Emlak Vergisi Kanunu’nda kapsamı belirlenen bina, arsa-araziler emlak vergisine tabidir. Vergiyi bina, arsa ve arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler öder. Vergiye konu olacak bina ve araziler Türkiye sınırları içinde bulunanlardır.

Bina, yapıldığı madde ve malzeme ne olursa olsun, gerek karada gerekse su üzerindeki sabit inşaatları kapsar. Yüzer yapılar, yüzer havuzlar, çadırlar ve kolayca bir yerden başka bir yere taşınabilen seyyar karavan ve benzeri yapılar bina kapsamına girmez.

Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar arazi vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde Belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa sayılacağı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenir. Aksine hüküm olmadıkça bu Kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.

Emlak vergisinin matrahı

Bina vergisinde vergiye esas matrah, binanın Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş vergi değeridir. Vergi değeri kanunun 29’uncu maddesine göre hesaplanır. Vergi değeri;

- Arsa ve araziler için;

Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valiliklerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller) , arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre,

- Binalar için;

Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıda belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak Emlak Vergisi Kanununun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.

Emlak vergisinde oranlar

Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanun’un uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

Cumhurbaşkanı, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.

Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının ( veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.

 Emlak vergisi oranları büyük şehir belediyelerinde meskenlerde binde 2, diğer binalarda binde 4;diğer belediyelerde meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2’dir.

 Arsaların ve arazilerin emlak vergisi büyük şehirlerde binde 6 diğer belediyelerde binde 3 tür. Arazi vergileri ise sırasıyla binde iki ve binde birdir.

Mesken olarak kullanılan binaların emlak vergisi oranı daha düşüktür. Diğer binalar olarak nitelenen ticaret veya meslek icrası için kullanılan binaların emlak vergisi meskenlerin vergisinin iki katıdır.

Binaların karma kullanımında emlak vergisi oranı

Bilindiği gibi mesken olarak kullanılan konutların bir bölümü mesleki veya ticari amaçlarla kullanılabilmektedir. Bu tür kullanımlarda bina veya bağımsız bölümün büyük kısmı mesken olarak, küçük bir bölümü mesleki –ticari faaliyetler için kullanılabilmektedir. Çoğu zaman bu küçük kısım ailevi ihtiyaçlarda da kullanılmaktadır. Bu durumda emlak vergisi oranı binde kaç olacaktır?

İlk akla gelen kullanım oranı nispetinde vergi matrahını bölümlemek ve buna göre oran uygulamaktır. Yukarıda açıkladığımız oranla ilgili 8.nci maddede bir hüküm yoktur. Meskenler ve diğer binalar şeklinde ayırım söz konusudur.

Kanunun daimi muaflıklarla ilgili 4.ncü maddesinin (h )ve (i ) fıkralarından sonra gelen parantez içi paragrafta ‘’Yukarıdaki fıkralarda yazılı binaların bir kısmı ikamete bir kısmı da mezkur fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır.’’ Denilmektedir Oranlama ön görülmüştür.

Günümüzde iletişimde ve bilgi teknolojisindeki hızlı gelişmeler bir kışım faaliyetlerin 5-10 metrekarelik küçük alanlarda da yapılabilmesine imkan vermektedir. 120-150 metrekarelik meskenin % 5-10 unun mesleki faaliyette kullanılması dolayısıyla tamamının işyeri sayılması ve emlak vergisinin iki kat olarak alınması vergilemede adalet ilkesine uygun düşmemektedir. Kanaatimce mantıklı ve adil olanı kullanılan alanların tespit edilerek buna göre vergileme yapılmasıdır.% 90 ı mesken olarak kullanılan bir binanın işyeri niteliğini aldığını çoğu kişi düşünmez.

Vergi Usul Kanunu’nun 156’ncı maddedeki işyeri tanımında sınırı belirli bir alan söz konusudur.

Vergi idaresinin konuya ilişkin görüşü farklı olup, verdiği özelgelerle açıklanmıştır. Görüşler kısaca aşağıda olduğu gibidir.

 Emlak Vergisi Kanunu’nun 3’üncü maddesinde "Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.' 8’inci maddesinde ise, "Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. "hükümleri yer almaktad1r.

Ayni kanunun "Vergi Değerini Tadil Eden Sebepler" başlıklı 33 uncu maddesinde; Vergi değerini tadil eden sebepler gösterilmiştir.

 Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline getirilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

Ayrıca, "Bildirim verme ve süresi" başlıklı 23’üncü maddesinde, "Bu Kanunun 33. üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç)yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.

Bildirimler; Bu kanunun 33’üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçeydi içerisinde, emlâkin bulunduğu yerdeki İlgili belediyeye verilir.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir " hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan, aynı kanunun 9’uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde de, bina vergisi mükellefiyetinin, bu kanunun 33’üncü maddesinin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vukuu bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun "İşyeri" başlıklı 156 ncı maddesinde, "Ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette işyeri; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri, dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yerdir" hükmü bulunmaktadır.

Bu madde hükmüne göre, mükelleflerin ticari, sınaî, zirai ve mesleki faaliyetlerini sürdürdükleri yerlerin iş yeri özelliğini taşıyabilmesi için bu yerlerin faaliyetin icrasına tahsis edilmesi veya faaliyetin icra edildiği yer olma özelliği taşıması gerekmektedir.

Gayrimenkulde beşinci yıldan sonra satış koşulunun detayları Gayrimenkulde beşinci yıldan sonra satış koşulunun detayları

Bu itibarla, konutunuzun ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının diş hekimliği hizmeti vermek üzere iş yeri haline dönüştürülmesi halinde vergi değerini tadil eden sebep söz konusu olur.

1319 sayılı Kanun’un 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca söz konusu mesken için ….. bütçe yılı içinde yeni duruma göre emlak vergisi bildirimi verilmesi ve meskenin iş yeri olarak kullanılmaya başlandığı tarihi izleyen bütçe yılından İtibaren iş yerlerine ait oran üzerinden vergilendirilmesi gerekmektedir.

Ekonomim.com | Akif AKARCA / Dr.Mehmet ŞAFAK