Bilindiği üzere, yabancıların son yıllarda ülkemizde taşınmaz edinimine ilişkin ilgileri artarak devam etmektedir. Sadece biz değil, çok sayıda ülke, bu tür taşınmaz alımlarını “oturma izni + bir kaç yıl sonra vatandaşlık verilmesi” veya “doğrudan vatandaşlık verilmesi” avantajlarını da ekleyerek teşvik etmektedir. Bu konuda ülkeler arasında artan rekabetten ülkemizin kazançlı çıkabilmesi için, alıcılara bazı teşvik edici ve kolaylaştırıcı avantajların sağlanması gerekmekteydi. Bunların başında da, vergi istisnası gelmektedir. Ayrıca, bu tür taşınmaz satışları son zamanlarda ülkelere doğrudan döviz girişi sağlayan en önemli unsurlardan birisi haline gelmiş olup, bundan ülke olarak bizim de yararlanmamızı zorunlu hale getirmiştir. Şu anki Dünya konjonktüründe ülkemizin bu konunun dışında kalması düşünülemezdi. Bu tür satışlar yoluyla önemli miktarda dövizin ülkemize gireceğini düşünüyoruz.
Nitekim, bu amaçla 3065 sayılı KDV Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrasına 6824 sayılı Kanunla 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere aşağıdaki (i) bendi eklenmiştir:
“i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”
Maliye Bakanlığı, bu istisnanın usul ve esaslarını 05 Mayıs 2017 tarihli ve 30057 sayılı Resmi Gazete’de yayımladığı 12 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile belirlemiştir.
Anılan Tebliğ çerçevesinde söz konusu istisna düzenlemesine ilişkin açıklamalarımız aşağıda yer almaktadır.
1) Hangi TaşınmazlarKDV İstisnası Kapsamına Giriyor?
Bu istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir. Dolayısıyla, konut ve iş yeri dışındaki diğer binaların yabancılara ve gurbetçilere satışı istisna kapsamına girmemektedir. Örneğin, arsa satışları söz konusu istisna kapsamına girmemekte olup, KDV’ye tabi bulunmaktadır.
Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için;
- Yapı ruhsatının bulunması,
- Alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi,
- Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması
gerekmektedir.
Yapı ruhsatında;
- Konut,
- Dükkan,
- Ofis,
- Büro,
- Rezidans,
- Apart daire,
- Devre mülk ve benzeri
olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilecektir. Kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde,istisna uygulaması açısından fiili teslimin tevsiki aranmayacaktır.
“Yapı ruhsatı”ndan kastedilen husus, “Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi)” değil,“Bina İnşaat Yapı Ruhsatı”dır. Yapı ruhsatı, bir taşınmazın inşa edilebilmesi için gerekli inşaata başlama belgesi, lisansıdır. İnşa edilecek tüm yapılar için alınması zorunlu bir belgedir.Yani, yapı ruhsatı, bir arazi üzerinde inşaat yapabilmek için ilgili belediyeden alınan inşaat izni belgesidir.
2) KDV İstisnası Kapsamına,Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi Girmektedir. Peki İlk Teslimden Kastedilen Ne?
KDV istisnası, sadece konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacaktır. İlk teslimden maksat, satışa konu konut veya iş yerinin konut veya iş yerini inşa edenler tarafından yabancılara ve gurbetçilere satılmasıdır. Daha önce tapuda satış, bağışlama vb. nedenlerle işlem görmüş konut veya iş yerinin istisna kapsamında satışı söz konusu olamayacaktır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde, yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmeyecektir.
Örnek 1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.’ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.’de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından, istisna kapsamında değerlendirilemeyecektir.
Burada tartışması yapılacak en önemli konu, arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahipleri tarafından arsanın karşılığında alınan konut ve iş yerlerinin yabancı ve gurbetçilere satışında KDV istisnası uygulanıp uygulanamayacağıdır.
Maliye Bakanlığı, 12 No.lu Tebliğde, arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından tesliminin ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğini açıklamıştır. Yani, arsa sahiplerinin arsaya karşılık olarak aldıkları konut veya işyerlerini yabancılara ve gurbetçilere satmaları halinde, söz konusu istisnadan yararlanmaları mümkün bulunmamaktadır. Bunun nedeni ise, Maliye Bakanlığı’nın arsa karşılığı inşaat işini trampa olarak değerlendirmesidir. Trampa olarak değerlendirilen arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur: Birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyecektir. Konuya ilişkin olarak Tebliğde yer alan örnek aynen aşağıdadır:
Örnek 2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C) Emlak Ltd. Şti.’den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.’ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.’de bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna uygulanmaz.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, bu konu tartışmalıdır ve açılan tüm davalar idare aleyhine sonuçlanmaktadır. Danıştay ve vergi mahkemeleri, arsa karşılığı inşaat işlerini trampa olarak kabul etmemektedir. Kişisel görüşümüze göre, Maliye Bakanlığı’nın bu hususu da dikkate alarak, bu kapsamda edinilen konut ve iş yerlerinin arsa sahipleri tarafından satışını da söz konusu istisna kapsamında değerlendirmesi daha uygun olurdu.
