banner79

banner80

Emlak vergisi takdirine dava açmayana 4 yıl boyunca 6 vergi yüksek

30.07.2021

GÜNDEM 30.07.2021, 10:14
Emlak vergisi takdirine dava açmayana 4 yıl boyunca 6 vergi yüksek

Emlak vergisi, gelir ve kurumlar vergisi gibi beyan esaslı bir vergi değil. Üzerinden emlak vergisi alınacak gayrimenkulün “vergi değeri” mükellefin beyanına bırakılmıyor. Takdir komisyonları tarafından 4 yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri hesaba katılarak ortaya çıkıyor. Takdir edilen bu değer, sonraki 4 yılı etkiliyor (Vergi Usul Kanunu mükerrer madde 49).

İçinde olduğumuz 2021 yılı da bu açıdan çok önemli bir yıl. Çünkü 2022, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında uygulanacak emlak vergisi değerinin hesabında esas alınacak arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir edildi. Takdir edilen değerler, olması gerekenden çok fazla yani fahiş olsa bile dava açılıp iptal edilmezse 4 yıl boyunca (yıl geçişlerinde artış oranı da uygulanarak) geçerli olacak. En az 6 vergi de bu yüksek vergi değeri nedeniyle yüksek ödenecek.

Bu vergilerden ilki, doğal olarak emlak vergisi. Ayrıca değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri üzerinden ve gayrimenkul satışında alınan gelir vergisi, konut satışında uygulanan katma değer vergisi ve tapu harçları gibi birçok başka mali yükümlülük de aşağıda anlatılacağı üzere emlak vergisi değeriyle ilgili.
 

I. Değerli Konut Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesine göre; Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, aynı Kanun’un 29. maddesine göre belirlenen bina vergi değeri 5.227.000 TL’nin (2021 yılı için) üzerinde olan değerli konut vergisine tabi tutuluyor (mesken nitelikli tek taşınmaz vergiden muaftır). Yani vergi değeri, değerli konut vergisi bakımından öncelikle verginin mükellefi olunması bakımından bir kriter. Örneğin; aslında 5.000.000 TL olan taşınmazın bina vergi değeri, takdir komisyonu kararındaki yanlış ve yüksek takdir nedeniyle olması gerekenden fazla olarak 7.000.000 TL belirlendiğinde, esasında ödenmemesi gereken binde 3 oranından vergiyle karşı karşıya kalınabilir.

Üstelik sadece mükellefiyetin belirlenmesinde değil vergi oranlarında da vergi değeri önemli. Çünkü binde 3’ten başlayan değerli konut vergisi oranı, binanın vergi değerine göre binde 10’a kadar çıkabiliyor.
 

II. Veraset ve İntikal Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Veraseten veya ivazsız olarak intikal eden gayrimenkuller, ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın, emlak vergisine esas olan değerle değerleniyor (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md.10/2-b). Bu kapsamda, veraset ve intikal vergisinin beyanı gayrimenkullerin emlak vergisine esas değeri üzerinden yapılacağından, matrahı belirleyen bu değere, ilgili oranın uygulanmasıyla ödenecek vergi ortaya çıkıyor.

Bir başka deyişle, bu yıl takdir edilen değerler, 3 yıl sonraki mirasın ya da bağışın vergisini etkileyebiliyor.
 

III. Gelir Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş olması halinde bu kira, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir.

Bu halde, kira geliri beyan edecek mükelleflerin, en az kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında yıllık kira geliri beyanında bulunmaları gerekiyor.

Ayrıca gayrimenkul alım satımından dolayı, özellikle “değer artış kazancı” nedeniyle ortaya çıkacak gelir vergisi bakımından da vergi değeri önemli. Çünkü burada “emlak vergisi değerinden az olmamak kaydıyla” gerçek satış bedeli esas alınıyor.
 

IV. KDV Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Konut tesliminde uygulanacak KDV bakımından, arsanın Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri, matrahın ve oranın belirlenmesinde esas alınıyor. Dolayısıyla karşılaşılacak vergi yükü bakımından vergi değeri çok önemli bir etken.
 

V. Harçlar Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi

Gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında alınacak nispi tapu harçları emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor (Harçlar Kanunu md. 63/2). Örneğin konut alım satımında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (2021 yılı için geçerli olan) harç alınıyor.  Bu nedenle emlak vergisine esas değerin tespiti tapu harçları bakımından da son derece önem arz ediyor.
 

VI. Emlak Vergisi Takdirine Karşı Kim, Hangi Sürede, Nerede Dava Açabilir?

Emlak vergisi değeri birçok vergi ve harç bakımından bu kadar önemliyken,  bu değerin belirlenmesinde esas oluşturan, takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerine 2012 yılına kadar mükelleflerce dava açılamıyordu. Ancak ilgili hükmü Anayasa Mahkemesi iptal etti[1]. Böylece ilgili belediyelerden ve muhtarlıklardan öğrenilebilecek söz konusu takdirlere karşı mükellefler yani gayrimenkul malik ve hak sahipleri de dava açabiliyor.

