banner79

banner80

Konut sektörünün gözü Maliye’de

Abdullah TOLU // YMM

GÜNDEM 03.01.2022, 09:50
Konut sektörünün gözü Maliye’de

Son günlerde konut fiyatlarının maliyetler ve dövizdeki kur artışlarından kaynaklanan nedenlerle artması ve bunun da kiralara yansıması, tepkiyle karşılanmış olsa da, aslında konut arzındaki sorunları ortaya çıkardı. Hemen herkes konut inşaatına yapılan yatırımları eleştirse de, konut inşaatı ülkemizin olmazsa olmazı niteliğinde. Deprem kuşağında olmamız ve kentsel dönüşüm, bir anlamda konut inşaatını zorunlu kılıyor.

Konut sektörünün finansmana erişim sorunu, Tüketici Kanunundan kaynaklanan sorunları, imar ve belediye uygulamaları ile ilgili sorunlarının yanı sıra, vergisel sorunları da bulunuyor. Vergisel sorunlar sektörün STK’ları konumundaki KONUTDER, İNDER ve GYODER tarafından belirli zaman aralıkları itibariyle Maliye’ye iletilmekle beraber, son dönemde kamuoyu gündeminin vergi dışı etkenlerle sıkça değişmesi nedeniyle bu sorunlar maalesef çözülememiş bulunuyor. Sektörün bu sorunlarının çözümüne her zamankinden daha fazla ihtiyacı var! Bu sorunların büyük bir kısmının çözümü için, küçük dokunuşlar yapılması yeterli. Bu nedenle de, sektörün gözü şu anda Maliye’de!

Yeni yılın ilk günlerinde bu sorunları tekraren dile getirmekte fayda var.

1) Büyükşehirlerde yüzde 1 KDV oranına tabi konut inşa edecek arsa kalmadı!

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranını konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerine bağlayan düzenleme, yürürlüğe girdiği 2013 yılından bu yana ciddi sorunlara neden oluyor. Özellikle son birkaç yıldır konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerinde ciddi artışlar olmasına rağmen, KDV oranının belirlendiği değerlerde artış yapılmaması, büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilecek arsa kalmamasına neden oldu.

Eşik değerler bugüne kadar hiç güncellenmedi mi?

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenleme, KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Kararnamede yer alıyor. Bu konuda ilk düzenleme 2012/4116 sayılı Kararname ile 2013 yılında yürürlüğe konuldu. Daha sonra ise, 2017/9759 sayılı Kararname ile 2017 yılından itibaren alınacak yapı ruhsatları için geçerli olmak üzere güncellendi.

Aslında burada otomatik bir güncellemeye ihtiyaç var. Ancak, ilgili düzenlemede, bu eşik değerlerin otomatik olarak güncellenmesini sağlayacak bir hüküm bulunmuyor. KONUTDER, 2017 yılında bu konuya dikkat çekerek, anılan eşik değerlerin en azından yeniden değerleme oranıyla otomatik olarak yükseltilmesini sağlayacak bir hüküm konulmasında çok ısrar etti! Ancak, bu haklı öneri, Maliye tarafından “ihtiyaç duyulursa güncelleme yapılır” denilerek kabul edilmedi. Şu an geldiğimiz son noktada hemen herkes, “keşke söz konusu tutarları otomatik olarak güncelleyecek bir düzenleme olsaydı” şeklinde demeye başladı!

Sektör bu konuda ne talep ediyor?

Sektör, bu düzenlemenin tamamen yürürlükten kaldırılmasını veya bu yapılamıyorsa alt eşik değerin (şu an bin TL) günün koşullarına uygun olarak ciddi oranda yükseltilmesini (en az 10 bin TL olmasını)diğer tutarın ise buna göre artırılmasını istiyor.

Bize göre de, bu düzenleme tamamen yürürlükten kaldırılmadığı veya söz konusu düzenlemedeki eşik değerler ciddi anlamda güncellenmediği takdirde, çok yakın bir zamanda büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi yeni konut inşa edilemeyecek ve satılamayacak!

2) İnşaat sınıfında yaşanan kargaşanın giderilmesi şart!

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde esas alınan kriterlerden birisi de, konut inşaatının lüks ve birinci sınıf inşaat olması. Bu konuda uygulamada ve özellikle KDV iadelerinde ciddi sıkıntılar yaşanıyor!

Maliye, inşaat sınıfının 39 yıl önce çıkardığı cetvele göre tespitini istiyor

Maliye, lüks ve birinci sınıf inşaat tespitinin 39 yıl önce çıkardığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılmasını istiyor (15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete). Ancak, bu durum uygulamada ciddi sıkıntılara neden oluyor. Belediyeler ise, inşaat ruhsatlarını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın çıkardığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’e göre veriyor.