3) KDV İstisnası Kapsamında Teslim Edilecek Konut veya İş Yeri İle İlgili Bir Sayı ve M2 Sınırlaması Var Mı?
Hayır, yok.
Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcılara, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri satılması veya bu alıcılar tarafından da alınması mümkün bulunmaktadır. Örneğin, şartları taşıyan bir yabancı 5 adet konut, 5 adet de iş yeri aldığında, bu alımlarının tamamı için KDV istisnası uygulanabilecektir.
Öte yandan, istisna kapsamında teslim edilecek konut ve iş yerleri ile ilgili bir m2 sınırlaması da söz konusu değildir. İster 100 m2, isterse 1.000 m2 alınsın, tamamına istisna uygulanacaktır.
4) KDV İstisnasından Kimler Yararlanabilecek?
KDV istisnasından;
- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),
- Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar
yararlanabilecektir.
a)Türk Vatandaşları
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (3/1-ç) maddesinde, Türk vatandaşının Türkiye Cumhuriyeti Devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanabilecektir. Ancak, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanamayacaklardır.
Bu istisnadan faydalanacak Türk vatandaşının,
- İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
- Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması
şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükelleflerin; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşının,
- Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,
- Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını
gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekmektedir.
b) Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (3/1-d) maddesinde, yabancının Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun“Türkiye’de yerleşme” başlıklı 4. maddesine göre, ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır.
Aynı Kanunun 5. maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.
Buna göre, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.
Öte yandan, 5901 sayılı Kanunun 28. maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin de bu istisnadan faydalanmaları mümkün bulunmaktadır.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükelleflerin; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,
- Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),
- Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekmektedir.
c) Tüzel Kişiler
Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar da, bu istisnadan faydalanabilirler.
Kanuni merkezden maksat, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükelleflerin; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,
- Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,
- Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekmektedir.
5) KDV İstisnası Kapsamında İşlem Yapılabilmesi İçin, Satılan Konut ve İş Yerlerine ilişkin Bedelin Ne Zaman Türkiye’ye Getirilmesi Gerekir?
Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, satılan konut ve iş yerlerine ilişkin bedelin;
- En az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce,
- Kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde
alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekmektedir.
Satılan konut ve iş yerlerine ilişkin bedelin Türkiye’ye getirilmesinde iki durum söz konusu olabilir: Birincisi, satış bedeli dövizin yurt dışından Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmesi, ikincisi ise, satış bedeli dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesidir.
İstisna uygulamasında önemli olan husus, satış bedelinin döviz cinsinden Türkiye’ye getirilmesi veya transfer edilmesidir.Ancak, Türkiye’ye bu şekillerde döviz olarak getirilen veya transfer edilen tutarların, istisna kapsamında satış yapan satıcılara döviz cinsinden ödenmesi gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu şekilde Türkiye’ye döviz olarak getirilen tutarlar, satıcılara ödeme TL. veya döviz cinsinden de yapılabilecektir.
Örnek: Satış bedelinin yurt dışındaki alıcı tarafından doğrudan satıcının Türkiye’de bulunan banka hesabına transfer edilmesi halinde, satış bedelinin döviz olarak gönderilmesi şarttır. Alıcıların Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankada kendi adlarına hesap açtırarak yurt dışından öncelikle kendi hesabına transfer yapması, buradan da satıcıya ödeme yapması halinde ise, alıcının Türkiye’de açtırdığı kendi hesabına satış bedelini döviz cinsinden transfer etmesi şarttır. Ancak, kanuni düzenlemede, yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcılara döviz olarak ödeneceğine ilişkin bir şart bulunmamaktadır. Dolayısıyla, alıcılar, Türkiye’ye kendi hesabına döviz olarak getirdikleri tutarları, satıcılara ister döviz isterse Türk Lirası olarak da ödeyebileceklerdir.
Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B) Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin %50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı konusunda anlaşmıştır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilecek ve satıcıya ödenecektir.Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden, bu satış işleminde KDV hesaplanmaz.
İstisnaya ilişkin KDV iadesi ise, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılacaktır.
6) Bedelin Türkiye’ye Döviz Olarak Getirildiği Nasıl Tevsik Edilecek?
