Vadeli Olarak Satılan Taşınmazların Kurumlar Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi

I- GİRİŞ

Kurumların iki yıldan fazla aktifinde olan taşınmazların vadeli satışı karşılığında nakit dışında aldıkları altın, alacak senetleri, devlet tahvilleri, hazine bonosu ve İMKB’de işlem gören hisse senetlerinin nakde çevrilebilmesi sırasında ortaya çıkan defter değerindeki artış ve azalışlar Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde düzenlenen taşınmaz satış kazancı istisna tutarının tespiti açısından önem arz etmektedir.

Taşınmazların satışından doğan kazancın istisna kapsamında değerlendirilmesine ilişkin şartlar 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun(1) 5/1-e maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde ile, kurumların en az iki tam yıl aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50’lik (7061 sayılı Kanun’un 89. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendiyle 5520 sayılı Kanun’un 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci cümlesi değiştirilmiş olup söz konusu değişikliğin yürürlüğe girdiği 5/12/2017 tarihinden itibaren (bu tarih dahil) yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın %50’lik kısmına istisna uygulanacak; bu tarihten önce yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın ise %75’lik kısmı istisna uygulamasına konu edilebilecektir.) kısmı kurumlar vergisinde istisna tutulmuştur. Ayrıca ilgili maddenin devamında vadeli satış halinde de istisnadan faydalanılabileceği, ancak vadeli satıştan doğan alacağın, satışın meydana geldiği tarihi takip eden takvim yılı başından itibaren iki yıllık süre içinde tahsil edilmesi gerektiği de belirtilmektedir.

Taşınmazların vadeli satış karşılığında nakit dışında alınan alacak senetleri, devlet tahvilleri, hazine bonosu ve İMKB’de işlem gören hisse senetlerinin nakde dönüştürülmesi sırasında oluşacak artış ve azalışlar istisna tutarını da değiştirmektedir. Bu durum örnek bir çalışma üzerinden anlatılması makalemizin konusunu oluşturmaktadır.

II- ÖRNEK ÇALIŞMA

(TNJ) A.Ş. 29.06.2012 tarihinde alarak aktifine kaydettiği taşınmazı (EML) A.Ş.’ye 30.06.2017 tarihinde

satmıştır. Net defter değeri 10.000.000,00 TL olan taşınmazın satışı karşılığında ise şunları almıştır:

(TNJ) A.Ş. taşınmaz satışından doğan kazancının 26.250.000,00 TL’sini özel fon hesabına almış, Kurumlar Vergisi beyannamesinde taşınmaz satış kazancı istisnası olarak da göstermiştir.

İtibari değeri 6.000.000,00 TL olan devlet tahvilinin kuponu olmadığından yarısı 29.03.2019 tarihinde 2.750.000,00 TL’ye borsada satılmıştır.

İtibari değeri 5.000.000,00 TL olan devlet tahvilinin kuponu olmadığından yarısı 29.03.2020 tarihinde 3.000.000,00 TL’ye borsada satılmıştır.

(EML) A.Ş.’ye ait hisse senedi İMKB’de işlem görmektedir. (TNJ) A.Ş. hisse senetlerinin yarısını 29.03.2019 tarihinde 2.500.000,00 TL’ye kalan yarısını ise 29.03.2020 tarihinde 2.750.000,00 TL’ye peşin satılmıştır.

Vade tarihi 31.07.2021 olan alacak senedi 29.03.2019 tarihinde 3.000.000,00 TL bedelle bir faktöring şirketine ciro edilerek tahsil edilmiştir.

(TNJ) A.Ş.’nin taşınmaz satış kazancı istisnasını Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesine göre bulunuz?

III- ÖRNEK ÇALIŞMANIN CEVABI

A- TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCININ TESPİTİ

Taşınmazların satışından doğan kazancın istisna kapsamında değerlendirilmesine ilişkin şartlar 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre, istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanılacak kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gereklidir. Bu süre içerisinde tahsil edilemezse, satış bedeline denk gelen istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğratılmış olur.

(TNJ) A.Ş. taşınmaz satışı karşılığında nakit, devlet tahvili, hisse senedi ve alacak senedi almıştır. Alınan kıymetlerin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun(2) değerleme hükümlerine göre karşılığına isabet eden hasılat tutarı da aşağıdaki gibi olmaktadır.

