banner79

banner80

İnşaat şirketlerinde yeniden değerleme sorunu!

Evet, düzenleme yapıldı ancak çıkarılan Tebliğde konu tam olarak açıklığa kavuşturulamadığı için inşaat sektöründe kafalar karıştı. Vergi uzmanlarının bir kısmı düzenlemeden yararlanılabileceği, diğer kısmı ise yararlanılamayacağı görüşünde!

MEVZUAT 08.09.2021, 09:19 08.09.2021, 09:26
İnşaat şirketlerinde yeniden değerleme sorunu!

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Konu, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı arsaların yıl sonuna kadar yürürlükte bulunan düzenlemeye göre yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılamayacağı ile ilgili!
 

Yıl sonuna kadar geçerli olan düzenleme ne?

31 Aralık 2021 tarihine kadar yürürlükte bulunan düzenleme ile, bir defaya mahsus olmak üzere yüzde 2 oranında özel bir vergi ödenmek suretiyle, 9 Haziran 2021 tarihi itibariyle yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların kayıtlı değerlerinin, Yİ-ÜFE değişim oranı esas alınarak yeniden değerlemeye tabi tutulmak suretiyle yükseltilmesine imkân sağlandı (7326 sayılı Kanun Mad.11, VUK Geçici Mad. 31/7, 530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Yeniden değerleme uygulamasından, tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabiliyor. Ancak, dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler, işletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler, serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler, finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler, VUK uyarınca kendilerine kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler yeniden değerleme uygulamasından yararlanamıyor.
 

Kanuna göre hangi taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamıyor?

Kanuna göre, sat-kirala-geri al (sale & leaseback) işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar için yeniden değerleme yapılamıyor (7326 sayılı Kanun Mad.11, VUK Geçici Mad. 31/7). Çünkü, sat-kirala-geri al (sale & leaseback) işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılmış bulunuyor.
 

Peki, Tebliğe göre hangi taşınmazlara yeniden değerleme yapılamıyor?

Maliye’nin 530 No.lu Tebliğinde yeniden değerleme yapılamayacak taşınmazların kapsamının biraz daha genişletildiği görülüyor. Tebliğde yapılan açıklamalara göre, sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetler ile iktisadi kıymetlerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler yeniden değerlemeye tabi tutulamıyor (530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Yine aynı Tebliğde, boş arazi ve arsalar ile kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği açıklanmış bulunuyor.
 

İnşaat sektörünün yaşadığı tereddüt ne?

Tebliğde, inşaat şirketlerinin alım, satım ve inşaat amacıyla aktiflerinde bulunan emtia niteliğindeki kıymetlerinin yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağı, yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğunun bulunmaması nedeniyle boş arazi ve arsaların yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği açık bir şekilde ifade ediliyor (530 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği). Bu açıklamanın mefhum-u muhalifinden hareket edildiğinde, inşaat şirketlerinin emtia niteliğinde olmayan taşınmazları için yeniden değerleme yapabilecekleri sonucuna ulaşılıyor.

Söz konusu düzenleme, yürürlüğe girdiği 9 Haziran 2021 tarihinden bu yana, inşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsaların emtia mı yoksa taşınmaz olarak mı değerlendirileceği, bu düzenleme kapsamında yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılmayacağı konusunda ciddi tereddütlere neden oldu ve olmaya da devam ediyor. Maliye tarafından çıkarılan Tebliğde bu konuda açık bir düzenleme bulunmaması da, bu tereddütleri artırıyor.