KDV istisnası kapsamında satışı yapılan konut ve iş yerlerine ilişkin bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi esastır. Bu ise çeşitli şekillerde gerçekleştirilebilir:
a) Yurt dışında bulunan dövizin,
- Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu,
- Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi halinde ise, dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun gümrük idaresinden alınan beyan formları
ile tevsik edilmesi gerekmektedir.
b) Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile de yapılması halinde ise, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi zorunludur.
c) Dövizin Türkiye’ye fiziken getirildikten veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edildikten sonra, satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi halinde, bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcılara Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
7) Peki, Belirli Konut Veya İş Yeri Almak Amacıyla İstisna Düzenlemesinin Resmî Gazete’de Yayımlandığı 8/3/2017 Tarihinden Önce Türkiye’ye Getirilen Ve Satıcıya Ödenen Dövizler, Bu Kapsamda Getirilmiş Döviz Olarak Kabul Edilecek Mi?
İstisna hükmünün düzenlendiği 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, prensip olarak bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez.
Ancak, Maliye Bakanlığı yayımladığı 12 No.lu KDV Tebliğinde bu konuda bir esneklik sağlayarak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizlerin, tevsik edilmek (konut/iş yeri alım satım sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmeleri vb.) şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilmesini uygun görmüştür.
8) KDV İstisnası Kapsamında Edinilen Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçerisinde Elden Çıkarılmama Şartı Var, DİKKAT
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekmektedir.
İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48. maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.
Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir İdaresi Başkanlığına bildirir.
9) KDV İstisnasının Usulüne Uygun Olarak Gerçekleşmemesi
Söz konusu 13/i maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden satıcı mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.
İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranılacaktır.
Görüldüğü gibi, istisna uygulamasında satıcı konumundaki yapımcı müteahhit ve inşaat firmalarının ağır sorumlulukları bulunmaktadır. Satıcıların, Tebliğdeki düzenlemeleri iyi okuyarak, işlemlerinde son derece dikkatli davranmalarında yarar vardır. Aksi halde, ciddi vergi ve vergi ziyaı cezası ile karşı karşıya kalabilirler.
10) Satıcılar KDV İstisnasını Nasıl Beyan Edecek?
Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırı aracılığıyla beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı” sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. İade talep etmek istemeyen mükellefler, “Yüklenilen KDV” sütununa “0” yazmalıdır.
Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildirir. Bu bildirim formu KDV1 beyannamesinin son versiyonu (26 Versiyon) ile beyannamenin Ekler başlıklı bölümüne de eklenmiştir.
11) Satıcılar,İstisna Kapsamında Yaptıkları Bu Satışları Nedeniyle KDV İadesi Alacaklar Mı?
KDV Kanununu 13/i maddesinde yer alanve yabancılar ile gurbetçilere konut ve iş yeri satışlarını KDV’den istisna tutan düzenleme, aynı Kanunun 32. Maddesine göre tam istisna kapsamında bulunduğundan, satıcılar bu satışları nedeniyle yüklenip indiremedikleri KDV’yi iade olarak talep edebileceklerdir.
İade İçin Aranılan Belgeler
- Standart iade talep dilekçesi
- İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek KDV listesi
- İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen KDV listesi
- İadesi talep edilen KDV hesaplama tablosu
- Satış faturaları listesi
- Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler
- Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları
- Satışa ilişkin tapu kayıt örneği
Mahsuben İade
Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri, yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde, miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, YMM raporu ve teminat aranmadan yerine getirilecektir.
Nakden İade
Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan ve 5.000 TL’yi aşmayan nakden iade talepleri vergi inceleme raporu, YMM raporu ve teminat aranmadan yerine getirilecektir. İade talebinin 5.000 TL’yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya YMM raporuna göre yerine getirilecektir. Aşan kısım için teminat verilmesi halinde ise, mükellefin iade talebi yerine getirilecek ve teminat, vergi inceleme raporu veya YMM raporu sonucuna göre çözülecektir.
Sonuç olarak; söz konusu istisna kapsamında işlem yapılabilmesi için,
- Alıcıların bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan Türk vatandaşları ve yabancılar olması,
- Satışı yapılacak taşınmazın konut veya iş yeri vasfında olması,
- Bu konut veya iş yerinin,konut veya iş yerini inşa eden mükellef tarafından alıcılara ilk tesliminin yapılması,
- Satış bedelinin alıcılar tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi,
- Alıcıların KDV istisnası kapsamında satın aldıkları konut ve iş yerlerini en az bir yıl süreyle elden çıkarmamaları,
gerekmektedir.
İşin ilginç yanı, istisna uygulamasının esas sorumluluğu ve ağırlığı, satıcı müteahhit ve inşaat şirketlerindedir.
İşin ilginç yanı ise, istisna uygulamasının esas sorumluluğu ve ağırlığının, satıcı müteahhit ve inşaat şirketlerine bırakılmış olmasıdır.
Saygılarımla.
