Tabi oldukları vergi düzenlemeleri sıkça değişen iki sektör var: Birincisi, gayrimenkulikincisi ise, otomotiv. Son dönemlerde yapılan düzenlemelere bakıldığında, bu husus çok rahatlıkla tespit edilebilir. Bunun arkasında yatan ana neden ise, bu iki sektörün karlılık düzeyinin yüksek olduğu algısı. İşin ve gayrimenkul sektörünün içinde olan birisi olarak şunu söyleyebilirim, bu doğru bir algı değil. Bakmayın siz son dönemde herkesin yüksek kar beklentisiyle inşaat sektörüne girdiğine, sonradan pişman olmayan hemen hemen yok gibi. Örneğin bir konut inşaatının başlaması ile bitmesi ve müşterilere teslim edilme süresi en az 3-4 yıl. Bu süreçteki maliyet artışları, normal giderler, beklenmeyen giderler vs., işi içinden çıkılamaz hale getiriyor. Yani, konu dışarıdan bakıldığı gibi değil!

Gayrimenkul sektörünün önemli sorunları var

Gayrimenkul sektörünün oldukça önemli sorunları var. Konut satışları iyice düştü, bunun en büyük nedeni ise, konut kredilerine erişimde yaşanan duraksama ve kredi tutarının 250 – 300 bin TL ile sınırlandırılması. Bize göre, konut arzının artırılabilmesi ve satışta yaşanan düşüş ve durgunluğun giderilebilmesi bakımından, konut kredilerine ulaşmada yaşanan sıkıntının giderilmesi ve bu kredilerin yeniden açılması lazım. Sektörün diğer önemli bir sorunu ise, arsa. Sektör, üzerine inşaat yapacak arsa bulamıyor, bulsa da oldukça pahalı. Sektörün arsa üretmesi ise, hemen hemen imkansız. Çünkü, ülkemizde en çok arsa devlette! Devletimizin uygun koşullarda arsa üreterek, özellikle konut arzını artırması mümkün. Diğer bir sorunu ise, artan inşaat maliyetleri. Ancak, kısa süre içerisinde buna çözüm bulunması da zor görünüyor.

SGK tüm Türkiye’de e-Tebligat uygulamasını başlattı SGK tüm Türkiye’de e-Tebligat uygulamasını başlattı

Bu durumda, gayrimenkul sektörünün çözümü oldukça zor olan bu yapısal sorunlarının dışındaki diğer güncel sorunlarına odaklanılarak, en azından bu sorunlarının çözümlenmesinde fayda var.


Peki, gayrimenkul sektörünün küçük dokunuşlarla çözülecek hiç sorunu yok mu?

Olmaz olur mu, tabi ki var! Bunlardan en önemlisi ise, inşaat şirketlerinin aktifinde kayıtlı arsalara Maliye tarafından yeniden değerleme imkanı verilmemesi ile ilgili. Çözüm ise aslında oldukça basit. Maliye’nin geçici 32. Madde hükmünde yer almamasına rağmen kendi çıkardığı Tebliğ ile yarattığı bu sorunu, anılan Tebliğde küçük bir değişiklik yaparak hatta böyle bir değişiklik bile yapmadan vereceği bir özelge ile çözmesi mümkün! 
 

Geçici 32. Maddedeki düzenleme nasıl?

Geçici 32. Madde ile, VUK mükerrer 298/Ç maddesi  kapsamında yeniden değerleme yapabilecek olan mükelleflerin, istemeleri halinde 298/Ç uyarınca ilk kez yapılacak yeniden değerleme öncesinde, bilançolarına kayıtlı bulunan taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini (bu niteliklerini korudukları müddetçe sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve iktisadi kıymetler hariç) önceki hesap döneminin sonu itibarıyla yeniden değerleyebilmelerine imkân sağlanmış bulunuyor.


Kimler geçici 32. Madde kapsamında yeniden değerleme yapabiliyor?

Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan; kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dahil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri, bilançolarına kayıtlı amortismana tabi iktisadi kıymetlerini yeniden değerleme hakkına sahipler. Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,  işletme hesabı (zirai işletme hesabı dahil) esasına göre defter tutan mükellefler, serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,  münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,  kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükelleflerin ise yeniden değerleme yapma hakları bulunmuyor (537 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Hangi kıymetler için yeniden değerleme yapılabiliyor, hangileri için yapılamıyor?

Geçici 32. Maddeye göre, yeniden değerlemenin yapılacağı tarih itibarıyla aktife kayıtlı taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeye tabi tutulması mümkün bulunuyor. Sadece, bu niteliklerini korudukları müddetçe sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler geçici 32. Madde kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutulamıyor.

