Aslında bu tartışma ve davalar tamamen Maliye’nin görüş değiştirmesinden kaynaklı! Doğru olan görüşünü tam aksi yönde değiştiren ancak gelen tepkiler üzerine ilk görüşüne geri dönen Maliye, istemeden bile olsa çok sayıda dava açılmasına neden oldu.
Konu apart ünitelerle ilgili!
Evet, konu ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve tapuda “apart ünite”, “apart tatil ünitesi”, “apart otel”, “clup apart” olarak gösterilen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili!
Maliye tartışmalı düzenlemeyi yaptı, sonra kaldırdı!
KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranları, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor ve buna göre KDV oranı uygulanıyordu. Ancak, Maliye, 2011 yılında yayınladığı bir Sirkülerle uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının, yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).
Bu Sirkülere dayanılarak çok sayıda özelge verildi, uygulama bu doğrultuda yönlendirildi (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)
Görüş değişikliği ofis, dükkan, apart ünitelerin konut olarak satılmasına neden oldu!
Maliye’nin bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’yi geçmeyen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere indirimli oranda (% 1, 8) KDV’den satılmasına ve KDV iadesi yapılmasına neden oldu.
Maliye bir süre sonra ilk görüşüne döndü!
Maliye yaptığı hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, tekrar doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının, tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı.
Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.
Maliye cezalı tarhiyat yaptı, KDV iadelerini geri istedi!
Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükelleflere eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler nedeniyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak geri istedi.
Konu Yargı’ya taşındı!
Maliye’nin önceki görüşüne göre ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları yargıya taşıdı.
Danıştay: Kullanıma değil, tapu kayıtlarına bakılarak karar verilmeli!
Danıştay, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine, satın alan kişilerin kullanım durumları ve taahhütlerinin bağımsız bölümlerin niteliğini ve mükelleflerin vergisel yükümlülüklerini etkilemeyeceğine, tapu sicilinde büro-ofis-iş yeri olarak tescil edilen taşınmazların konut olarak kullanılması, bu taşınmaz teslimlerinin konut vasfında olduğunu göstermeyeceği ve konut olarak indirimli KDV oranına tabi olması sonucunu doğurmayacağına hükmederek, bu konuda yaşanan tartışmalara son noktayı koydu, tartışmaları bitirdi! (Danıştay VDDK’nın (Danıştay VDDK’nın 08.10.2025 tarihli ve E.2023/1401, K.2025/744, 08.10.2025 tarihli ve E.2024/921, K.2025/721 sayılı Kararları).
Apart ünite konusunda süreç biraz farklı seyretti!
Evet, apart ünitelerin konut olarak kullanılmak üzere satışı konusunda süreç biraz farklı işledi.
Danıştay’ın ilk kararları: Fiilen konut olarak kullanılan apart üniteler konut sayılır!
Danıştay, ilk kararlarında; apart ünitelerle ofis ve iş yeri olarak inşa edilen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere satışında iş yeri ve ofisleri konut olarak konut olarak kabul etmezken, apart ünitelere biraz farklı bakmış, apart otel olarak yaptırılması amaçlanmış olmakla birlikte konut olarak kullanıma uygun projelendirilen yapıldıktan sonra da konuta çevrilerek kat irtifakına geçilen ve teslim anında konut olarak kullanıldığı tartışmasız olan taşınmazların tesliminde indirimli oran üzerinden KDV hesaplanması gerektiğine ilişkin kararlar verdi (Danıştay 9.Dairesi’nin 13.12.2022 tarihli ve E.2021/4565, K.2022/6362, E.2021/4563, K.2022/6361 sayılı Kararları).
Danıştay VDDK: Apart ünite fiilen konut olarak kullanılsa dahi konut sayılamaz!
Yukarıda belirtilen olumlu kararlara karşı Bölge İstinaf Dairelerinin ısrar kararlarını inceleyen Danıştay VDDK, “Tapuda “apart tatil ünitesi” olarak tescil edilmiş, yapı ruhsatında “apart otel”, yapı kullanma izin belgesinde ise “clup apart” olarak nitelendirilerek teslim edilen bağımsız bölümlerin konut olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Bu bağımsız bölümleri fiilen konut olarak kullanılsa dahi, tapu senetlerinde ve yapı ruhsatlarında bağımsız bölümlerin niteliği “apart tatil ünitesi” olarak belirtildiğinden, bunların tesliminin konut olarak kabul edilmesi ve indirimli oranda KDV uygulanması söz konusu değildir.” şeklinde karar vererek, apart ünitelerin konut olarak kabul edilemeyeceğine hükmetti ve bu konuda yaşanan tartışmalara da son noktayı koydu! (Danıştay VDDK’nın 13.11.2024 tarihli ve E.2023/1150, K.2024/1012 sayılı Kararı)
Sonuç olarak;
Danıştay VDDK; taşınmaz satışlarında alıcıların kullanım şekli veya satın alma amacının değil, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının buna göre belirlenmesi, ruhsat veya tapuda apart ünite olarak belirtilen bağımsız bölümlerin konut olarak satışında, ruhsat ve tapu kayıtlarının esas alınarak bu teslimlerin konut olarak kabul edilmemesi ve yüzde 20 oranında KDV hesaplanması gerektiğine karar verdi.
Sonucu itibariyle Maliye, sektör ve alıcılar açısından önemli bir karar!