banner79

banner80

Gayrimenkul alım-satım ve kiralamalarına TL ile devam

Düzenlemede iki yıllık bir geçiş döneminden bahsediliyordu. İki yıl sonra tartışmak üzere bir tarafa yazmıştık. Hızlı geçti zaman. Doldu iki yıl… Bundan sonrası nasıl devam edecek? Merak etmiyor musunuz?

GÜNDEM 28.10.2020, 10:01
Gayrimenkul alım-satım ve kiralamalarına TL ile devam

Yaklaşık 2 yıl önce gayrimenkul işlemlerinde yeni bir dönem başlamış ve gayrimenkul alım satım ve kiralamalarının döviz cinsinden olamayacağına ilişkin düzenleme yapılmıştı. Düzenlemede iki yıllık bir geçiş döneminden bahsediliyordu. İki yıl sonra tartışmak üzere bir tarafa yazmıştık. Hızlı geçti zaman. Doldu iki yıl… Bundan sonrası nasıl devam edecek? Merak etmiyor musunuz?
 

Konuyu hatırlayalım

Hatırlayacağınız üzere 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’da 85 numaralı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan değişiklikle 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye’de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden ya da dövize endeksli gayrimenkul alım satımı ya da kiralaması yapılması yasaklanmış, konu ile ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 6 Ekim 2018 tarihinde yayımlanan Tebliğ ve yine aynı bakanlık tarafından 12 Ekim 2018 tarihinde yayınlanan duyuru ile de konuya ilişkin detaylar belli olmuştu.

Düzenleme çok açık bir şekilde Türkiye’de yerleşik kişiler arasında Türkiye’de bulunan gayrimenkullere ilişkin satış ve kiralama sözleşmelerinde 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türk parası dışında bir bedel belirlenmesini yasaklamıştı. 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte olan ve ödemesi henüz yapılmamış gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedeller için de taraflarca herhangi bir kur üzerinde mutabık kalınamazsa bu bedellerin 2 Ocak 2018 tarihli Merkez Bankası efektif döviz satış kuru ile Türk Lirası’na dönüştürülmesini, bulunan bu tutarın Ocak-Eylül dönemi TÜFE endeksi ile artırılarak sözleşmenin TL tutarına ulaşılmasını zorunlu tutuyordu.

Düzenleme, 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan ve sonraki yılları da kapsayan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ise iki yıl için özel ek bir TÜFE endekslemesi öngörüyordu. Buna göre kapsama giren bir kira sözleşmesinin uygulaması için mevzuat:

- 13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte bulunan kira döneminin sonuna kadar (cari dönem) yukarıdaki şekilde uyarlanan TL kiranın geçerli olacağını, bu dönem için Ekim 2018 ayından cari kira dönemi sonuna kadar başka bir endeksleme/artış yapılamayacağını,

- 13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte olan kira döneminin sonunda, başka bir ifade ile yeni kira döneminin başlangıcında taraflar aralarında artış tutarında anlaşamazlarsa önceki dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin (cari dönem kirası) Ekim 2018 ayından yeni kira döneminin başlangıç ayına kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılarak yeni kira döneminin (birinci kira yılı) TL kirası belirleneceğini, bu yeni kira döneminin sonuna kadar başka bir artış yapılamayacağını,

- Birinci kira yılının sonunda, başka bir ifade ile ikinci kira döneminin başlangıcında taraflar devam eden dönem için yine artış tutarında mutabık kalamazlarsa birinci kira dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin birinci kira dönemi başından o dönemin sonuna kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılacağını ve yeni kira döneminin (ikinci kira yılı) TL kirası olarak kullanılacak kira tutarının belirleneceğini, bu ikinci yıl için belirlenen kiranın iki yıllık sürenin sonuna kadar (Ekim 2020) uygulanacağını,

söylemekteydi.

Zaman hızla aktı ve Ekim 2020’ye geldiğimizde mevzuatta belirtilen sürenin dolması ile acaba bundan sonra tekrar döviz ya da dövize endeksli bir kira söz konusu olabilir mi diye düşünmeye, tartışmaya başlamışken 13 Ekim 2020 tarihinde Hazine ve Maliye Bakanlığı bir duyuru yayınlayarak konuyu özetlemiş ve duyuruyu “Geçiş süreci için öngörülen iki yıllık sürenin sona ermesinden sonra bahse konu sözleşmelerde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden veya dövize endeksli uygulanmaya başlanması ya da yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır. Aksi uygulamaların tespiti durumunda kambiyo mevzuatı uyarınca gerekli yaptırımlar uygulanacaktır.” şeklindeki açık ifade ile tamamlamıştır.
 

Döviz cinsinden ya da dövize endeksli alım-satım ya da kiralama yapılabilecek durumlar

Bakanlık tarafından yayınlanan duyuruda da açıkça belirtildiği üzere ilk düzenlemelerde işaret edilen iki yıllık sürenin sadece mevcut sözleşmelerin TL’ye dönüştürülmesinde uygulanacak yöntem için geçerli olduğunu, iki yıl sonrası dönemde (yani Ekim 2020’den sonra) TL kira tutarlarının belirlenmesinde tarafların kendi iradeleri ile belirleme yapacaklarını ya da Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki hükümlerine başvuracaklarını anlıyoruz.

