banner79

banner80

Konut KDV oranında değişiklikler yapıldı, metrekareye göre kademeli vergilendirmeye geçiliyor

KDV oranının tayininde "net alan" kavramı çok önemli. Geçmişte net alanla ilgili çok ihtilaf yaşanmıştı. Bundan sonra da yaşanması muhtemel. Mademki sadeleştirme yapıldı, net alan tespiti ile ilgili olarak da basit bir düzenleme yapılabilir.

GÜNDEM 30.03.2022, 10:22
Konut KDV oranında değişiklikler yapıldı, metrekareye göre kademeli vergilendirmeye geçiliyor

Konutta KDV oranı, esas itibariyle konutun net alanına göre belirleniyor. Net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı, arsanın büyükşehirde bulunup bulunmamasına, inşaatın sınıfına ve arsanın emlak vergisi değerine göre yüzde 1 veya yüzde 8, 150 m2'yi aşanlarda ise yüzde 18 olarak uygulanıyor. Bu sistem çok adaletsiz, çünkü konutun net alanı 151 m2’yi geçtiğinde, yani 1 m2 arttığında yüzde 1 veya yüzde 8 olan oran yüzde 18’e yükseliyor. 1 m2’lik artış KDV oranında yüzde 10 veya yüzde 17 artışa neden oluyor.

Ayrıca bu sistem bir başka sorunun daha çıkmasına neden oluyor. Çünkü KDV oranının belirlenmesine esas alınan tutarlar/hadler değişmeyip sabit kaldığı halde, bu tutarların karşılaştırıldığı emlak vergisi değerleri her yıl arttığından, yeni inşaat projelerinde konutlara ilişkin KDV oranları yüzde 8 veya yüzde 18’e yükseliyor. Büyükşehirlerde yüzde 1 veya yüzde 8 oranının uygulanacağı arsa kalmadı, dersek abartmış olmayız.

Sürdürülmesi çok zor olan bu sistemin gerçekten sadeleştirilmeye ihtiyacı vardı. Maliye Bakanlığının sadeleştirme sloganı ile yaptığı çalışmalar ve görüşmeler neticesinde 1 Nisan 2022 tarihinden geçerli olmak üzere konut KDV sisteminde önemli yapısal değişiklikler yapıldı.

Şimdi bu değişiklikleri kısaca açıklayalım.
 

Yeni sistemde konutlarda KDV oranı nasıl belirlenecek?

Konutlarda KDV kademeli olarak hesaplanacak. Konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı için yüzde 8, bunu aşan kısım için ise yüzde 18 oranında KDV hesaplanacak. Artık konutun bulunduğu yerin, kalitesinin ve emlak vergisi değerinin KDV oranına etkisi olmayacak.

Örneğin net alanı 160 m2 olan konut 2 milyon TL’ye satılırsa, faturada KDV şöyle hesaplanacak:

Bu örnekte eski sisteme göre hesaplanan KDV (2 milyon x %18=)360 bin TL iken, yeni sistemde 172 bin 500 TL çıkıyor. Eskiden 150 m2’yi geçmemek için inşaatçılar projelerini değiştirmek, hatta bazen risk almak durumunda kalıyorlardı. Bu da dava sayısını artıyordu. Artık bunlara gerek kalmayacak.


Dönüşüm projelerinde uygulama nasıl olacak?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, aşan kısım için yüzde 18 KDV hesaplanacak.

Bir başka ifade ile kentsel dönüşüm projelerinde de kademeli vergilendirmeye geçildi. Eskiden 150 m2’yi geçince yüzde 18 oranı uygulanıyordu, yeni sistemde sadece aşan kısım için yüzde 18 uygulanacak. 150 m2’nin aşılması keskin bir oran artırışına neden olduğu için bence sistemin hâlâ revizyona ihtiyacı var. Araya yüzde 8 gibi bir oran konularak yüzde 18’e daha yumuşak bir geçiş sağlanabilir.


