29 Mart 2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, bazı mal ve hizmetlerin KDV oranında değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu değişikliklere ilişkin Tebliğ Taslağı da Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi internet sitesinde yayınlanmıştır.
Bugünkü yazımızın konusunu; konut, arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranın da yapılan değişiklik ve değişiklik sonrası uygulamanın nasıl olacağı oluşturmaktadır.
Yeni düzenlemenin neler getirdiğine geçmeden önce, değişmeden önceki uygulamanın nasıl olduğunu kısaca hatırlatmak istiyorum.
30/12/2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2007/13033 sayılı BKK ile; net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m²’nin altındaki konutlar için KDV oranı %1 oranı, bunun dışındaki konut teslimleri ise genel vergi oranı olan % 18 oranında vergiye tabi olmakta idi.
Ancak daha sonra 01/01/2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı BKK ile mal ve hizmetlere uygulanacak KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı BKK da değişiklik yapılarak, 150 m² ye kadar konutların tesliminde uygulanacak KDV oranının emlak vergi değerine göre %1, 8 ve 18 uygulanmasına geçilmiştir.
Son olarak 29 Mart 2022 tarihinde yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile bu uygulamadan da vazgeçilerek, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulama tamamen değişmiştir.
Yeni Yapılan Düzenleme Neler Getirmekte?
Cumhurbaşkanı Kararı ile konut teslimlerindeki KDV oranı yeniden düzenlenerek, konutların net alanının,
- 150 m² ye kadar olan kısmı için %8,
- 150 m²’nin üzerindeki kısımları içinse %18 oranında KDV uygulanması kararlaştırılmıştır.
Ayrıca, “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların,
- Net alanının 150 m² ye kadar olan kısmı için yüzde 1 oranında uygulanmakta olan KDV oranı korunmuş,
- Bu konutlarda da 150 m²’nin üzerindeki kısımlar için yüzde 18 oranında KDV uygulanması karara bağlanmıştır.
Belirlenen yeni oranlar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Dolayısıyla 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;
- 150 m² veya daha az olması durumunda KDV oranı %8,
- 150 m² den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m² ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %8, 150 m²’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı %18 olarak uygulanacaktır.
Ancak, Kararın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2002 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen “konutlar” için eski hükümler (değişiklik öncesinde yürürlükte olan oranlar) uygulanacaktır.
Yapılan bu yeni düzenlemeyle, KDV de ilk defa bir mal için aynı anda bir den fazla oran uygulamasına geçilmiştir. Konuyu basit bir örnekle açıklamaya çalışalım.
Örneğin; müteahhit A Ltd. Şti, 200 m²’lik konutu, Bay E ye KDV hariç 2.500.000.-TL ye satmış olsun. Satılan konutun KDV hesaplaması aşağıdaki şekilde olacaktır.
(2.500.000 x 150/200 x %8) + (2.500.000 x 50/200 x %18)
= 150.000 + 112.500
= 262.500.- TL
KDV hesaplanacaktır.
150 m²’nin altındaki konut satışlarında daha önce ki uygulama yukarıda belirttiğim gibi emlak vergi değerlerine göre %1, 8 ve 18 idi. Ancak Türkiye’nin neredeyse tamamına yakın kısmında emlak vergi değerlerindeki düşüklükten dolayı 150 m²’nin altındaki konut teslimlerinde KDV %1 olarak uygulanıyordu.
İnşaat maliyetlerindeki ve arsa fiyatlarındaki yüksek artışın yanı sıra yeni düzenleme ile 150 m²’nin altındaki konutların KDV’sinin arttırılması, zaten yüksek olan konut fiyatlarının daha da yükselmesine yol açacaktır.
Gelir İdaresi Başkanlığının yayınladığı tebliğ taslağı ile ayrıca konutların net alan hesaplamasında ki karışıklığa son verilerek; bağımsız bölüm net alanının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” ne göre hesaplanacağı belirtilmiştir.
Arsa ve Arazi Teslimlerinde KDV Oranı Nedir?
Yapılan düzenleme ile daha önce %18 olan KDV’ye tabi arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranı 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapılacak teslimlerde %8 olarak uygulanacaktır.
Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.
Erol ÇEMBER
Yeminli Mali Müşavir
