7394 sayılı Kanunla, İmar Barışı, 2/B Arazileri ve Hazine Arazileri Konusunda Neler Değişti?

15 Nisan 2022 tarihli ve 31810 sayılı Resmî Gazete yayımlanan 8/4/2022 tarihli ve 7394 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile milli emlak mevzuatında önemli değişiklikler yapıldı. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

1) İmar barışı Hazine arazileri başvuru süresi uzatıldı.

Yapılan değişiklikle, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesinin yedinci fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan ve imar barışı Hazine arazilerinin satışına başvuru süresi olan “31/12/2019” ibaresi “31/12/2022” şeklinde değiştirilmiştir. Yani imar barışı Hazine arazilerinin satışına 31.12.2022 tarihine kadar başvurulabilecektir.

2) İmar barışı Hazine arazileri satışında peşin ödeme indirimi getirildi.

Yapılan değişikliklerden bir tanesi, imar barışı Hazine arazileri satışında peşin ödeme indirimidir. Yapılan değişikliğe göre “satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır”

3) İmar barışı Hazine arazileri satışında taksitli ödeme konusu yasal dayanağa kavuşturuldu.

Yapılan değişikliğe göre “Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan bedel ise beş yıla kadar taksitlendirilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.” Bu hüküm 396 sayılı Tebliğdeki hükmün aynısıdır. Yani tebliğdeki hüküm yasal dayanağa kavuşturulmuş oldu.

4) Bazı özel satışlarda peşin ödeme indirimi getirildi.

Yapılan düzenlemeye göre 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının “(b), (c) ve (g) bentleri kapsamında rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin ödenmesi halinde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanır.”

Bunlardan (b) bendi Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehdarlarına satışı, (c) bendi ise, hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına satışı düzenlemektedir. (g) bendi ise tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına satışı hakkındadır.

Yapılan değişikliğe göre bu satışlarda satış bedelinin peşin ödenmesi halinde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanacaktır.

5) Ticari amaçla kiralanan Hazine taşınmazlarının ihale ile satışında kiracıya öncelik hakkı tanındı.

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasına eklenen fıkra ile ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazların 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satışa konu edilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Aynı fıkraya göre, ihalenin yapıldığı tarihte en az üç yıl süreyle taşınmazları sözleşmeye dayalı olarak kullanan kiracılar, öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Öncelikli satın alma hakkının kullanılmasında dokuzuncu fıkra hükümleri kıyasen uygulanır. Bu fıkra lojman satışlarında öncelik hakkını düzenlemektedir. Buna göre, ihale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır.

6) Genel hükümlere göre satışta peşin ödeme indirimi getirildi.

Yapılan değişiklikle, genel hükümlere göre (ihaleli satışlarda) peşin ödeme indirimi öngörüldü. Buna göre Hazineye ait taşınmazların satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. 4 üncü madde kapsamında yapılan satışlar hariç olmak üzere 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin olarak ödenmesi hâlinde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanır.

7) Üzerinde yapı bulunan ve hak sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilen parsellerin satışında peşin ve taksitli ödeme indirimi getirildi.

Buna göre, 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin altıncı fıkrası kapsamında yapılacak satışlarda satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır ve satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Üstelik bu kapsamda kalan ve hak sahipleri Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü tarafından 6306 sayılı Kanuna göre yapılan satışlarda da bu fıkra hükümleri uygulanacaktır.

8) İrtifak hakkı ve kullanım izinlerinde hasılat paylarıyla ilgili düzenlemeler yapıldı.

a) İrtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerinde bulunan tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâlinde; hak lehtarından brüt kiranın yüzde l’i oranında, kiracıdan/kiracılardan ise, tesisin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde 1 oranında ayrıca pay alınır. Kiracılardan alınamayan hasılat payları hak lehtarından alınır. Bu hüküm Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin aynısıdır.

b) Yürütülen faaliyetin niteliği gereği yıllık hasılatın tespit edilememesi durumunda; hak lehtarından cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, kiracılardan ise hak lehtarına ödenen cari yıl kira bedeli üzerinden yüzde 20 oranında pay alınır.

Bu hüküm Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 79. maddesindeki “İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin bu yerler üzerinde yürüttüğü faaliyetin niteliği gereği toplam yıllık hasılatının tespit edilememesi durumunda; hak lehtarından, cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin yüzde yirmisi hasılat payı olarak alınır.” hükmünden biraz farklıdır. Yönetmelikteki hüküm sadece hak lehtarından, kanundaki düzenleme ise hak lehtarından cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, kiracılardan ise hak lehtarına ödenen cari yıl kira bedeli üzerinden hasılat payı alınmasını öngörüyor.

9) Hasılat Payının ne üzerinden hesaplanacağı konusu yasal dayanağa kavuşturuldu.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 79. maddesindeki “Toplam yıllık hasılat; işletmenin, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerindeki faaliyetleri çerçevesinde satılan mal veya hizmetler karşılığında alınan ya da tahakkuk ettirilen her türlü bedellerle, vade ve kur farkları, faiz ve kira gelirleri ile diğer gelirlerden oluşur ve tek düzen muhasebe sistemindeki gelir tablosunda yer alan net satışlar, diğer faaliyetlerden olağan gelir ve karlar ile olağandışı gelir ve karların toplamı üzerinden tespit edilir.” hükmü, Danıştay Onüçüncü Dairesinin 29/5/2018 tarihli ve E:2016/2594; K:2018/1895 sayılı kararı ile iptal edilmiş, bu hüküm Danıştay İDDK’nın 1/4/2019 tarihli E:2018/2539, K:2019/1452 sayılı Onama kararı ile kesinleşmişti.

