Zaman çok hızlı akıyor. 2022’ye girdik, giriyoruz derken işte ilk iki ayı bitti bile… Şubat ayının 21’inde geçen yıl ilk beyanlarını yaptığımız Değerli Konut Vergisi’nin 2022 beyannamesini de verdik. Ay sonuna kadar ilk taksidini, Ağustos ayında da ikincisini ödeyeceğiz. Bu yılın geri kalanında gayrimenkul vergileri ile ilgili bizi bekleyen temel yükümlülüklerimizi hatırlamakta yarar var: Her biri ayrı bir makale konusu olmakla birlikte Mart ayından itibaren bizi bekleyen yükümlülüklerimize hızlıca, kısa kısa göz atalım dilerseniz.

a) Gerçek Kişilerce 2021 Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyanı

2021 yılı konut kira geliri toplamı 7.000 TL’nin üzerinde olanlar ile işyeri kira geliri 53.000 TL’nin üzerinde olanların Mart 2022 ayının 25’ine kadar Gelir Vergisi Beyannamesi ile bu kira gelirlerini (Gayrimenkul Sermaye İradı) bağlı bulundukları vergi dairelerine beyan edip ilk taksidi Mart sonuna ikinci taksidi ise Haziran ayı sonuna kadar ödemesi gerekiyor.

Beyan yapılırken varsa gerçek ya da götürü gider usulünün seçebileceği unutulmamalıdır. Götürü gider usulü toplam yıllık kira gelirin %15’i olarak hesaplanırken herhangi bir belge ibrazı vb. gerekmemektedir. Gerçek gider usulünde ise belgelendirmek kaydıyla taşınmaza ilişkin kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, faiz giderleri, bir konuta ilişkin 5 yıl boyunda iktisap bedelinin %5’i, vergi, resim ve harçlar, amortismanlar, onarım giderleri, bakım ve idame giderleri, kiralanan gayrimenkulleri kiraya verenlerin ödedikleri kiralar, sahibi olduğu konutu kiraya verenlerin oturdukları konuta ilişkin ödedikleri kiralar ve kiraya verdikleri gayrimenkulle ilgili olarak mahkeme kararı ya da sözleşmeye göre ödenen tazminatların gider olarak yıllık gayrisafi kira gelirlerinden indirilebileceği unutulmamalıdır. 

b) Gerçek Kişilerce 2021 Yılında Gayrimenkul Alım Satımından Elde Edilen Gelirlerin Beyanı

Gayrimenkul alım satımından elde edilen gelir mevcut yasamıza göre ya ticari kazanç ya da değer artışı kazancı olarak vergilendirmeye tabi tutulmaktadır.

Mevcut yasamıza göre;

  • Gayrimenkul inşa işleriyle sürekli olarak uğraşanlar,
  • Gayrimenkul alım satımı ile sürekli olarak iştigal edenler  (bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satmak sürekli olarak iştigal etmek anlamına gelir),
  • Satın aldıkları araziyi iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parselleyip bu süre içinde ya da daha sonra elden çıkaranlar

ticari kazanç kapsamında gayrimenkul alım satım kazancı elde etmiş sayılırlar. 

Buna karşılık gayrimenkul alım satımı ile sürekli olarak uğraşmayan gerçek kişilerin belli bir ivaz (bedel) karşılığında elde ettikleri gayrimenkulleri iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarmaları durumunda elde ettikleri kazanç ise değer artışı kazancı olarak Gelir Vergisi’ne tabi tutulacaktır. 

Bu iki kazanç arasında en önemli fark, değer artış kazancındaki 5 yıllık süredir. Ticari kazanç kapsamındaki vergilendirmede dikkate alınmayan bu durum ivaz karşılığı elde edilen bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde elde edilen gelirin vergilendirilmemesini sağlar. Dolayısı ile gayrimenkul sahibi gerçek kişilerin ellerindeki gayrimenkulü 2021 yılı içinde elden çıkarmış olmaları halinde ;

  • Gayrimenkul alım satım işini sürekli olarak yapıp yapmadıkları
  • Sürekli olarak alım satım yapmamaları halinde elden çıkardıkları gayrimenkulü ne şekilde edindikleri ve ne kadar süreyle elde tuttukları

hususlarını inceleyerek Mart ayının 25’ine kadar, gerekirse diğer gelirleri ile birlikte Gelir Vergisi beyannamesi vermeleri ve hesaplanan verginin ilk taksidini Mart ayı diğer taksidini de Temmuz ayı sonuna kadar ödemeleri gerektiğini hatırlamakta yarar var. 


c) Emlak Vergileri

Yazının başında belirttiğim Değerli Konut Vergisi ile birlikte Emlak Vergisi yükümlülükleri ikiye çıktı. Bilindiği gibi Türkiye sınırları içinde bulunan arsa, arazi ya da binanın malikleri, intifa hakkı sahipleri, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öteden beri gayrimenkulün bulunduğu belediyeye her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksitte Emlak Vergisi ödeme mecburiyetindeler. Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen Değerli Konut Vergisi Hazine ve Maliye Bakanlığı Vergi Dairelerine beyan edilip ödenirken Emlak Vergisi ( Bina/Arsa-Arazi Vergisi ) gayrimenkulün bulunduğu yer belediyesine ödenecek. 

2022 yılının emlak vergisi, yasa gereği komisyonlarca takdir edilen arsa birim metrekare değerleri ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından ortaklaşa belirlenen inşaat birim metrekare değerleri dikkate alınarak hesaplanan yeni değerler üzerinden ödenecek. 2022 yılında belirlenen bu yeni değerler izleyen 3 yıl boyunca ( yani 2023,2024 ve 2025’te) her yıl belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak kullanılacak. 2022 yılı Emlak Verginiz için ilgili belediyeye başvurup tutarı öğrenmenizi tavsiye ederim. 

2022 yılı Emlak (Bina/Arsa-Arazi) Vergisi’nin ilk taksidi Mayıs, ikinci taksidi ise Kasım ayında ödenecek. 

Önümüzdeki günlerde yukarıda belirttiğim konularla ilgili daha detaylı yazılarla buluşmak dileği ile… 

PWC | Ersun BAYRAKTAROĞLU