2026 yılında ödenecek emlak vergisinin ilk taksitinin son günü 31 Mayıs Pazar gününe denk gelmektedir. Ancak söz konusu tarihin hafta sonuna rastlaması nedeniyle ödeme süresinin son günü 1 Haziran Pazartesi gününe uzamaktadır.
Emlak vergisinin 1 Haziran Pazartesi gününe kadar ödenmemesi halinde, ödenmesi gereken tutar üzerinden aylık yüzde 3,7 oranında gecikme zammı uygulanacaktır.
Bununla birlikte, bazı durumlarda emlak vergisi ödenmesi gerekmemektedir. Bu istisnai durumlardan biri de emeklilere tanınan haktır.
31 Aralık 2025 tarihi ve öncesinde Türkiye’deki kanunla kurulmuş bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar, belirli şartları taşımaları halinde 2026 ve sonraki yıllarda sahip oldukları tek konut için emlak vergisi ödemeyeceklerdir. Yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar ise bu uygulamadan yararlanamamaktadır.
Bu uygulamadan yararlanabilmek için yalnızca emekli olmak yeterli olmayıp, ayrıca bazı ek şartların da birlikte sağlanması gerekmektedir.
Bu şartları birlikte inceleyelim.
Konuta ilişkin şartlar
Emekliler açısından indirimli (sıfır oranlı) bina vergisi uygulamasından yararlanılabilmesi için konutun aynı anda üç şartı birlikte taşıması gerekmektedir: binanın mesken (konut) niteliğinde olması, tek konut olması ve brüt 200 m²’yi aşmaması.
Söz konusu uygulama yalnızca mesken vasıflı taşınmazlar için geçerlidir. Bu nedenle konut niteliği taşımayan ya da mesken vasfını kaybeden taşınmazlar bakımından bu uygulamadan yararlanılması mümkün değildir.
Konutun bir kısmının depo, dükkân veya benzeri ticari amaçlarla üçüncü kişilere kullandırılması halinde ise taşınmazın mesken dışında bir amaca tahsis edildiği kabul edilir ve bu durumda sıfır oranlı bina vergisi uygulamasından yararlanılamaz; dolayısıyla emlak vergisi tam olarak ödenir.
Örneğin SGK emeklisi Yalçın Amca’nın emekli maaşı dışında herhangi bir geliri bulunmamaktadır. Ancak sahip olduğu konutun bir odasını, binanın altında bulunan kırtasiyeye depo olarak kullanılmak üzere aylık 10.000 TL bedelle kiraya vermiştir. Bu durumda taşınmazın bir bölümü ticari amaçla kullandırıldığından, konut mesken niteliğini kaybetmiş sayılacak ve Yalçın Amca taşınmazın tamamı için emlak vergisi ödemek zorunda kalacaktır.
Özetle, bir taşınmazın tamamen veya kısmen mesken dışında bir amaçla kullanılması halinde bu uygulamadan yararlanılması mümkün değildir.
Genel şartlar
Bu uygulamadan yararlanılabilmesi için bazı ek şartların da birlikte sağlanması gerekmektedir. Bu şartları sırasıyla ele alalım.
İlk şart, emekli aylığının Türkiye’de kanunla kurulmuş bir sosyal güvenlik kurumundan bağlanmış olmasıdır. Emekli Sandığı, SSK, Bağ-Kur veya benzeri sosyal güvenlik kurumlarından aylık alınması gerekmektedir. Yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar bu uygulamadan yararlanamaz. Ayrıca emeklilikten kazanılan bu hak, emekli olunan yıl değil, takip eden yıldan itibaren kullanılabilmektedir.
Örneğin Aralık 2025’te emekli olan Kemal Amca, diğer şartları da sağlaması halinde 2026 yılından itibaren bu uygulamadan yararlanabilecektir. Buna göre 2025 yılı için emlak vergisini ödeyecek, 2026 ve sonraki yıllarda ise istisnadan yararlanacaktır.