1 Nisan 2022’den önce alınan ruhsatlarda uygulama nasıl olacak?

Oran değişikliğini sağlayan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının yürürlükle ilgili 10 uncu maddesine göre, 1 Nisan 2022’den önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için eski hükümler uygulanmaya devam edilecek. 

Bu hüküm ile geçmişte alınmış ruhsatlar dolayısıyla yüzde 1 ve yüzde 8 uygulamaya hak kazanmış inşaatçıların hem bu indirimli oranları uygulama hem de KDV iadesi alma hakları korunuyor.

Bu koruma yasallık ilkesinin bir gereği zaten. 

Peki bu düzenleme ilk teslim aşamasından sonraki her teslim için de uygulanacak mı? Uygulanacaksa nasıl takip edilecek?

Bu durumda da ruhsat 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınmış olduğu için ruhsatın alındığı tarihteki kurallara göre belirlenen oranların uygulanması gerektiği söylenebilir. Ancak bunun nasıl takip edileceği belli değil. Tapuya konuta ilişkin oranın yazılması suretiyle bu takip kolaylıkla yapılabilir. 

Bence bu tür bir korumanın ruhsat sahibi ile sınırlı tutulması daha mantıklı olur. Çünkü ruhsatı alan ve o tarihteki koşullara göre işlerini planlayan kişilerin daha sonra yapılan değişikliklerden olumsuz etkilenmesi düşünülemez. Bu durumu sonraki teslimler için de sağlamak iyiniyetli bir yaklaşım olur. Ancak bu kadar geniş bir korumanın yasallık ilkesinin bir gereği olduğunu düşünmüyorum. Diğer taraftan, uygulanabilir bir takip sistemi kurulmadıkça bu yaklaşımın sürdürülemeyeceğini düşünüyorum.

Üstelik sonsuza kadar eski pozisyonu korumak kişilerin aleyhine sonuç da verebilir. Örneğin ruhsatın alındığı tarihte kademeli vergi uygulaması olmadığı için 150 m2’yi aşan konut teslimlerinde tüm teslim bedeli üzerinden mi yüzde 18 KDV hesaplanacaktır?

Bence bu durumda da sadece aşan kısım için yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekir. Bu sonuca hem yürürlük maddesinde yer alan geçiş hükümlerinden hem de kademeli vergilendirmenin başka bir madde ile yapılmış olmasından ulaşıyorum. 

Gerçekten de Kararın 10 uncu maddesinde, bu Kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış  projeler kapsamında inşa edilen konutlar için Kararın 1 inci ve 4 üncü maddeleri ile kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunacağı belirtiliyor. Bu düzenleme ile mükelleflerin lehine olan hükümlerin gelecekte de uygulanması sağlanıyor. 

Oysa konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı için yüzde 8 KDV oranının uygulanmasını öngören hüküm Kararın 9 uncu maddesinde yer alıyor. Bu madde 1 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe girecek olup, bu düzenlemenin ruhsatı 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan konutlarla sınırlı uygulanacağına dair bir hüküm de bulunmuyor. 

Bu nedenlerle, 1 Nisan 2022’den itibaren teslim edilen tüm konutlarda, yapı ruhsatı hangi tarihte alınmış olursa olsun, sadece 150 m2’yi aşan kısım üzerinden yüzde 18 oranında KDV  hesaplanması gerektiğini düşünüyorum.


Net alan nasıl belirlenecek?

KDV oranının tayininde "net alan" kavramı çok önemli. Geçmişte net alanla ilgili çok ihtilaf yaşanmıştı. Bundan sonra da yaşanması muhtemel. Mademki sadeleştirme yapıldı, net alan tespiti ile ilgili olarak da basit bir düzenleme yapılabilir. 

Maliye net alanı, KDV Genel Uygulama Tebliğinin 2.1.3. bölümünde "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlamış ve net alanın nasıl hesaplanacağını ayrıntılı bir şekilde belirlemişti. 