Sektörün yaşadığı tereddütün esas nedenini ise, Maliye’nin 2018 yılında uygulanan aynı kapsamlı yeniden değerleme düzenlemesi ile ilgili olarak verdiği özelgesinde yer alan “hasılat paylaşım sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat kapsamında müteahhide verilmiş ve halen devam eden inşaata konu arsa için "250- Arazi ve Arsalar" hesabında izlenip izlenmediğine bakılmaksızın yeniden değerleme yapılamayacağına” ilişkin görüşü oluşturuyor (GİB. Ankara VDB’nin 26.08.2019 tarihli ve 281143 sayılı Özelgesi). Yani, Maliye, inşaat şirketlerindeki bu arsaları emtia olarak kabul ediyor. Nitekim, yapılan vergi incelemelerinde, bu özelge dayanak gösterilerek, inşaat şirketlerinin 2018 yılında yürürlükte olan düzenlemeye göre yaptıkları yeniden değerleme işlemleri kabul edilmedi.
Maliye’nin yeni düzenlemeyle ilgili şifahi görüşü de bu doğrultuda, herhangi bir değişiklik söz konusu değil.
 

Peki, inşaat şirketlerine ait arsalar emtia mı, taşınmaz mı?

Hemen cevap verelim, Maliye’ye göre EMTİA, Medeni Kanun ve bize göre TAŞINMAZ!

Maliye, inşaat şirketlerine ait arsaları, arsa olarak alınıp satılabileceği veya üzerine inşaat yapılabileceği gerekçesiyle taşınmaz değil de, emtia olarak görüyor ve değerlendiriyor. Tabi bu Maliye’nin görüşü!

Türk Medeni Kanunu’na göre arsa ve araziler, tartışmasız taşınmaz niteliğinde! Taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Bunlar, Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesinde;
Arazi, Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler  olarak sayılmış bulunuyor.

Bize göre de, inşaat şirketlerinin inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsalar emtia değil, taşınmaz niteliğinde bulunmuyor. Satın alınan arsa veya arazi üzerine doğrudan inşaat yapılmıyor, öncelikle yapılacak inşaatla ilgili geliştirme (imar vb.) işlemleri yapılıyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 yıl arasında değişen bir süre devam ediyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, inşaat bitimine kadar Tek Düzen Hesap Planı ve Muhasebe Sistemine göre “Duran Varlıklar” grubunda 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Maliye tarafından yayınlanan 1 Sıra No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği ekinde yer alan “Tekdüzen Hesap Çerçevesı, Hesap Planı ve Hesap Planı Açıklamaları”nda da, “250. Arazı̇ ve Arsalar” hesap kodu, “işletmeye ait her türlü arazi ve arsaların izlendiği hesaptır.” şeklinde açıklanıyor. İnşaat şirketlerinin gerek yatırım gerekse ileride inşaat yapmak üzere satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsalar, taşınmaz niteliğinde bulunuyor ve 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Burada hukuken ve muhasebesel anlamda bir tartışma da söz konusu değil.
 

Maliye’nin yeniden değerleme hakkını kısıtlama yetkisi var mı?

Aslına bakarsanız, Maliye’nin böyle bir yetkisi bulunmuyor. İlgili yasal düzenlemede, Maliye’ye verilmiş bir kısıtlama yetkisi de söz konusu değil.

Söz konusu düzenlemede çok açık bir şekilde sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetler için yeniden değerleme yapılamayacağı belirtiliyor. İlgili yasal düzenlemede, bunlar dışında yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan başka bir şey de yok. Maliye’nin bu görüşünü söz konusu düzenlemenin yasalaşması sürecinde yasa metnine ekletmeyip de, sonradan Tebliğ ile açıklaması ve şirketlerin yeniden değerleme haklarını kısıtlaması anlaşılır gibi değil! Kaldı ki, yasa koyucunun böyle bir iradesi olsaydı, sat-kirala-geri al işlemi ile kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetlerde olduğu gibi, inşaat şirketlerinin alım, satım ve inşa işleri yapmak üzere aktiflerinde kayıtlı bulunan arsa ve arazilerin de yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağını ilgili maddede açık bir şekilde düzenlerdi (Aynı görüş için bkz. Erdoğan SAĞLAM, “Yeniden değerleme tebliğ taslağı hakkındaki değerlendirmelerim”, 5 Temmuz 2021, T24).

