banner79

banner80

Evini satan vergi ödeyecek mi?

VERGİ 07.03.2020, 13:12
Evini satan vergi ödeyecek mi?

Gerçek kişiler için vergi rehberi – 6

Satın alınan gayrimenkulün 5 yıl içinde satılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı olarak dikkate alınarak vergilendiriliyor. 5 yıldan uzun sürelerde ise vergi alınmıyor.

Gayrimenkul alım satım işlemi  “ticari kazanç”   hükümleri kapsamında değil ise elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir. Buna göre, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.
 

İKTİSAP TARİHİ NASIL BELİRLENECEK?

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 tam yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan doğan kazancın vergilendirme sınırını çizen beş yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir.

Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit yahut konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerinde satılması durumunda iktisap tarihinin hangi tarih olacağıdır. Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir. Buna ilave olarak, arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.

 

İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81'inci maddesinin son fıkrasına göre; mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsünce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü –TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
 

Uygulama Örneği;

Vatandaş Azmi Güzel, 01.05.2015 yılında 600.000 TL'ye aldığı bir konutu 01.03.2019 yılında 1.200.000 TL'ye satmıştır. Azmi Güzel'in değer artış kazancı olarak beyan edeceği matrahı ve ödeyeceği vergiyi aşağıdaki şekilde hesaplayacağız:

Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir.

600.000 TL X (425.26 / 245.42) = 1.039.670 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak, satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi uygulamasındaki ismi ise, istisna öncesi değer artış kazancıdır.

1.200.000 TL – 1.039.670 TL = 160.330 TL

Değer artış kazancı matrahından düşülebilecek olan istisna ve giderler mevuttur. Gelir Vergisi Kanunu'nun 81. maddesi “… elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi…” Yani; tapuda satıcının ödediği yüzde 2 (05.05.2018 – 31.03.2019 tarihleri arasında yüzde 1.5) masraf vb. giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir.

160.330 TL – 18.000 TL = 142.330 TL

2019 yılında yapılan satış ile ilgili 14.800 TL'lik istisna tutarı da düşülür. Bunun sonucunda; 142.330 TL – 14.800 TL = 127.530 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar. İstisna tutarı düşüldükten sonra; Gelir Vergisi matrahı tutarı olan 127.530 TL'nin 2019 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi; 33.095,50 TL olmaktadır. Vatandaş Azmi Güzel 2020 yılının Mart ayında Gelir Vergisi beyannamesi vermek, mart ve temmuz ayında 2 eşit taksitte ödemek zorundadır.
 

Gayrimenkul satışları sıkı takipte

Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarını ve satış bedellerini sürekli izlemektedir. Konutunu satan mükelleflerden alım yapan kişilerin, banka kredisi kullananların, bankalardan kullandığı kredi tutarı ve ekspertiz raporlarını isteyerek, incelemeler yapılmaktadır. Bu incelemelerde; mükellefe tapuda gösterilen değer ile kullanılan krediler arasındaki uyumsuzluk nedeniyle  “izaha davet” müessesesi işletilmekte ve aradaki farkı izah edemeyen mükellefin matrahı artırılarak, cezalı gelir vergisi ve harç tarhiyatı yapılmaktadır.

Siz değerli okurlarımızın, 1 yıl içinde birden fazla konut alım satımı yapılması durumunda; faaliyetin “ticari faaliyet” olarak değerlendirilip, hem defter ve belge tutmamak hem de satışlara fatura düzenlememek fiili nedeniyle cezalı tarhiyat riskini göz ardı etmeden, beyannamelerini buna göre düzenlemesinde büyük fayda var.

Sözcü | Nedim TÜRKMEN

Yorumlar (0)
11°
açık
Namaz Vakti 26 Ocak 2021
İmsak 06:45
Güneş 08:13
Öğle 13:22
İkindi 15:56
Akşam 18:20
Yatsı 19:43
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Beşiktaş 20 44
2. Fenerbahçe 20 42
3. Galatasaray 20 39
4. Gaziantep FK 20 35
5. Alanyaspor 20 34
6. Trabzonspor 20 33
7. Hatayspor 20 32
8. Karagümrük 20 30
9. Malatyaspor 20 27
10. Antalyaspor 20 26
11. Göztepe 20 25
12. Kasımpaşa 20 25
13. Rizespor 20 25
14. Sivasspor 20 24
15. Başakşehir 20 24
16. Konyaspor 20 23
17. Kayserispor 20 19
18. Gençlerbirliği 20 19
19. Ankaragücü 20 18
20. Erzurumspor 20 17
21. Denizlispor 20 14
Takımlar O P
1. Giresunspor 18 38
2. İstanbulspor 18 37
3. Samsunspor 18 36
4. Altay 18 32
5. Adana Demirspor 18 31
6. Ankara Keçiörengücü 18 31
7. Bursaspor 18 30
8. Tuzlaspor 18 30
9. Altınordu 18 28
10. Bandırmaspor 18 27
11. Adanaspor 18 21
12. Ümraniye 18 20
13. Boluspor 18 19
14. Menemen Belediyespor 18 19
15. Akhisar Bld.Spor 18 16
16. Balıkesirspor 18 16
17. Ankaraspor 18 10
18. Eskişehirspor 18 4
Takımlar O P
1. M. United 19 40
2. Man City 18 38
3. Leicester City 19 38
4. Liverpool 19 34
5. Tottenham 18 33
6. Everton 17 32
7. West Ham 19 32
8. Aston Villa 17 29
9. Chelsea 19 29
10. Southampton 18 29
11. Arsenal 19 27
12. Leeds United 18 23
13. Crystal Palace 19 23
14. Wolverhampton 19 22
15. Burnley 18 19
16. Newcastle 19 19
17. Brighton 19 17
18. Fulham 18 12
19. West Bromwich 19 11
20. Sheffield United 19 5
Takımlar O P
1. Atletico Madrid 18 47
2. Real Madrid 19 40
3. Barcelona 19 37
4. Sevilla 19 36
5. Villarreal 20 34
6. Real Sociedad 20 31
7. Granada 20 28
8. Real Betis 20 27
9. Celta de Vigo 20 24
10. Cádiz 20 24
11. Levante 19 23
12. Getafe 18 23
13. Athletic Bilbao 18 21
14. Valencia 20 20
15. Eibar 20 20
16. Real Valladolid 20 20
17. Osasuna 20 19
18. Deportivo Alaves 20 18
19. Elche 18 17
20. Huesca 20 13
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@