Son dönemde artan gayrimenkul fiyatları Maliye’nin dikkatini çekti. Maliye rayiç güncellemesi yaparak konut satışlarından elde edilen vergi dilimini artırmak istiyor. Artık 1 Ocak 2023’ten itibaren gayrimenkul alım satımın rayiç bedeli düşük göstermek olumsuz hale gelecek. Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan payını almak için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) ile işbirliğine gitti. SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve değerleme lisans sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen değerleme raporları değer ve değere etki eden öznitelik verilerinin Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Değer Bilgi Merkezi’ne elektronik olarak anlık gönderilecek. Maliye böylece gayrimenkulün alım-satım işlemlerinde güncel rayiç bedeller üzerinden vergi alacak.
 

Cumhurbaşkanlığı Programında var

Gayrimenkulün her dönem için, hem ekonominin lokomotifi, hem de yatırımı aracı olmaya devam ettiğini kaydeden Güncel Group Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer, “Son dönemde maliyet artışları gayrimenkul fiyatlarının da yükselmesine neden oldu. Bütçe açıklarını kapatmaya çalışan Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan payını almak için harekete geçti” dedi.

Vergi Affı Kanun Teklifi’nde ne yeni, ne değil? Vergi Affı Kanun Teklifi’nde ne yeni, ne değil?

25 Ekim 2022 tarih ve 31994 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan; “6294 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nın onaylandığını kaydeden Sezer, “Söz konusu programın Tedbir 264.2. bölümünde, ” Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergilendirme etkinleştirilecektir” ifadeleri yer almakta. Bu konu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı başta olmak üzere ilgili kamu kurum ve kuruluşları görevlendirilmiştir” değerlendirmesinde bulundu.
 

Gerçekçi ve rasyonel fiyat

Bu düzenleme ile vergi gelirlerindeki adalet sağlanabilmesi ve ciddi bir artış yaratacağı hedeflendiğini ifade eden Sezer, “Uygulama web tapu ile hayata geçirilecek. Yani 1 Ocak 2023 itibari ile vergide adaleti sağlama ve etkinleştirme amacıyla daha önce rayiç bedel uygulaması olarak bilinen ve belediyeler tarafından tespit edilen gayrimenkul alım satımına esas olan değer tespitinin daha gerçekçi ve rasyonel olarak tespit edilmesi amacıyla yeni bir sisteme geçilmesi planlandı. Bu düzenleme ile vergi gelirlerindeki adalet sağlanabilmesi ve ciddi bir artış yaratacağı hedeflenmiştir” dedi.
 

Vergisiz kalan matrahta vergiye tabi olacak

Sezer şöyle devam etti; “Bu durumun vergi adaletini nasıl sağlayacağını ve vergi gelirlerindeki artışı nasıl sağlayabileceğini gelin birlikte inceleyelim. Bilindiği üzere ülkemizde gayrimenkul alım satımları genellikle gerçek bedel üzerinden değil belediyelerde belirlenen rayiç bedel uygulamaları üzerinden yapılmaktadır. Bu durumda ise rayiç bedel ile gerçek bedel arasında ciddi farklarının oluşmasına neden olmaktadır. Her şeyden önce alım satımda ödenen tapu harçlarının, rayiç bedelden alınması nedeniyle daha düşük olarak tespit edilip ödenmektedir. Ama asıl vergi kaybı; rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki farktan kaynaklı matrahtan gelir veya kurumlar vergisini eksik alınmakta ve bu matraha isabet eden katma değer vergisi de haliyle düşük olmaktadır. Yeni durumda ise gayrimenkul gerçek bedeline yakın bir fiyat üzerinden alım satım işlemi yapılacağı için; öncelikle yüksek bedel üzerinden alım satım harçlarının ödenmesi gerekecektir. Ayrıca gayrimenkul fiyatlarının gerçek bedeline yakın bir bedel ile satışının yapılması sağlanacağından, vergisiz kalan matrahta vergiye tabi olacak tahakkuk ve tahsil edilecek hem gelir ve kurumlar vergisi artacak hem de buna bağlı KDV artışı yaşanacaktır.”
 

Vergisel maliyet artışı fiyatlara yansıyacak

Aslında sektörde bir vergilendirme değişikliği yaşanacağını vurgulayan Sezer, “Bunun sonucu olarak inşaat sektörü daha önce ödemediği tutarlar da yüksek vergilerle karşılaşacaktır. Sektör kendisini koruma altına almak amacıyla, en iyi ihtimalle oluşacak vergisel maliyetlerini gayrimenkul satış fiyatlarına yansıtmaya çalışacaktır. Ya da bunun alternatifi olarak sektörde vergisel maliyetlerinin aşağı çekilebilmesi amacıyla naylon fatura kullanımı başlayacak ve / veya artacaktır. Sektördeki çok yüksek kâr marjlarının daraldığını gören müteşebbisler sektörden çıkacaklar veya yeni yatırımcılar sektöre girmeyecektir.”
 

Kargaşa yaşanabilir

Sistemin uygulanmasında ilk etapta karışıklıklar ve uzamalar olabileceğini vurgulayan Sezer, “Söz konusu sistemin uygulanmasının bu sene ilk olması ve web tabanında ki bilgi ve belgelere nasıl ulaşılıp ulaşılamayacağının belirsizliği nedeniyle alım satım işlemlerindeki süreler uzayacak. Hele buna bir de, web tabanında bilgi ve belge olmayan gayrimenkuller için, bu belge ve bilgileri oluşturmak için belirli bir zaman geçeceği düşünülecek olursa; gayrimenkul alım satımı daha önceden olduğu gibi birkaç günde gerçekleştirilemeyip, çok daha uzun bir zaman alacaktır. Bize göre web tabanında ki bilgi ve belgelerin hiç olmaması veya eksik olması nedeniyle ilk yıl bu süreç daha uzun olarak gerçekleşecek olup izleyen yıllar daha makul bir zaman diliminde gerçekleştirilecektir” değerlendirmesinde bulundu.
 

Sektörler arasında vergilendirme adaleti sağlar

Sezer Şöyle devam etti; “Bize göre; bu durum, gayrimenkul alım satımında süre uzamalarına neden olsa da, vergisel maliyetlerinin satış fiyatlarının yansımasına neden olacağı için zaten yüksek olan gayrimenkul fiyatlarının iyice yükselmesine neden olsa da, sektörün vergilendirilmesi adına alınmış önemli bir karar niteliği taşımaktadır. Çünkü; bilindiği üzere inşaat sektörünün yeterince vergilendirilmemiş olması nedeniyle, yatırımcılar için rahat ve kolay para kazanmanın bir alternatifi olarak değerlendirilmekteydi. Kararın uygulanmasıyla birlikte sektörler arası vergilendirme anlamında da fırsat eşitliği sağlanmış olacağından yerinde bir uygulama olacaktır. Zaten söz konusu kararın uygulanmasındaki amaçta çok açık ve net olarak belirtildiği gibi, vergi gelirlerindeki adaleti sağlamak ve etkinliğini arttırmaktır.

Sektörde tepki ve dirençle karşılaşacağını beklediğimiz bu uygulamanın yerinde bir uygulama bir olduğunu ve sektörler arası vergilendirme de adaleti sağlamada katkı sağlayacağını beklemekteyiz”.

Yılmaz SEZER