Davanın vergi mahkemesinde ve genel dava açma süresi olan 30 gün içinde açılması gerekiyor. Bu süre, takdir işlemlerinin tamamlanarak takdir komisyonu kararların ilgililere tebliği edildiği 30 Haziran 2021’den sonra işlemeye başladı. Bu itibarla, dava açmak için son gün normalde 30 Temmuz 2021. Ancak bu tarih, 20 Temmuz ile 31 Ağustos arasında uygulanan adli tatile yani idari yargıdaki adıyla çalışmaya ara vermeye denk geldiği için davanın, adli tatilin bitiminden itibaren 7 gün içinde de açılması mümkün. Bununla birlikte, burada idari yargıda adli tatile girmeyen bazı mahkemelerin olabildiğini ve bu mahkemeler açısından sıkıntı yaşanabileceğini dikkate almakta yarar var[2].

Peki, 30 günlük süre geçtikten sonra, örneğin sonraki 3 yıl sonra veraset ve intikal vergisi ya da değerli konut vergisine ilişkin dava açmak mümkün olabilir mi?

Burada menfaat ihlaliyle karşı karşıya kaldığı durumla ilgili kendisine tebligat yapılmamış mükelleflerin ya da takdir komisyonu kararından sonra mükellefiyeti doğacak kişilerin, daha sonra ilgili vergi veya harçla karşılaştıklarında da dava açma haklarının olduğu kabul edilmeli. Hatta dava açma hakkının, ilgili takdir komisyonu kararına ilişkin sürenin geçmesinden sonra da belli şartlarda kullanılabileceğini belirleyen yasal düzenleme yapılmalı. Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile korunan haklar bakımından da doğru olan yaklaşım bu olacaktır.

[1] Anayasa Mahkemesinin 31.05.2012 tarihli ve E:2011/38, K:2012/89 sayılı Kararı (13.10.2012 tarihli ve 28440 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır).

[2] Y. Burak ASLANPINAR, “Dikkat! Hak Kaybına Uğramayın: İdare ve Vergi Mahkemelerinin Yarısı Adli Tatil Yapmıyor”, Hukuk Haber, 03.08.2021 (https://www.aslanpinar.com/yayinlarimiz/makaleler-ve-kose-yazilari/idare-ve-vergi-mahkemelerinin-yarisi-adli-tatil-yapmiyor).

Dünya | Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Yorumlar (0)
-2
hafif kar duşu
Namaz Vakti 23 Ocak 2022
İmsak 06:47
Güneş 08:16
Öğle 13:21
İkindi 15:53
Akşam 18:16
Yatsı 19:40
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 22 51
2. Konyaspor 21 42
3. Adana Demirspor 23 37
4. Fenerbahçe 23 37
5. Beşiktaş 23 36
6. Alanyaspor 22 35
7. Hatayspor 22 35
8. Başakşehir 22 34
9. Sivasspor 23 31
10. Kayserispor 22 31
11. Gaziantep FK 21 31
12. Karagümrük 23 30
13. Göztepe 23 27
14. Galatasaray 22 27
15. Giresunspor 22 26
16. Kasımpaşa 22 24
17. Antalyaspor 22 23
18. Rizespor 22 21
19. Altay 22 18
20. Ö.K Yeni Malatya 22 16
Takımlar O P
1. Ümraniye 21 45
2. Ankaragücü 21 45
3. Erzurumspor 20 38
4. İstanbulspor 21 36
5. Eyüpspor 20 36
6. Bandırmaspor 20 33
7. Samsunspor 20 33
8. Adanaspor 20 32
9. Manisa Futbol Kulübü 21 28
10. Tuzlaspor 20 27
11. Gençlerbirliği 21 26
12. Boluspor 19 24
13. Kocaelispor 21 24
14. Keçiörengücü 20 23
15. Menemen Belediyespor 21 23
16. Altınordu 21 22
17. Bursaspor 20 20
18. Denizlispor 21 19
19. Balıkesirspor 20 8
Takımlar O P
1. Manchester City 23 57
2. Liverpool 21 45
3. Chelsea 23 44
4. M. United 22 38
5. West Ham United 23 37
6. Tottenham 19 36
7. Arsenal 20 35
8. Wolverhampton Wanderers 21 34
9. Brighton 21 29
10. Aston Villa 21 26
11. Leicester City 19 25
12. Southampton 22 25
13. Crystal Palace 21 24
14. Brentford 23 23
15. Leeds United 21 22
16. Everton 20 19
17. Norwich City 22 16
18. Newcastle 21 15
19. Watford 20 14
20. Burnley 17 11
Takımlar O P
1. Real Madrid 21 49
2. Sevilla 22 46
3. Real Betis 22 40
4. Atletico Madrid 21 36
5. Real Sociedad 20 33
6. Villarreal 22 32
7. Barcelona 20 32
8. Rayo Vallecano 20 31
9. Valencia 22 29
10. Athletic Bilbao 21 28
11. Celta Vigo 22 27
12. Espanyol 22 27
13. Osasuna 21 25
14. Granada 21 24
15. Elche 21 22
16. Getafe 21 21
17. Mallorca 21 20
18. Cadiz 22 18
19. Deportivo Alaves 21 17
20. Levante 21 11
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@