Yapılan kanuni değişiklikle; toplam yıllık hasılatın; işletmenin, tek düzen muhasebe sistemindeki gelir tablosunda yer alan net satışlar, iştiraklerden ve bağlı ortaklıklardan elde edilen temettü gelirleri hariç olmak üzere diğer faaliyetlerden olağan gelir ve kârlar ile olağan dışı gelir ve kârların toplamı üzerinden tespit edileceği hüküm altına alınmıştır.

Karşılaştırma Tablosu

10) Hazine taşınmazlarının kullanıcılarına doğrudan kiraya verilme şartları yeniden düzenlendi.

Yapılan değişiklikle, 4706 sayılı Kanunun ek 6. maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri; 31/12/2019 tarihinden önce en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği Bakanlıkça belirlenen kullanıcılarına, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.”

Bu fıkranın ilk hali şu şekilde idi: “İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcılardan; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.”

Göze batan değişiklikler şunlardır:

a) Kullanım süresi değiştirildi. 31/12/2017 olan süre 31/12/2019 olarak değiştirilmiştir.

b) “en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen” ibaresi kaldırılmıştır. Bu nedenle 31.12.2019 tarihinden sonra yapılan tespitler de kiralama için kullanılabilecektir.

c) Başvuru süresi kaldırılmış görünüyor. Yeni fıkrada başvuru süresine ilişkin ibare bulunmuyor.

d) Birikmiş ecrimisil borcu bulunmaması şartı kaldırılmıştır.

11) Genel bütçe dışındaki kurumlara ait lojmanların satışından elde edilen gelirlerin genel bütçeye gelir kaydedilmesi öngörüldü.

Düzenlemeye göre, “Geçici Madde 29- Mahalli idarelere ve sosyal güvenlik kurumlarına ait konutların satışından elde edilen gelirler hariç olmak üzere, 4 üncü madde kapsamında 2022 ve 2023 yıllarında ihalesi yapılan kamu konutları satışından elde edilen gelirler genel bütçeye gelir kaydedilir.”

12) Orman Kanunu’nun ek 16. maddesine göre orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin kullanıcılarına doğrudan satışı öngörüldü.

Ek 16. madde şu şekildedir:

Orman ve Su İşleri Bakanlığınca, bilim ve fen bakımından orman olarak muhafazasında hiçbir yarar görülmeyen ve tarım alanına dönüştürülmesi de mümkün olmayan yerler ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte üzerinde yerleşim yeri bulunan ya da yerleşim yeri oluşturulması uygun olan taşlık, kayalık, verimsiz ve fiilen orman vasfı taşımayan alanlardan, sınırları Cumhurbaşkanınca belirlenen alanlar, Cumhurbaşkanınca belirlenecek usul ve esaslara göre Orman Genel Müdürlüğünce orman sınırları dışına çıkartılarak tapuda Hazine adına tescil edilir. Orman sınırları dışına çıkartılan alanın iki katından az olmamak üzere Devletin hüküm ve tasarrufu altında veya Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar Orman Genel Müdürlüğüne orman tesis etmek üzere tahsis edilir.”

Yeni düzenlemeyle 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanuna eklenen ek 1. maddeyle de 6831 sayılı Kanunun ek 16 maddesi hükümlerine göre üzerinde yerleşim yeri bulunduğu gerekçesiyle orman sınırları dışına çıkartılarak tapuda Hazine adına tescil edilen taşınmazların kullanıcılarına satışı öngörülmüştür.

Buna göre; “EK MADDE 1- (1) 6831 sayılı Kanunun ek 16 ncı maddesi hükümlerine göre üzerinde yerleşim yeri bulunduğu gerekçesiyle orman sınırları dışına çıkartılarak tapuda Hazine adına tescil edilen taşınmazların 3402 sayılı Kanunun ek 4 üncü maddesi hükümlerine göre kadastrosu yapılır. Kadastro tutanağının beyanlar hanesindeki bilgiler tapu kütüğünün beyanlar hanesine de aynen aktarılarak hak sahipliği belirlenir. Bu taşınmazlar, bu Kanunun 2/B alanlarında kalan taşınmazların satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanmak suretiyle hak sahiplerine doğrudan satılır.”

13) 2/B Arazilerinde ve Hazineye ait tarım arazilerinde başvuru süresi uzatıldı.

7394 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 1. maddesine göre; 2/B alanlarında bulunan taşınmazların 19/4/2012 tarihli ve 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında, Hazineye ait tarım arazilerinin ise 6292 sayılı Kanun ile 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamında satışına ilişkin olarak;

a) Süresi içinde başvuru yapmayanların başvuru süresi,

b) Kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içerisinde ödemeyenlerin ödeme süresi,

c) Taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi,

31/12/2022 tarihine kadar uzatılmıştır.

14) 2/B iade başvuru süresi uzatıldı.

Yapılan değişiklikle, 6292 sayılı Kanunun 7. maddesi kapsamında süresi içinde iade başvurusunda bulunmayanlar ile geçici 8. maddesi (bu madde de iade ile ilgilidir) kapsamında olanların başvuru süresi 31/12/2022 tarihine kadar uzatılmıştır.

GayrimenkulMevzuatı