Bize göre, bu şekildeki arsaların söz konusu düzenleme çerçevesinde yeniden değerlemelerinin yapılmasına yasal bir engel bulunmuyor. Bu nedenle, Maliye’nin, inşaat şirketlerinin yatırım veya ileride inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz olduğu ve ilgili yasa hükmü ile yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan iki özel durum dışında kaldığı hususlarını gözönünde tutarak, mevcut görüşünü gözden geçirmesinin uygun olacağı görüşündeyiz.
 

Sektör STK’ları bu sorunu Maliye’ye iletti!

İnşaat şirketlerinde yoğun bir şekilde yaşanan bu yeniden değerleme sorunu, sektörün STK’ları olan KONUTDER (Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği) ve GYODER (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği) tarafından Maliye’ye aktarılmış bulunuyor.

Sonuç olarak; inşaat sektörü, Maliye’nin kısa süre içerisinde bu konuya açıklık getirmesini bekliyor. 

Dünya | Abdullah TOLU

Yorumlar (0)
4
açık
Namaz Vakti 28 Ocak 2022
İmsak 06:44
Güneş 08:12
Öğle 13:22
İkindi 15:58
Akşam 18:22
Yatsı 19:45
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 23 54
2. Konyaspor 22 45
3. Alanyaspor 23 38
4. Adana Demirspor 23 37
5. Fenerbahçe 23 37
6. Beşiktaş 23 36
7. Hatayspor 23 36
8. Başakşehir 22 34
9. Gaziantep FK 22 32
10. Sivasspor 23 31
11. Kayserispor 23 31
12. Karagümrük 23 30
13. Kasımpaşa 23 27
14. Göztepe 23 27
15. Galatasaray 23 27
16. Giresunspor 23 26
17. Antalyaspor 23 24
18. Rizespor 23 22
19. Altay 23 18
20. Ö.K Yeni Malatya 22 16
Takımlar O P
1. Ümraniye 21 45
2. Ankaragücü 21 45
3. Erzurumspor 21 38
4. Bandırmaspor 21 36
5. İstanbulspor 21 36
6. Eyüpspor 20 36
7. Samsunspor 20 33
8. Adanaspor 21 32
9. Manisa Futbol Kulübü 21 28
10. Tuzlaspor 20 27
11. Keçiörengücü 21 26
12. Gençlerbirliği 21 26
13. Boluspor 19 24
14. Kocaelispor 21 24
15. Menemen Belediyespor 21 23
16. Altınordu 21 22
17. Bursaspor 20 20
18. Denizlispor 21 19
19. Balıkesirspor 20 8
Takımlar O P
1. Manchester City 23 57
2. Liverpool 22 48
3. Chelsea 24 47
4. M. United 22 38
5. West Ham United 23 37
6. Arsenal 21 36
7. Tottenham 20 36
8. Wolverhampton Wanderers 21 34
9. Brighton 22 30
10. Leicester City 20 26
11. Aston Villa 21 26
12. Southampton 22 25
13. Crystal Palace 22 24
14. Brentford 23 23
15. Leeds United 21 22
16. Everton 20 19
17. Norwich City 22 16
18. Newcastle 21 15
19. Watford 20 14
20. Burnley 18 12
Takımlar O P
1. Real Madrid 22 50
2. Sevilla 22 46
3. Real Betis 22 40
4. Atletico Madrid 21 36
5. Barcelona 21 35
6. Real Sociedad 21 34
7. Villarreal 22 32
8. Rayo Vallecano 21 31
9. Athletic Bilbao 22 31
10. Valencia 22 29
11. Osasuna 22 28
12. Celta Vigo 22 27
13. Espanyol 22 27
14. Granada 22 24
15. Elche 22 23
16. Getafe 22 22
17. Mallorca 21 20
18. Cadiz 22 18
19. Deportivo Alaves 22 17
20. Levante 21 11
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@