Maliye yeniden değerlemenin usul ve esaslarını belirledi

Maliye, geçici 32. Maddede düzenlenen yeniden değerleme uygulamasının usul ve esaslarını 537 Sıra No.lu VUK Tebliği ile belirlemiş bulunuyor.

Ancak, Maliye’nin söz konusu Tebliğde, yeniden değerleme yapılamayacak taşınmazların kapsamını biraz daha genişlettiği görülüyor. Maliye, Tebliğde, Kanunda açıkça yararlanılamayacağı belirtilen “sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler”e ilave olarak, taşınmazlar ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetlerin de yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağını açıklamış bulunuyor. Yani, burada Maliye’nin, geçici 32. Maddede sayılmayan bazı taşınmaz ve iktisadi kıymetleri, ikincil mevzuat niteliğindeki Tebliğ ile yeniden değerleme kapsamı dışında bırakması söz konusu!

Yine, aynı Tebliğde, kapsama giren mükelleflerin kiralamaya konu ettikleri iktisadi kıymetlerin, emtia niteliğinde olanlar hariç yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği, geçici 32. madde kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların, amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğu bulunmadığından, boş arazi ve arsaların da yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği açıklanmış bulunuyor.

Maliye geçmişte inşaat şirketlerine arsalar için yeniden değerleme izni vermedi

Maliye, 2018 yılında uygulanan aynı kapsamlı yeniden değerleme düzenlemesi ile 2021 yılında yürürlükte bulunan geçici 31. Madde ile ilgili olarak verdiği özelgelerde, inşaat şirketlerinin aktifinde kayıtlı olan ve faaliyet konuları arasında yer alan iktisadi kıymetlerin alım, satım ve inşa işleri ile ilgili olarak emtia niteliğindeki kıymetlerin (arsa, bina, arazi vb.) Tek Düzen Hesap Planı’nın 25 Duran Varlıklar grubunda izlenip izlenmediği dikkate alınmaksızın yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağını açıkladı (GİB. Ankara VDB’nin 26.08.2019 tarihli ve 281143, İstanbul VDB’nin 24.12.2021 tarihli ve 1163107, Bursa VDB’nin 04.08.2022 tarihli ve E-95462982-105[VUK.ÖZLG-2021-141]-182085 sayılı özelgeleri).

Yani, Maliye, inşaat şirketlerinin aktifine kayıtlı bulunan boş arsaların bu şirketler için emtia niteliğinde olduğu, bu arsaların kayıtlarda 250- Arazi ve Arsalar" hesabında izlenmesinin bu durumu değiştirmeyeceği, söz konusu arsalar için yeniden değerleme yapılamayacağı görüşünde.

Gayrimenkul sektörü yeniden değerleme istiyor, oldukça da ısrarlı

Zorlama bir yorumla getirilen yeniden değerleme yasağı, şu an sektörün en büyük sorunu.

Yıllar önce satın alınarak şirket aktifine kaydedilmiş arsaların kayıtlı değerleri çok düşük kaldı. Bunun nedeni ise, arsaların kayıtlı değerlerinin artırılmasını sağlayan yasal bir düzenleme bulunmaması. Zorlama bir yorumla inşaat şirketlerinin aktiflerinde kayıtlı arsaların geçici 32. Maddede düzenlenen yeniden değerleme kapsamı dışında bırakılması, kangren haline gelen bu sorunu daha da artırdı. Gayrimenkul sektörü uzun yıllardan bu yana şirket aktifine kayıtlı olan (en az 2 yıl kayıtlı bulunan) ve üzerine henüz inşaat başlamamış, başlamış olsa da henüz tamamlanarak iskan ruhsatına bağlanmamış arsaların yeniden değerlemeye tabi tutularak, bu arsaların değerinin yükseltilmesinde ısrar ediyor.

Sektör aynı şeyi yaşamamak için konuyu tekraren Maliye’ye iletti

İnşaat şirketleri ile ilgili yeniden değerleme sorunu ve tartışması, geçmişte yaşanan hususlar da dikkate alınarak sektör STK’ları olan KONUTDER, GYODER ve İNDER tarafından farklı platformlarda ve Maliye ile yapılan görüşmelerde birden fazla defa dile getirildi.

Maliye mevcut görüşünü değiştirir mi?

