Evet, şu an için böyle bir şey söz konusu. Yabancılar vatandaşlık için ikinci el konuta yönelmeye başladı, hatta yöneldi. Yabancıların vatandaşlık için alacakları konutların sıfır veya ikinci el olması neyi değiştirir diye düşünmeyin. Bu konu düşünüldüğünden çok daha önemli. Özellikle konut üretiminin ve dolayısıyla arzının azaldığı, buna paralel olarak konut fiyatları ile konut kiralarının fahiş olarak yükseldiği bugünlerde konunun önemi kendiliğinden ortaya çıkıyor. Tabi, ülke genelinde yaşanan bu fahiş artışların ana nedeni, yabancıların ülkemizden konut almaları değil elbette. Hatta bunun etkisinin bazı bölgeler hariç olmadığı bile söylenebilir.

Yabancılar 9 – 10 şehirden konut almayı tercih ediyor

Yabancılar daha çok 9 – 10 şehrimizde konut sahibi oluyorlar. Bu şehirlerin de bazı bölgelerinde, mahallelerinde kümelenmiş durumdalar. Özellikle vatandaşlık veya oturum izni alabilmek için buralardan konut satın alıyor, sonra aldıkları konutlarda ya kendileri oturuyor ya da satın alma bedellerini dikkate alarak yüksek bedellerle kiraya veriyorlar.

Kasım ayı TÜİK verilerine göre yabancılara konut satışı rakamları

TÜİK verilerine göre yabancılara 2022/Kasım ayında 6 bin 83 konut satışı gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,4 azalarak, 6 bin 83 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 5,2 oldu.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 2 bin 616 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla bin 733 konut satışı ile İstanbul ve 567 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20,4 artarak, 61 bin 104 oldu.

Kasımda en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı!

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye’den 2 bin 575 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 510 konut ile İran, 331 konut ile Irak ve 277 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.

Birinci ve ikinci el konut satışları azaldı

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,9 azalarak 37 bin 380 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 31,7 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 0,7 azalışla 382 bin 190 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 34,7 azalış göstererek 80 bin 426 oldu. Toplam konut satışları içindeki ikinci el konut satışının payı yüzde 68,3 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 artışla, 895 bin 469 olarak gerçekleşti.

Konut satışları Kasım ayında arttı ancak geçen yılın aynı ayına göre azaldı

Kasım ayında toplam 117 bin 806 konut satıldı. Bu son 3 ayın en yüksek rakamı ancak, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 34,1 oranında düşük. Bunda krediye ulaşmada yaşanan sıkıntı ve konut satış fiyatlarının geldiği seviyenin ciddi etkisi var. Ayrıca, konut fiyatlarının geldiği  seviye, yabancılar hariç vatandaşlarımızın satın alma gücünün artık zorlanmaya başladığını gösteriyor.

Orta gelir grubu vatandaşlara yönelik konut kampanyası bekleniyor

Hazine ve Maliye Bakanımız Sayın Dr. Nureddin NEBATİ’nin geçtiğimiz günlerde açıkladığı orta gelir grubuna yönelik düşük faiz oranlı konut kampanyasının detayları henüz belli olmadı. İnsanlar merakla bu kampanyayı bekliyor, ciddi oranda katılım olacağını ve bu şekilde çok sayıda insanımızın konut sahibi olacağını değerlendiriyorum.

Şimdi hemen herkes Sayın Cumhurbaşkanımızın kısa bir süre içerisinde bu kampanyanın detaylarını açıklamasını bekliyor.

Konutta ikinci el satışları daha fazla

Kasım ayı verilerine bakıldığında, toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 31,7, ikinci el konut satışının payı ise yüzde 68,3 oldu. Bu da, satışların konut arzında yaşanan sıkıntı çerçevesinde biraz ikinci ele kaydığını gösteriyor.

Özellikle son dönemde yabancıların vatandaşlık için daha çok kendi aralarında ve ikinci el konut alım - satımı yaptıkları, hatta yabancı uyruklu emlakçıların ve emlak ofislerinin bu bölgelere yerleşerek, kendi ülke vatandaşlarına hizmet vermeye başladıkları ifade ediliyor.

Yabancının ikinci el konuta ilgisi fiyatları ve kiraları artırdı

Yabancıların ikinci el konuta ilgisinin artması, son dönemde yükselen konut fiyatları üzerinde ilave bir baskı yarattı. Öyle ki, ikinci el konut fiyatları, otomotiv sektöründe olduğu gibi, yeni - sıfır konut fiyatlarına yaklaştı. İnşaat maliyetlerindeki artışlar nedeniyle sıfır konut fiyatları yükselirken, özellikle yabancı talebi ikinci el konut fiyatlarını artırdı. Yabancı talebinin ikinci ele kayması, tüm dengeleri değiştirdi. Özellikle Rus ve Ukrayna vatandaşlarının geçici oturum için konut talepleri, bunları ikinci el pazarına kaydırdı. Bu durum ise, özellikle ikinci el piyasalarda oluşan yabancı talebini fırsata çevirmek isteyen satıcılar ve aracıların ikinci el konut fiyatlarını aşırı yükseltmelerine neden oldu. Doğal olarak ikinci el konutların fiyatlarındaki artış, konut kiralarını da aşırı yükseltti.