İkinci şart, elde edilen gelirin yalnızca emekli aylığından ibaret olmasıdır. Kira geliri, serbest meslek kazancı (avukatlık, doktorluk gibi), ticari kazanç (market işletmeciliği gibi) ya da benzeri gelirlerin bulunmaması gerekir. Ancak banka faizi ve repo gibi menkul sermaye iratları için belirlenen sınır aşılmadığı sürece bu durum uygulamadan yararlanmaya engel değildir. 2025 yılı için bu sınır 330 bin TL, 2026 yılı için ise 400 bin TL olarak dikkate alınmaktadır.
Örneğin Bağ-Kur emeklisi Murat Amca, emeklilik sonrasında bir market açarak faaliyette bulunmaya başlamış ve 2026 yılında 20 bin TL gelir elde etmiştir. Her ne kadar gelir tutarı düşük olsa da ticari faaliyet söz konusu olduğundan Murat Amca bu uygulamadan yararlanamayacaktır.
Üçüncü şart ise konutun tek olması ve brüt 200 m²’yi aşmamasıdır. Emeklinin tek konutu dışında gelir getirmeyen arsa, arazi veya dükkânı bulunması, bu hakka engel değildir. Ancak birden fazla konutun bulunması halinde, diğer şartlar sağlansa dahi bu uygulamadan yararlanılması mümkün değildir. Hatta ikinci konuta hisseli sahip olunması dahi bu sonucu değiştirmez; birden fazla konutu olanlar, diğer şartları sağlasalar bile istisnadan yararlanamaz..
Eşin çalışmasının bir önemi yok
Emekli olan kişinin eşinin, anne ve babasının, çocuklarının veya kardeşlerinin gelir elde ediyor olması, sosyal güvenlik kurumundan aylık alan kişinin bu uygulamadan yararlanmasını etkilemez. Değerlendirme yalnızca emeklinin kendi gelir durumu üzerinden yapılır.
Örneğin SGK’dan emekli Eda Hanım’ın adına kayıtlı tek bir konut bulunmaktadır. Eşi Ahmet Bey ise banka müdürü olarak yüksek bir maaş almakta ve ayrıca iki konut ile iki dükkânı kiraya vererek gelir elde etmektedir. Buna rağmen Ahmet Bey’in gelir ve malvarlığı durumu Eda Hanım’ı etkilemeyecek; Eda Hanım diğer şartları da sağlamak kaydıyla sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanmaya devam edecektir.
Hisseli evlerde ne olacak?
Eşler tek konuta hisseli sahiplerse, hisseleri oranında istisnadan yararlanabilirler. Konuta hisseli sahip olunması halinde ise evin toplam brüt alanı dikkate alınacağından, toplam brüt alan 200 m2’yi aşarsa, bu istisnadan yararlanılmayacaktır. Yani burada istisna şartını sağlayan kişi kendi payına düşen kısmı kadar istisnadan yararlanacaktır. Ama evin toplam brüt metrekare bedeli 200 m2’yi aşarsa istisnadan yararlanılamaz.
Örneğin, SGK’dan emekli olup başkaca geliri bulunmayan Nesrin Hanım ile bir kurumda çalışan eşi Ali Bey, 180 m² büyüklüğündeki bir konuta eşit hisselerle sahiptir ve yıllık 1.800 TL emlak vergisi ödemektedir. Bu durumda Nesrin Hanım kendi hissesine isabet eden 900 TL için sıfır oranlı uygulamadan yararlanacak ve bu tutarı ödemeyecektir. Ali Bey ise kendi hissesi için vergisini ödemeye devam edecektir. Sonuç olarak toplam emlak vergisi 1.800 TL yerine 900 TL olacaktır.
Buna karşılık, emekli bir eşin birlikte sahip olduğu 300 m²’lik bir konutta, eşler yarı yarıya hisseli olsa dahi toplam brüt alan 200 m² sınırını aştığı için bu uygulamadan yararlanılamaz. Bu durumda hisse oranı değil, taşınmazın toplam büyüklüğü esas alınır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, 200 m² sınırının hisse oranına göre değil, konutun toplam brüt alanına göre değerlendirilmesidir. Dolayısıyla emekli olan eşin payına düşen alan 150 m² olsa bile, konutun toplam brüt alanı 300 m² olduğundan eşler diğer şartları taşısalar dahi sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanamayacaktır.