Yapılan hesaplamalar neticesinde, (TNJ) A.Ş.’nin taşınmaz satışından doğan kazancı (45.000.000,00 TL - 10.000.000,00 TL=) 35.000.000,00 TL’dir.

B- TAŞINMAZ SATIŞI KARŞILIĞINDA ALINAN KIYMETLER VE HASILATIN TESPİTİ

Taşınmazların satışından doğan kazanca ilişkin istisna oranı ister peşin satış olsun ister vadeli satış olsun değişmemektedir. İstisna uygulamasında öncelik satış bedelinin nakit olarak tahsil edilmesidir. Nakitin olmadığı durumlarda ise her an nakde çevrilebilmesi kolay olan altın, devlet tahvili, Toplu Konut İdaresince çıkarılan veya İMKB’de işlem gören hisse senedi, tahvil ve bonolar ile tahsil olanağı mümkündür. Bu bağlamda (TNJ) A.Ş.’nin taşınmaz satışı karşılığında aldığı nakit, devlet tahvilleri, hisse senedi nakit tahsilat hükmünde olup, alacak senetleri nakit tahsilat hükmünde değildir. Alacak senetleri dışındaki kıymetler nakit tahsilat kapsamında olduğundan 2019 yılının sonuna kadar ne şekilde olursa olsun nakde dönüştürülmesi halinde istisnadan yararlanacaktır.

(TNJ) A.Ş.’nin taşınmaz satışı karşılığında aldığı nakit, devlet tahvilleri, hisse senedinin satışın yapıldığı 2017 yılını izleyen ikinci takvim yılı olan 2019 sonuna kadar nakde çevrilmesi gerekmektedir. Ancak alacak senetlerinde önemli olan vade değil satışın yapıldığı yılı izleyen 2 yıllık süre içerisindeki tahsilatın tutarıdır.

Dolayısıyla satışın yapıldığı 2017 yılını takip eden ikinci takvim yılının

(2019) sonu itibariyle nakit tahsilat şartlarını sağlayan istisnaya konu hasılat tutarı aşağıdaki gibi olmaktadır.

Hasılat tutarının tespitinde, devlet tahvilleri ve hisse senetleri 2019 yılı sonuna kadar nakde dönüştürüldükleri ölçüde değil, taşınmaz satışı anındaki defter değerine göre, alacak senetleri ise 2019 yılı sonuna kadar nakde dönüştürüldükleri ölçüde dikkate alınmıştır.

C- İSTİSNA KAZANCININ TESPİTİ

(TNJ) A.Ş.’nin 2017 yılındaki yapmış olduğu taşınmaz satışına ilişkin istisnaya konu kazanç tutarı aşağıdaki gibi olacaktır.

Bu durumda (TNJ) A.Ş.’nin taşınmaz satışından doğan kazanca ilişkin dikkate alacağı istisna tutarının 18.637.500,00 TL olarak dikkate alması gerekir.

IV- SONUÇ

Taşınmazların satışından doğan kazancın istisna oranı ister peşin satış olsun ister vadeli satış olsun değişmemektedir. İstisna uygulamasında öncelik satış bedelinin nakit olarak tahsil edilmesidir Ancak vadeli olarak satılan taşınmazlar karşılığında nakit dışında alınan devlet

tahvilleri, alacak senetleri, hisse senetleri, hazine bonoları ve eurobondların satış kazancının tespitinde satış esnasındaki defter değeri dikkate alınmaktadır. Bu değerlerden alacak senetleri dışındaki kıymetler nakit tahsilat kapsamında olduğundan satışın yapıldığı yılı izleyen 2 yıllık süre içerisinde nakde dönüştürüldükleri ölçüde değil, taşınmaz satışı anındaki defter değerine göre, alacak senetleri ise 2 yıllık süre içerisinde nakde dönüştürüldükleri ölçüde dikkate alınacaktır.

Tanju GÜNDÜZ*

Yaklaşım / Kasım 2022 / Sayı: 359

*        Vergi Müfettişi

(1)         21.06.2006 tarih ve 26205 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(2)         10.01.1961 tarih ve 10703 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.