranında damga vergisine tabi olacaktır.

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmemesinin bir diğer olumsuz sonucu ise, resmi şekilde düzenlenmeyen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinin de sıfır oranlı damga vergisinden yararlanamaması ve bu sözleşmelerin de binde 9,48 oranında damga vergisine tabi olmasıdır.

Konu ile ilgili olarak verilen bir özelgede,

“İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, tamamı kendisine ait arsa üzerine inşaat yapmakta olan … Hiz. Ltd. Şti. ile şirketiniz arasında demir, beton ve kalıp işçiliği içeren birim fiyatlı taşeronluk sözleşmesi imzalandığı belirtilerek söz konusu sözleşmeye 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun A/15 numaralı fıkrası ve 13/03/2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında damga vergisi oranının "0" sıfır olarak uygulanmasının mümkün olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.

(…)

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ekinde yer alan ve şirketiniz ile … Hiz. Ltd. Şti. arasında …/…/2017 tarihinde düzenlenen Taşeronluk Sözleşmesinin 2 nci maddesinde, sözleşme konusunun taşeron tarafından “… Binası" işine ait kaba inşaat (demir, kalıp, beton) işinin imalatı ve işçiliğinin herşey dahil yapım hizmetinin yapılması olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda, …/…/2017 tarihinde imzalanan taşeronluk sözleşmesinin, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan bir sözleşme olmadığı dikkate alındığında, 488 sayılı Kanununa ekli (1) sayılı tablonun "I. Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün A/15 fıkrası kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmayıp; aynı tablonun I/A-1 fıkrasına göre nispi damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.”

Şeklinde görüş bildirilmiştir. (GİB. Ankara VDB.nin 13.06.2018 tarihli ve 90792880-155[5216]- 229258 sayılı Özelgesi)

Sonuç Olarak;

Gerek kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri ve gerekse bu sözleşmeler kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmelerinin sıfır oranlı damga vergisinden yararlanabilmeleri için, mutlak suretle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmelerinin noter nezdinde resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Aksi halde, bu sözleşmelerin tamamı binde 9,48 oranında damga vergisine tabi olacaktır.

Saygılarımla.
08.09.2018

Abdullah TOLU
Yeminli Mali Müşavir
info@toluenymm.com

Kaynak: www. bdTurkey.com

Güncelleme Tarihi: 08 Eylül 2018, 15:41
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER

Başlıksız Belge