Ayrıca bir kişinin birden fazla konuta, düşük oranlı dahi olsa hisseli şekilde sahip olması halinde de bu uygulamadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda her bir taşınmaz için hissesi oranında emlak vergisi ödenmeye devam edilir.
Kısaca: iki yarım bir etmez!
Kira gelirinin olması istisnaya engeldir
Kira geliri elde edilmesi istisnadan yararlanmaya engeldir. Kira tutarı önemli değildir. 1 TL dahi olsa bu istisnadan yararlanılamaz.
Sahip olduğunuz evi kiraya verip siz de kiraya çıkarsanız o zaman istisnadan yararlanabilirsiniz. Ama sahip olunan tek konutu kiraya verip başkasının evinde kira vermeden oturulursa o zaman kira geliri var kabul edilir ve istisnadan yararlanılamaz.
Örneğin emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Derya Hanım oturduğu evi kiraya verip kiralık başka bir eve taşınmıştır. Bu durumda Derya Hanım istisnadan yararlanmaya devam edecektir.
Ancak
Örnek 1) Emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Fatma Hanım oturduğu evi kiraya verip oğlunun yanına ve oğlunun sahip olduğu eve taşınmıştır. Bu durumda Fatma Hanım, kira geliri olduğu gerekçesiyle istisnadan yararlanamayacaktır.
Örnek 2) Emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Özlem Hanım oturduğu evi kiraya verip kızının yanına ve kızının da kira ödediği eve taşınmıştır. Bu durumda Özlem Hanım, kira geliri olduğu gerekçesiyle istisnadan yararlanamayacaktır.
Örnek 3) Emekli aylığından başka geliri olmayan SGK’dan emekli Ercan Amca oturduğu evi kiraya verip oğlunun yanına ve kirayı da Ercan Amcanın (kendisinin) üstlendiği eve taşınmıştır. Bu durumda Ercan Amca kirayı kendi üstlendiği için bu istisnadan yararlanmaya devam edecektir.
Emekli, çalışmaya devam ederse bu istisnadan yararlanamaz
Emekli olan kişinin emeklilik sonrasında çalışmaya devam etmesi halinde, sahip olduğu tek konut için uygulanan sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanması mümkün değildir. Bu durumda emlak vergisi ödenmesi gerekir.
Örneğin SGK’dan 2019 yılında emekli olan Nazım Bey, emeklilik sonrası herhangi bir çalışma yapmama kararı almış ve 2020 yılından itibaren sahip olduğu tek konut için emlak vergisi ödememiştir. Ancak 2 Aralık 2025 tarihinde Samsun’da bulunan X Hukuk Bürosu’nda yardımcı işler yapmak üzere yeniden çalışmaya başlamıştır. Bu durumda Nazım Bey, 2025 yılı için emlak vergisi ödemeyecek ama 2026 yılından itibaren sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanamayacak ve emlak vergisi ödemeye başlayacaktır.
Daha önceki yıllarda emekli olanlar ödediği vergileri iade alabilir mi?
Evet, belirli şartların sağlanması halinde geçmişte ödenen emlak vergilerinin iadesi mümkündür. 200 m²’yi aşmayan tek konutu bulunan ve başkaca bir geliri olmayan emekliler, ilgili şartları sağladıkları dönemler için sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanabilirler.
Örneğin 2010 yılında emekli olan ve başka bir geliri bulunmayan bir kişi, 200 m²’yi aşmayan tek konutu için 2010 yılından itibaren emlak vergisi ödemişse, şartların sağlandığı dönemler için iade talebinde bulunabilir. Ancak bu iade, geçmişe dönük olarak en fazla 5 yıl ile sınırlıdır.
İade işlemi için taşınmazın bulunduğu yerdeki ilçe belediyesine başvurularak gerekli belgelerle birlikte dilekçe verilmesi yeterlidir. Belediye, yapılan inceleme sonucunda şartların sağlandığı dönemlere ilişkin fazla tahsil edilen vergileri iade eder.