banner79

banner80

AVM’ler ve emsal kira bedeli

EKONOMİ 22.10.2020, 09:40
AVM’ler ve emsal kira bedeli

Gelir Vergisi Kanunu’nun “ev kirasız-para faizsiz olmaz” şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle düzenlenmiş “emsal kira bedeli” başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.

Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu tespit edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin yüzde 5’i, diğer mal ve haklarda ise piyasa değerinin % 10’u yıllık emsal kira bedeli olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin, 2020 yılında emlâk vergisi değeri 2 milyon lira olan ve bu değer üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey’in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 100 bin liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 80 bin lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal kira geliri müessesesini bahane edip kirasının artırılmasını isteyebilir mi?

Bu sorulara, önce hemen cevap verelim, sonra da aşağıda sebeplerini açıklayalım. Her iki sorunun cevabı da olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadığı 20 bin lirayı da kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracısından kirasının artırılmasını isteyebilir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunumuz, bütün kanunun yorumlanmasına esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2’nci maddesinde açıklamıştır. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir başka deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz.

Kira ilişkisi kira bedelini de içeren kira sözleşmeleri ile kurulur. Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesine göre, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi idaresince delillendirilmesi hali dışında, vergi dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak zorundadır. Danıştay’ın muhtelif dava dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir. O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler.

Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira bedelinin belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri halinde cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.

Buraya kadar anlattıklarımız, kiraya verenin gerçek kişi olması hali için geçerlidir. Kiraya verenin kurum olması halinde, bedelsiz kira dönemi söz konusu olursa, acaba bu düzenlemeler kurumlara da uygulanacak mıdır? Bu soru giderek önem kazanmaktadır. Çünkü duyduğum kadarı ile bazı AVM’lerin kiracılarını kaçırmamak için kira sözleşmelerine yaptıkları ek protokollerle, kira sözleşmesinin belli bir süre feshedilmemesi karşılığında kirasız dönemler kararlaştırmaktadır. Bu uygulama doğal olarak birtakım vergi soru ve sorunlarını da gündeme getirmektedir.

Olası sorunları kısa kısa değerlendireyim.

Kira bedeli tahsil edilmeyen dönemler için bir gelir kaydı yapılması ve bu dönemlerin alınmayan kira gelirlerinin kurumlar vergisi matrahına dâhil edilmesi bence mümkün değildir. Önce Kurumlar Vergisi Kanununda Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine bir atıf yoktur, atıf sadece ticari kazanç hükümlerinedir. Sonra, kurumlar vergisinde, transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı müessesesi dışında emsal bedel üzerinden vergi tarhını öngören bir düzenleme yoktur. Ancak kiracının ilişkili kişi olması halinde alınmayan kira bedelinin gelir yazılması gerekebilir.

Kira bedelinin stopaja tabi tutulması gereken bir durumun söz konusu olması halinde ise kiracının nakden veya hesaben bir kira ödemesi söz konusu olmadığı için stopaj mükellefiyeti de doğmayacaktır.

Ancak aynı şeyleri KDV Kanunu için söylemek mümkün değildir. Çünkü katma değer vergisi kanunu dönemsel ifalarda, dönemin tamamlanması, bir başka deyişle hizmet veya teslimin gerçekleşmesi ile emsal bedel esasında vergilendirmeyi öngörmektedir. Bu nedenle kira bedeli tahsil edilmemesi kararlaştırılan aylık dönemler için yine KDV hesaplanması gerekmektedir.

Tahsil edilmeyen veya tahsili öngörülmeyen teslim veya hizmet bedelleri üzerinden emsal bedele göre KDV alınması sorununun kanun koyucu tarafından artık bir an önce çözülmesi gerekmektedir. Bu sorun, sadece pandemi dönemine özgü bir sorun da değildir. Ücretini tahsil edemediği halde tahsil de edemediği KDV’yi ödemek zorunda bırakılan meslek mensupları, yurt dışındaki merkezden bedelsiz olarak veya geri alınmamak üzere gönderilen paraların emsal faizi üzerinden KDV yükü ile yükümlendirilen yabancı sermayeli şirketler, bu konunun sıkıntısını yıllardır çekmektedirler.
 

Dünya | Bumin DOĞRUSÖZ

Kaynak: www.bdTurkey.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

Yorumlar (0)
5
parçalı bulutlu
Namaz Vakti 20 Ocak 2021
İmsak 06:48
Güneş 08:17
Öğle 13:20
İkindi 15:50
Akşam 18:13
Yatsı 19:37
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Beşiktaş 18 38
2. Fenerbahçe 18 38
3. Gaziantep FK 18 34
4. Galatasaray 18 33
5. Hatayspor 18 31
6. Alanyaspor 18 30
7. Trabzonspor 19 30
8. Karagümrük 18 27
9. Göztepe 19 25
10. Antalyaspor 19 25
11. Malatyaspor 18 24
12. Sivasspor 18 23
13. Başakşehir 19 23
14. Konyaspor 19 22
15. Kasımpaşa 18 22
16. Rizespor 18 21
17. Kayserispor 19 19
18. Gençlerbirliği 19 19
19. Erzurumspor 19 16
20. Ankaragücü 18 15
21. Denizlispor 18 14
Takımlar O P
1. Giresunspor 17 35
2. İstanbulspor 17 34
3. Samsunspor 17 33
4. Altay 17 32
5. Adana Demirspor 17 31
6. Tuzlaspor 17 30
7. Ankara Keçiörengücü 17 28
8. Altınordu 17 28
9. Bursaspor 17 27
10. Bandırmaspor 17 24
11. Adanaspor 17 21
12. Ümraniye 17 20
13. Boluspor 17 19
14. Menemen Belediyespor 17 16
15. Balıkesirspor 17 16
16. Akhisar Bld.Spor 17 13
17. Ankaraspor 17 9
18. Eskişehirspor 17 3
Takımlar O P
1. Leicester City 19 38
2. M. United 18 37
3. Man City 17 35
4. Liverpool 18 34
5. Tottenham 18 33
6. Everton 17 32
7. West Ham 19 32
8. Chelsea 19 29
9. Southampton 18 29
10. Arsenal 19 27
11. Aston Villa 15 26
12. Leeds United 18 23
13. Crystal Palace 19 23
14. Wolverhampton 19 22
15. Newcastle 18 19
16. Brighton 19 17
17. Burnley 17 16
18. Fulham 17 12
19. West Bromwich 19 11
20. Sheffield United 19 5
Takımlar O P
1. Atletico Madrid 16 41
2. Real Madrid 18 37
3. Barcelona 18 34
4. Sevilla 18 33
5. Villarreal 18 32
6. Real Sociedad 19 30
7. Granada 18 27
8. Cádiz 19 24
9. Celta de Vigo 18 23
10. Real Betis 18 23
11. Levante 18 22
12. Athletic Bilbao 18 21
13. Getafe 17 20
14. Valencia 18 19
15. Eibar 18 19
16. Real Valladolid 19 19
17. Deportivo Alaves 19 18
18. Elche 17 17
19. Osasuna 18 15
20. Huesca 18 12
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@