Bize göre, Maliye’nin konu ile ilgili mevcut görüşünü değiştirmesi biraz zor gibi görünüyor. Çünkü, aynı kapsamlı diğer iki yeniden değerleme uygulamasında, inşaat şirketlerinin aktiflerinde kayıtlı arsa ve araziler için yeniden değerleme yapılmasına izin vermedi. Şu ana kadar, Maliye’nin geçici 32. Madde ile ilgili verilmiş bir özelgesine de rastlamadık. 

Maliye’nin görüşü bize göre hatalı

İnşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsa ve araziler emtia mı, taşınmaz mı? Hemen cevap verelim, Maliye’ye göre EMTİA, Medeni Kanun ve bize göre TAŞINMAZ! Maliye, inşaat şirketlerine ait arsaları, arsa olarak alınıp satılabileceği veya üzerine inşaat yapılabileceği gerekçesiyle taşınmaz değil, emtia olarak görüyor ve değerlendiriyor. Maliye’nin bu görüşü endişeye dayanıyor, ancak artık endişeyle hareket etme anlayışından çıkılması, kısıtlayıcı ve daraltıcı yorumlarla sektörlerin önünün tıkanmaması lazım.

Satın alınan arsa veya arazi üzerine doğrudan inşaat yapılmıyor, öncelikle yapılacak inşaatla ilgili geliştirme (imar vb.) işlemleri yapılıyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 yıl arasında değişen bir süre devam ediyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, inşaat bitimine kadar Tek Düzen Hesap Planı ve Muhasebe Sistemine göre “Duran Varlıklar” grubunda 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Maliye tarafından yayınlanan 1 Sıra No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği ekinde yer alan “Tekdüzen Hesap Çerçevesi, Hesap Planı ve Hesap Planı Açıklamaları”nda da, “250. Arazı̇ ve Arsalar” hesap kodu, “işletmeye ait her türlü arazi ve arsaların izlendiği hesaptır.” şeklinde açıklanıyor. İnşaat şirketlerinin gerek yatırım gerekse ileride inşaat yapmak üzere satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsalar, taşınmaz niteliğinde bulunuyor ve 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Burada hukuken ve muhasebesel anlamda bir tartışma da söz konusu değil. Maliye’nin söz konusu görüşünü yeniden değerlendirmesinde fayda var

Peki, Maliye’nin yeniden değerleme hakkını kısıtlama yetkisi var mı

Maliye’nin Kanunla verilmiş bir hakkı sınırlandırma yetkisi bulunmuyor. İlgili yasal düzenlemede, Maliye’ye verilmiş bir kısıtlama yetkisi de söz konusu değil.  Söz konusu düzenlemede çok açık bir şekilde “sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler” için yeniden değerleme yapılamayacağı belirtiliyor. İlgili yasal düzenlemede, bunlar dışında yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan başka bir şey de yok. Bunu biz demiyoruz, Kanun hükmü aynen bu şekilde! Maliye’nin bu görüşünü söz konusu düzenlemenin yasalaşması sürecinde yasa metnine ekletmeyip de, sonradan Tebliğ ile açıklaması ve şirketlerin yeniden değerleme haklarını kısıtlaması anlaşılır gibi değil! Kaldı ki, yasa koyucunun böyle bir iradesi olsaydı, sat-kirala-geri al işlemi ile kira sertifikası ihracına konu edilen iktisadi kıymetlerde olduğu gibi, inşaat şirketlerinin alım, satım ve inşa işleri yapmak üzere aktiflerinde kayıtlı bulunan arsa ve arazilerin de yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağını ilgili maddede açık bir şekilde düzenlerdi.

Konu yargıya taşınırsa, Maliye’nin Tebliği de, uygulaması da iptal olur

Maliye’nin yetkisi olmadığı halde, Kanunla mükelleflere verilen bir hakkı yorum yoluyla daraltması ve sınırlandırması doğru değil. Kanunda sayılmayan ve yer almayan bir sınırlandırmanın yorum yoluyla getirilmesi son derece yanlış. Bu konuda ileride bir sorun yaşanması ve konunun yargıya intikal ettirilmesi halinde, yargının yetki aşımı nedeniyle mükellef lehine karar vereceğini düşünüyorum.

Sonuç olarak;

Bize göre, bu şekildeki arsaların söz konusu düzenleme çerçevesinde yeniden değerlemelerinin yapılmasına yasal bir engel bulunmuyor. Bu nedenle, Maliye’nin, inşaat şirketlerinin yatırım veya ileride inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz olduğu ve ilgili yasa hükmü ile yeniden değerlemenin kapsamı dışında bırakılan iki özel durum dışında kaldığı hususlarını gözönünde tutarak, mevcut görüşünü gözden geçirmesinin uygun olacağı görüşündeyiz. 

Ekonomim.com | Abdullah TOLU