Yabancıların ikinci el konuta yönelmesi sektörü olumsuz etkiliyor

Konut sektörü ülkemizin 3 önemli sektöründen birisi konumunda bulunuyor. Şu an yabancılara konut satışları doğrudan yabancı yatırımlar arasında en önemli kalemlerden birisi. Yıl sonuna kadar, yabancılara yapılan konut satışlarından 7 Milyar Dolar civarında hasılat sağlanması bekleniyor. Bu hem ülkemiz hem de konut sektörü açısından son derece önemli.

Ancak, yabancıların vatandaşlık dahil gayrimenkul yatırımlarında ikinci el konuta yönelmeleri konut sektörünü olumsuz yönde etkilemeye başladı. Yani, yabancıların ülkemize yaptığı doğrudan yatırımlarda gayrimenkul sektörünün yeri her geçen gün artarken, talebin ikinci el konuta kayması tüm dengeleri değiştirdi. Bunun yanısıra, ikamet (oturum) iznine yönelik konut talebi de, yükselen fiyatlar dikkate alındığında, ikinci el konuta kaydı.

Tüm bunlar, yeni konut projelerini ve dolayısıyla konut üretimi ve arzını olumsuz yönde etkiliyor.

İkinci el konuta kayan yabancı talebi vergi kaybına da neden oluyor

Yabancı talebinin ikinci el konuta yönelmesi, konut sektörünü olumsuz yönde etkilemesinin yanında, ciddi vergi kayıp ve kaçağına da neden oluyor. Özellikle yabancılar tarafından iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde ancak 3 yıllık zorunlu satmama süresinden sonra elden çıkarılan konutlarda, değer artış kazancına ilişkin gelir vergisi olmak üzere olmak üzere ciddi vergi kayıp ve kaçağı söz konusu. Bunun kısa süre içerisinde takibi ve kontrol altına alınması ise şu an için pek mümkün görünmüyor.

Bu konuda Maliye’ye oldukça fazla iş düşüyor.

Vatandaşlık ve ikamet izninde konutun değeri ne kadar?

En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca tespit edilen yabancılar istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabiliyor (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, Mad. 20/2-b).

İkamet izni alınmasında ise, yabancıların İstanbul, Ankara, Antalya gibi büyükşehir statüsündeki illerde minimum 75.000 Amerikan Doları, diğer illerde ise 50.000 Amerikan Doları değerinde gayrimenkul satın almaları gerekiyor (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, Mad. 31, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlı̇şkı̇n Yönetmelı̇k, Mad. 28/3).

Bu konuda ne yapılabilir, hangi önlemler alınabilir?

Yabancıların konut talebinin ikinci ele kaymasının ve bu şekilde oluşacak vergi kayıp ve kaçağının önlenebilmesi için, birkaç düzenleme veya değişiklik yapılması yeterli.

Bir Mutabakat Metni: (Altılı) Masaya yatırılmış “vergiyle alakalı” hususlara ilişkin değerlendirmeler Bir Mutabakat Metni: (Altılı) Masaya yatırılmış “vergiyle alakalı” hususlara ilişkin değerlendirmeler

İşte önerilerimiz:

Konutla vatandaşlık kazanma sıfır – birinci el konutla sınırlandırılmalı

Evet, bu konuda alınacak en önemli önlem, konut alımı yoluyla vatandaşlık kazanmanın, sadece sıfır – birinci el konut alımı ile sınırlandırılması, yani ikinci el konut satın alan yabancılara vatandaşlık verilmemesi.

Bu hem ülkemiz hem de sektör açısından son derece önemli. Çünkü, yabancıların vatandaşlık kazanabilmelerinin birinci el konutla sınırlandırılması, yabancı talebinin birinci el konuta yönlendirilmesinin yanısıra, kısa süre içerisinde konut arzının artırılmasına da neden olacak. Bu sınırlandırma konut projesi ruhsat sayısını ve konut üretimini, projelerin artması ise istihdamı ve ülkemize döviz girişini artıracak, diğer yandan ise ikinci el konut fiyatlarını ve özellikle büyükşehirlerdeki konut kiralarını düşürecek.

İkamet izni için gerekli olan tutar da artırılmalı

Alınabilecek diğer bir önlem ise, ikamet izni ile ilgili. Yabancıların ikamet izni alabilmeleri için gereken konutların değeri bir miktar daha artırılabilir.

Bu iki önerimizin bir an evvel hayata geçirilmesi şart.

Söz konusu önerilerin hayata geçirilmesi, ülkemiz ve sektör açısından çok ama çok önemli olumlu sonuçlar doğurabilir. İkinci el konut fiyatları ve kiralar düşebilir, konut üretimi kısa sürede artabilir.

Ne dersiniz?

* Dün akşam Vergi Dünyasının Duayenlerinden Sayın Mehmet MAÇ Üstadımız vefat etti. Vergi kamuoyu açısından büyük bir kayıp. Kendisine Allahtan rahmet, ailesine başsağlığı ve sabır diliyorum.

Ekonomim.com | Abdullah TOLU