Öte yandan söz konusu sınırlamaları getiren 32 sayılı Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler başlıklı 8. maddesinde gayrimenkul sektörüne ilişkin aşağıda yer alan üç istisna yer almaktadır:

- Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin (Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin) alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

- Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri

Yukarıdaki üç istisnai durumda sözleşmelerin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak yapılabilmesi mümkün olup bu durumlar dışında konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerine ilişkin sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün bulunmamaktadır.

 

TL sözleşme zorunluluğunun gayrimenkul sektörüne etkisi nedir?

TL cinsinden kira, TL cinsinden alım satım, TL cinsinden borçlanma… kulağa hoş geliyor. Ülkenin de egemenlik hakkı kuşkusuz. Hiç sorun yok buraya kadar. Ama dünyaya kapalı olmadığımız, sermayenin hiç olmadığı kadar akışkan olduğu ve gayrimenkulün (sadece konut ya da işyeri olarak düşünmeden çok geniş anlamda her türlü yaşam ortamı olarak gayrimenkul) dünya üzerinde sınırlı bir kaynak olduğu düşünüldüğünde konuyu sadece Anadolu’nun herhangi bir yerindeki 90 metrekarelik konut ya da bir süre öncesine kadar peş peşe açılan AVM boyutundan öte düşünmek ve getirilen bu sınırlamaların ticareti ne şekilde etkileyeceğini analiz etmek zorundayız. Pandemi gösterdi ki üretim yapacak fabrikaya, hızlı teslimat için yaygın lojistik/depolama kapasitesine, donanımlı hastanelere, kültürel ve sosyal ihtiyaçlar için çok iyi düşünülmüş/planlanmış alanlara… vb. her zaman olduğundan çok daha fazla ihtiyaç var bugün. Bunları gerçekleştirecek küresel sermaye de her zamankinden fazla olarak dolaşıyor dünyada… Ama ne yazık ki bu yatırımların beklentisi ne TL ne ruble, ne YEN ne de peso… Çok büyük bir kısmı dolar ya da Euro getiri peşinde haklı olarak. O durumda da gayrimenkulü TL’ye sıkıştırarak bu ihtiyacı karşılamak pek mümkün değil. Küresel kaynaktan yatırım alabilmek için, fizibilitenin pozitif sonuç vermesi, ticaretin serbest olması ve mevzuatın ticari bir ilişkide tacir olmayan tarafın haklarını koruyacak şekilde sınırlı müdahalede bulunması, tacirler arasındaki ilişkiye müdahalenin az olması beklenir. Bir de sık sık sürpriz yaşamamayı tabii ki…

Dünya | Ersun BAYRAKTAR

Yorumlar (0)
6
az bulutlu
Namaz Vakti 03 Mart 2021
İmsak 06:04
Güneş 07:28
Öğle 13:21
İkindi 16:30
Akşam 19:04
Yatsı 20:23
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 27 57
2. Beşiktaş 26 57
3. Fenerbahçe 26 54
4. Trabzonspor 26 48
5. Hatayspor 27 46
6. Gaziantep FK 27 43
7. Alanyaspor 26 42
8. Karagümrük 27 41
9. Göztepe 26 35
10. Antalyaspor 26 34
11. Sivasspor 26 33
12. Konyaspor 26 32
13. Malatyaspor 27 31
14. Kasımpaşa 26 29
15. Kayserispor 26 28
16. Rizespor 27 28
17. Başakşehir 27 26
18. Erzurumspor 27 26
19. Ankaragücü 26 23
20. Denizlispor 26 21
21. Gençlerbirliği 26 21
Takımlar O P
1. Giresunspor 24 53
2. Samsunspor 24 50
3. İstanbulspor 24 46
4. Altınordu 24 44
5. Adana Demirspor 24 42
6. Altay 24 41
7. Tuzlaspor 24 41
8. Ankara Keçiörengücü 24 39
9. Bursaspor 24 34
10. Bandırmaspor 24 31
11. Ümraniye 24 31
12. Adanaspor 24 26
13. Boluspor 24 26
14. Menemenspor 24 26
15. Balıkesirspor 24 25
16. Akhisar Bld.Spor 24 19
17. Ankaraspor 24 15
18. Eskişehirspor 24 7
Takımlar O P
1. Man City 27 65
2. M. United 26 50
3. Leicester City 26 49
4. West Ham 26 45
5. Chelsea 26 44
6. Liverpool 26 43
7. Everton 25 43
8. Tottenham 25 39
9. Aston Villa 24 39
10. Arsenal 26 37
11. Leeds United 26 35
12. Wolverhampton 27 34
13. Crystal Palace 26 33
14. Southampton 26 30
15. Burnley 26 28
16. Brighton 26 26
17. Newcastle 26 26
18. Fulham 26 23
19. West Bromwich 26 17
20. Sheffield United 26 11
Takımlar O P
1. Atletico Madrid 24 58
2. Barcelona 25 53
3. Real Madrid 25 53
4. Sevilla 24 48
5. Real Sociedad 25 42
6. Real Betis 25 39
7. Villarreal 25 37
8. Granada 25 33
9. Levante 25 32
10. Athletic Bilbao 24 30
11. Celta de Vigo 25 30
12. Osasuna 25 28
13. Getafe 25 27
14. Valencia 25 27
15. Cádiz 25 25
16. Eibar 25 22
17. Real Valladolid 25 22
18. Deportivo Alaves 25 22
19. Elche 24 21
20. Huesca 25 20
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@