Ancak Tebliğin bu bölümü iptal edildi ve Danıştay Dördüncü Dairesi’nin 30.05.2019 tarihli ve E.2018/5023, K.2019/4297 sayılı Kararı ile iptal kararı kesinleşti. 

Danıştay'ın bu kararına göre, KDV uygulamaları bakımından konutların net alan hesabı KDV Genel Uygulama Tebliğine göre değil, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre yapılacak. 

Bu husus netleşmiş olsa da hâlâ net alan hesabı zor. Net alan tespiti ile ilgili olarak daha pratik bir yöntem belirlenebilir. Hatta vergi oranını brüt alana göre belirleme konusu değerlendirilebilir. 


Arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranı yüzde 8’e düşürüldü

Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan önemli değişikliklerden biri de 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren arsa ve arazi teslimlerinde yüzde 18 olan KDV oranının yüzde 8’e düşürülmesi. 

Bu değişiklik, inşaatçıların arsa maliyetini önemli ölçüde düşürecektir. Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibinin KDV mükellefi olduğu durumlarda, farklı KDV oranının uygulanmasından kaynaklanan sorunlar da bu değişiklikle önemli ölçüde giderilmiştir.

T24 | Erdoğan SAĞLAM

Yorumlar (0)
17
açık
Namaz Vakti 18 Mayıs 2022
İmsak 03:49
Güneş 05:37
Öğle 13:06
İkindi 17:02
Akşam 20:24
Yatsı 22:04
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 37 81
2. Fenerbahçe 37 70
3. Konyaspor 37 67
4. Başakşehir 37 62
5. Alanyaspor 37 61
6. Beşiktaş 37 58
7. Antalyaspor 37 58
8. Karagümrük 37 57
9. Adana Demirspor 37 52
10. Sivasspor 37 51
11. Galatasaray 37 51
12. Kasımpaşa 37 50
13. Hatayspor 37 50
14. Kayserispor 37 47
15. Giresunspor 37 45
16. Gaziantep FK 37 43
17. Rizespor 37 36
18. Altay 37 34
19. Göztepe 37 28
20. Ö.K Yeni Malatya 37 20
Takımlar O P
1. Ankaragücü 35 67
2. Ümraniye 35 67
3. Bandırmaspor 35 61
4. İstanbulspor 35 59
5. Erzurumspor 35 58
6. Eyüpspor 35 54
7. Manisa Futbol Kulübü 36 49
8. Tuzlaspor 35 49
9. Samsunspor 35 48
10. Gençlerbirliği 35 48
11. Keçiörengücü 35 48
12. Boluspor 35 47
13. Denizlispor 35 46
14. Altınordu 35 45
15. Adanaspor 35 45
16. Bursaspor 35 41
17. Kocaelispor 35 41
18. Menemen Belediyespor 35 38
19. Balıkesirspor 35 12
Takımlar O P
1. M.City 37 90
2. Liverpool 37 89
3. Chelsea 36 70
4. Tottenham 37 68
5. Arsenal 37 66
6. M. United 37 58
7. West Ham United 37 56
8. Wolverhampton Wanderers 37 51
9. Leicester City 36 48
10. Brighton 37 48
11. Brentford 37 46
12. Newcastle 37 46
13. Crystal Palace 36 45
14. Aston Villa 36 44
15. Southampton 37 40
16. Everton 36 36
17. Leeds United 37 35
18. Burnley 36 34
19. Watford 37 23
20. Norwich City 37 22
Takımlar O P
1. Real Madrid 37 85
2. Barcelona 37 73
3. Atletico Madrid 37 68
4. Sevilla 37 67
5. Real Betis 37 64
6. Real Sociedad 37 62
7. Villarreal 37 56
8. Athletic Bilbao 37 55
9. Osasuna 37 47
10. Celta Vigo 37 46
11. Valencia 37 45
12. Rayo Vallecano 37 42
13. Espanyol 37 41
14. Getafe 37 39
15. Elche 37 39
16. Granada 37 37
17. Mallorca 37 36
18. Cadiz 37 36
19. Levante 37 32
20. Deportivo Alaves 37 31
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@