<p style="text-align: justify;">Kent rantı denince akla ne geliyor, gerçekten bu konuda bir vergi kayıp ve kaçağı var mı? Vergilendirilme için yapılan yasal düzenlemeler yeterli mi ve her şeyden daha önemlisi, bu yasal düzenlemelere uyulup uyulmadığı denetleniyor mu? Bu konuda sorulacak çok soru var ama daha önemlisi, bu rant sahipleri gerçekten vergilendiriliyor mu?</p> <p style="text-align: justify;"><strong>Kent Rantı Nedir?</strong></p> <p style="text-align: justify;">Kent rantı denildiğinde akla gelen ilk husus bir gayrimenkulün sahibinin yapmış olduğu maliyetin üzerinde değer kazanmasıdır. Arsa veya bina gibi taşınmazların, bulundukları yerleşim biriminin göreli üstünlüğünden dolayı kentteki diğer yerleşim birimlerine göre daha fazla değer kazanması veya kira geliri sağlaması sonucu ortaya çıkan pozitif farktır.</p> <p style="text-align: justify;">Bir gayrimenkul farklı sebeplerden dolayı değerlenebilir. Değerlenmenin kaynağı kamu tarafından yapılan yatırım ve harcamaların sağladığı avantaj olabileceği gibi, kamunun hiçbir katkısı olmadığı durumlarda da gayrimenkulün değeri artabilir. Kamu hiçbir harcama yapmadan sadece gayrimenkulün hukuki durumunu değiştirerek de gayrimenkulün değerinin artmasına sebep olabilir.</p> <p style="text-align: justify;">Şüphesiz ki burada değer artışına konu olan gayrimenkulün sahiplerine yararlandıkları bir hizmet verilmemiş olmakla birlikte bu kişilerin mali gücünde bir artış meydana gelmektedir. O halde, kişinin alım gücünde bir artış meydana gelmiş ise vergi adaletini sağlamak bakımından mali gücü artan kişinin daha fazla vergi vermesi gerektiği anayasal bir zorunluluktur.</p> <p style="text-align: justify;">Kent rantlarının konusunu oluşturan gayrimenkullerin vergi mevzuatımızda vergilendirilmesini sağlayan birçok düzenleme bulunmaktadır.</p> <p style="text-align: justify;">Başlıcalarını şu şekilde sayabiliriz;</p> <p style="text-align: justify;">- Gayrimenkullerin kira gelirlerinin vergilendirilmesi,</p> <p style="text-align: justify;">- Değer Artış Kazançları,</p> <p style="text-align: justify;">- Katma Değer Vergisi,</p> <p style="text-align: justify;">- Emlak Vergisi,</p> <p style="text-align: justify;">- Değerli Konut Vergisi,</p> <p style="text-align: justify;">- Tapu Harçları,</p> <p style="text-align: justify;">- Veraset ve İntikal Vergisi.</p> <p style="text-align: justify;">Yazımda, alınan bu vergilerin içeriğine değil, sağlıklı toplanıp toplanamadığı konusuna değinmek istiyorum. Çünkü yasal düzenlemenin yapılmış olması, bu düzenlemenin sağlıklı uygulanabildiği anlamına gelmiyor maalesef.</p> <p style="text-align: justify;">Bu yazımda özellikle, kira gelirleri konusuna değinmek istiyorum. Bildiğiniz üzere gerek konut ve gerekse işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler vergilendirilmektedir. Üzerinde durmak istediğim konu, elde edilen gelirler üzerinden alınacak vergilerin nasıl hesaplanacağı değil, vergiye tabi gelirlerin doğru beyan edilip edilmediğidir.</p> <p style="text-align: justify;">Kentin en işlek caddelerindeki işyerlerinin, mağazaların ve dükkanların çok komik fiyatlarla kiralandığı daha doğrusu çok düşük kira bedellerinin beyan edildiği maalesef bilinen bir gerçektir.</p> <p style="text-align: justify;">Konut kiralarında da durum çok farklı değil. Aslında Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından 2016 yılından itibaren Hazır Beyan Sistemi hayata geçirilmiş ve gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı (faiz, kâr payı gibi gelirler) ile diğer kazanç ve iratlardan olan gelir vergisi mükellefleri için finans kurumlarından alınan bilgiler ışığında beyannameler hazırlanarak, gelir elde eden mükelleflerin sorunsuz bir şekilde beyanname vermeleri sağlanarak, vergi kayıp ve kaçağı en aza indirilmiştir.</p> <p style="text-align: justify;">Yakın zamanda üniversitelerde öğretim yılı başlayacak ve yurda yerleşemeyen öğrenciler öğrenim hayatlarını devam ettirebilmek için konaklama yerine ihtiyaçları olacak.</p> <p style="text-align: justify;">Yaşadığımız son süreçte enflasyon oranının alışılmışın üzerine çıkması, gayrimenkul fiyatlarının ve kiraların astronomik bir şekilde yükselmesi, okulların açılacak olması ile birlikte kiralık dairelere olan talebin artması, kiraların çok daha fazla yükselmesine yol açtı.</p> <p style="text-align: justify;">Günün ekonomik koşulları ve öğrenci yurtlarının yetersizliği nedeniyle bu durumun olağan olduğu söylenebilir. Olağan olmayan ev sahiplerinin bu durumu fırsatçılığa çevirerek, 1+0 veya 1+1 gibi ufacık daireler için astronomik kiralar istemesi ve kira bedellerini bankaları kullanmadan elden nakit alarak, kira gelirlerini gizlemeye çalışmalarıdır.</p> <p style="text-align: justify;">Ayrıca Gelir Vergisi Genel Tebliğleri uyarınca; Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira bedelinin, Banka ya da PTT şubelerinden yapılması zorunludur. Vergi Usul Kanunu uyarınca; bu zorunluluğa uymayanlar hakkında; Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı için 2022 yılında (her bir işlem için) 3.400 TL özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir.</p> <p style="text-align: justify;">Elbette bütün mülk sahipleri için bunu söylemek mümkün değil, doğruda değil. Ama özellikle üniversiteler çevresinde sadece öğrencilere yönelik kiralamalar yapan mülk sahiplerinin bu yöntemle devletten vergi kaçırmalarına da vergi idaresinin göz yummaması, gerekli tespitleri yaparak, hazine kaybının önüne geçilmesi gerekmektedir.</p> <p style="text-align: justify;">Bu yapılmadığı müddetçe de şehrin göbeğinde vergi kaçırılmaya devam edilecektir.</p> <p style="text-align: justify;">Tüm okuyucularıma sağlıklı ve bereketli bir gün dilerim.</p> <p style="text-align: justify;"><strong>Erol ÇEMBER <br /> Yeminli Mali Müşavir</strong></p>