Her iki düzenleme arasında ciddi farklar var.

Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’de yapılar 5 sınıfa ayrılıyor, konutlar III ve IV. gruplarda sınıflandırılmış bulunuyor. Ancak, bu sınıflandırmada lüks sınıf adı altında bir sınıflama bulunmuyor. Birinci sınıfta ise; kümesler, barakalar, gölgelikler, çardaklar bulunuyor. 

Yani, Maliye’nin tespitini istediği inşaat sınıfları ile belediyelerin söz konusu Tebliğe göre verdiği yapı ruhsatlarında yer alan inşaat sınıfları otomatik olarak farklı oluyor. Ruhsatta yer alan yapı sınıfları Maliye için yeterli olmuyor. Bu nedenle, Maliye’nin istediği inşaat sınıflarının ayrıca tespit ettirilmesi gerekiyor. İnşaat şirketleri ve müteahhitler bu defa da, inşaat sınıfının Maliye’nin 39 yıl önce yayınladığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılması için belediyelere başvuruyorlar.

Bu konuda yaşanan sorunların çözümlenmesi için inşaat sınıflarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tebliğine göre yapılması gerektiği yönünde yeni bir düzenleme yapılması veya Maliye tarafından 39 yıl önce yayınlanan Cetvel’in günün koşullarına uygun olarak yenilenmesi ve güncellenmesi gerekiyor.


3) Konut sektörünün devir KDV sorunu çözümlenmeli!

KDV sistemimiz, vergi mükelleflerinin Maliye’yi finanse ettiği bir sistem haline gelmiş durumda. Devir KDV’nin yarattığı finansman yükünü artık konut sektörü dahil iş dünyası taşıyamıyor. Konut sektörü KDV iadesi alsa da, iade yöntemi tam olarak devir KDV’yi telafi etmiyor. Özellikle konut sektöründe inşaat sürecinin devam ettiği 4-5 yıl boyunca KDV ödenerek, inşaat tamamlanıp konutlar satıldıktan sonra (4 veya 5. yılda) ödenen bu KDV’lerin iade olarak Maliye’den geri alınması pek mantıklı değil. Devir KDV, alınan malzemelerin genel oranda yüzde 18 KDV’ye tabi olduğu gözönüne alındığında, inşaat sürecinde inşaat şirketlerini finansman yönünden oldukça zorluyor. Şu an itibariyle devir KDV tutarının 250 - 300 Milyar TL civarında olduğu ifade ediliyor. Bunun büyük bir kısmı ise, inşaat sektörüne ait. Yani, artık devreden KDV sorununun çözülmesi bir zorunluluk haline gelmiş bulunuyor. Finansman sıkıntısı arttıkça, inşaat sektöründe devir KDV’ye olan talep de artıyor.

Devir KDV tutarının tasfiyesi ile ilgili olarak KONUTDER, GYODER ve İNDER’in ciddi girişimleri bulunuyor.


4) İnşaat şirketlerinin yeniden değerleme sorunu çözümlenmeli!

İnşaat şirketlerinin güncel bir sorunu da, aktife kayıtlı arsaların Vergi Usul Kanununa göre yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılamayacağı ile ilgili (VUK. Mad. geçici 31, geçici 32, mükerrer 298/Ç). 

Maliye’ye göre, inşaat şirketlerinin aktifinde kayıtlı arsalar emtia niteliğinde olduğundan, bunlar için yeniden değerleme yapılması mümkün değil (GİB. İstanbul VDB’nin 24.12.2021 tarihli ve 1163107 sayılı özelgesi).

İnşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsalar Maliye’nin iddia ettiği gibi gerçekten emtia mı?

Bize göre, Maliye’nin konuya toptancı bir yaklaşımla bakması son derece yanlış! İnşaat şirketlerinin inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsalar emtia değil, taşınmaz niteliğinde.  Satın alınan arsa veya arazi üzerine doğrudan inşaat yapılmıyor, bu arsalar alınıp satılmıyor, öncelikle yapılacak inşaatla ilgili geliştirme (imar vb.) işlemleri yapılıyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 yıl arasında değişen bir süre devam ediyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, inşaat bitimine kadar Tek Düzen Hesap Planı ve Muhasebe Sistemine göre “Duran Varlıklar” grubunda 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Maliye tarafından yayınlanan 1 Sıra No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği ekinde yer alan Tekdüzen Hesap Çerçevesı, Hesap Planı ve Hesap Planı Açıklamaları’nda da, “250. Arazı̇ ve Arsalar” hesap kodu, “işletmeye ait her türlü arazi ve arsaların izlendiği hesaptır.” şeklinde açıklanıyor. Burada hukuken ve muhasebesel anlamda bir tartışma da söz konusu değil.

İnşaat sektörü, Maliye’nin inşaat şirketlerinin yatırım veya ileride inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin taşınmaz olduğu hususunu gözönünde tutarak, daha da geç olmadan bu olumsuz görüşünü yeniden değerlendirmesini istiyor.


5) Ofis ve net alanı 150 m2’den büyük konutlarda KDV oranı ve tapu harçları geçici süreyle düşürülmeli!  

Pandemi ve sonrasında yaşanan süreçte ofise olan talep gitgide düşmeye başladı. Uzaktan çalışma, hibrit çalışma, home ofis vb. şeklinde oluşan yeni çalışma modelleri, ofislere olan talebi iyice azalttı. Bu nedenle de, ofis stokları iyice arttı. İleride ne olacağını hep beraber bekleyip göreceğiz.

Konut sektörü, ofis ve net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlar ile teslimleri genel KDV oranına tabi konut satışlarında uygulanmakta olan yüzde 18 KDV oranının geçici bir süreyle yüzde 1 veya 8’e, tapu harçlarının da buna paralel olarak yüzde 2’den yüzde 1’e düşürülmesini talep ediyor.


Sonuç olarak;

Konut sektörünün bu talepleri son derece ciddi ve kabul edilebilir nitelikte. Ayrıca, bunların hemen hepsi uygulanabilir ve daha önce başarıyla uygulanmış talepler. Bu taleplerin tamamının basit dokunuşlarla hayata geçirilmesi mümkün.

Dünya | Abdullah TOLU

Yorumlar (0)
3
az bulutlu
Namaz Vakti 20 Ocak 2022
İmsak 06:48
Güneş 08:18
Öğle 13:20
İkindi 15:50
Akşam 18:12
Yatsı 19:36
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 22 51
2. Konyaspor 21 42
3. Fenerbahçe 22 36
4. Beşiktaş 22 35
5. Hatayspor 21 35
6. Başakşehir 21 34
7. Adana Demirspor 22 34
8. Alanyaspor 21 32
9. Kayserispor 22 31
10. Gaziantep FK 21 31
11. Sivasspor 22 30
12. Karagümrük 22 30
13. Galatasaray 21 27
14. Giresunspor 22 26
15. Göztepe 22 24
16. Antalyaspor 21 23
17. Kasımpaşa 21 21
18. Altay 22 18
19. Rizespor 21 18
20. Ö.K Yeni Malatya 21 15
Takımlar O P
1. Ümraniye 20 42
2. Ankaragücü 20 42
3. Erzurumspor 20 38
4. Eyüpspor 20 36
5. Bandırmaspor 20 33
6. İstanbulspor 20 33
7. Adanaspor 20 32
8. Samsunspor 19 30
9. Tuzlaspor 20 27
10. Gençlerbirliği 20 26
11. Manisa Futbol Kulübü 20 25
12. Boluspor 19 24
13. Kocaelispor 20 24
14. Keçiörengücü 20 23
15. Menemen Belediyespor 20 23
16. Altınordu 20 22
17. Bursaspor 20 20
18. Denizlispor 20 19
19. Balıkesirspor 20 8
Takımlar O P
1. Manchester City 22 56
2. Liverpool 21 45
3. Chelsea 23 44
4. West Ham United 22 37
5. Arsenal 20 35
6. Tottenham 19 34
7. M. United 20 32
8. Wolverhampton Wanderers 20 31
9. Brighton 21 29
10. Leicester City 19 26
11. Crystal Palace 21 24
12. Southampton 21 24
13. Aston Villa 20 23
14. Brentford 21 23
15. Leeds United 20 22
16. Everton 19 19
17. Watford 19 14
18. Norwich City 21 13
19. Newcastle 20 12
20. Burnley 17 11
Takımlar O P
1. Real Madrid 21 49
2. Sevilla 20 44
3. Real Betis 21 37
4. Atletico Madrid 20 33
5. Real Sociedad 20 33
6. Barcelona 20 32
7. Rayo Vallecano 20 31
8. Villarreal 21 29
9. Athletic Bilbao 21 28
10. Valencia 20 28
11. Espanyol 21 27
12. Celta Vigo 21 26
13. Osasuna 21 25
14. Granada 20 24
15. Elche 21 22
16. Mallorca 20 20
17. Getafe 20 18
18. Deportivo Alaves 21 17
19. Cadiz 21 15
20. Levante 20 11
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@