Değerli okurlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından çıkarılan, 18.08.2022 tarihli 31927 sayılı resmi gazetede yayımlanan yönetmelik ile birlikte belirli şartlar dâhilinde ofislerin konuta dönüştürülebilmesi imkanı getirilmiştir.

Şartlar nelerdir?

  • Uygulama İmar Planlarında ‘’Ticaret+Konut’’ olarak belirlenip yapı ruhsatı bu şekilde düzenlenecek, yani sadece ticaret olan yapı ruhsatları çevrilemiyor
  • 18.08.2022 tarihinden önce inşaatına başlanmış veya yapı ruhsatı düzenlenmiş olacak
  • Ticaret+Konut toplamında konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek
  • 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanarak tadilat ruhsatı düzenlenecek

Güncel KDV oranlarına bakıldığı zaman

1/4/2022 tarihinden sonra ruhsatını almış net alanı 150 m2’nin altında ki konutlar için kademeli KDV sistemi belirlenmiş olup,150 m2 altındaki teslimlerde %8,aşan kısım içinse KDV oranı %18 olarak uygulanmaktadır. Ofis ve büro amaçlı yapılarda ise hesaplanacak KDV oranı %18 olacaktır. Kentsel dönüşüm kapsamında bulunan net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda ise %1 KDV oranı uygulanmakta,150 m2 üstünde ise KDV oranı %18

KDV oranları hesaplanırken Tapu, Yapı Ruhsatı, Fiili Kullanım hangisi Baz Alınacak?

İdarenin bu konuda son 10 yıla kadar ki görüşü tapu ve ruhsat kayıtlarının esas alınması yönündeydi. Ancak bir süre sonra görüş değiştirerek KDV oranının tespitinde taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı, kullanılacağı hususuna bakılacağını ve buna göre KDV oranının tespit edileceğini açıkladı. Böylelikle birçok inşaat firması yapı ruhsatında işyeri yazmasına rağmen net alanı 150 m2 ye olan bağımsız bölümleri fiilen konut olarak kullandırıp bu doğrultuda KDV hesaplayıp satışını gerçekleştirdiler ve yüklenilip indirilemeyen KDV için iade talebinde bulundular. Ancak idare bir süre sonra tekrar görüş değiştirerek eski görüşüne geri döndü. Bağımsız bölümün tesliminde uygulanacak KDV oranı belirlenirken fiili kullanım amacından ziyade yapı ruhsatı ve tapu kayıtları belirleyici olacak.

Yeni Uygulamada Ne Olacak?

Yurt Dışında Bulunan Mahkeme Kararına İstinaden Ödenen Tazminatların Gider Yazılması Yurt Dışında Bulunan Mahkeme Kararına İstinaden Ödenen Tazminatların Gider Yazılması

İdarenin geçmiş dönemde tadilat ruhsatının değil ilk alınan yapı ruhsatı doğrultusunda KDV oranının belirleneceği yönünde vermiş olduğu özelge mevcut. Bu noktada çıkan yönetmelik ile birlikte KDV oranının ilk çıkan yapı ruhsatına göre mi yoksa tadilat ruhsatına göre mi tespit edileceği önem kazandı.

Yapı ruhsatlarında işyeri olarak geçen bağımsız bölümlerde KDV oranı %18.Eğer yapı ruhsatı temel alınırsa bağımsız bölümler ofisten konuta dönüşse dahi inşaat firmaları %18 oranında KDV hesaplayıp buna göre faturalarını düzenleyecekler. Fakat tadilat ruhsatı temel alınır ise kademeli KDV oranı devreye girecek ve net alanı 150m2 altında ki konutlar için %8 KDV hesaplanacak. Böylelikle tapuda konut olarak gösterilen bağımsız bölümler için KDV iadesinin önü açılmış olacak.

İnşaat sektöründe indirimli orana tabi konut üretimi yapan firmalar için indirim yolu ile giderilemeyen Katma Değer Vergisinin iade yolu ile geri alınmasının hem finansman hem de işletme sermayesinin kuvvetlendirmesi anlamında önemli ölçüde katkı sağladığı aşikar. Her ne kadar beklentimiz tadilat ruhsatının temel alınıp  tapuları konut olarak çıkan bağımsız bölümler için KDV oranın kademeli hesaplanacağı yönünde olsa da konunun netleştirilmesi büyük önem arz etmektedir.

Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir