Prof. Dr. Funda BAŞARAN YAVAŞLAR'ın yazısı:
Türkiye’de emlak vergisi (arazi vergisi ve bina vergisi) mükellefi sayısı milyonlarla ifade edilebilir. Bir servet vergisi olarak, önemli bir gelir kaynağıdır. Ancak, tüm servet vergilerinde olduğu gibi, ana sorun servetin değerinin nasıl belirleneceğidir. Çünkü, alınacak verginin miktarını, vergi oranıyla birlikte bu değer (/matrah) belirler.
Ülkemizde elli beş yaşındaki Emlak Vergisi Kanunu (EVK), emlak bakımından bu değerin takdire dayalı şekilde belirlenmesine izin veren bir mekanizma öngörmüştür:
-Arsa ve arazilerde, takdir komisyonlarının her dört yılda bir belirledikleri arsa metrekare birim değeri,
-Binalarda ise, bu arsa metrekare birim değeriyle birlikte, Hazine ve Maliye ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği bakanlıklarınca birlikte saptanan bina metrekare normal inşaat maliyetleri esas alınır.
EVK’daki diğer düzenlemeler de dikkate alındığında, yasa koyucunun taşınmaz değerindeki değişimleri dikkate alan, esnek ve -binalar bakımından ise- karma bir yöntem belirlemeye çalıştığı görülmektedir. Ancak belli ki bu yöntem iyi işlememektedir; işleseydi her dört yılda bir binlerce kişi soluğu yargı önünde almazdı.
Objektif ve gerçeklere uygun vergi değeri
Ülkemiz vergi hukukundaki önemli sorunlardan biri, konfor alanlarından kolay vazgeçilememesidir. Sistemsel sorunlar görülmekte, ama işleyiş bir şekilde yerleştiği için radikal değişikliklerden uzak durulmaktadır. Kanaatimce;
lÖncelikle; emlak vergisinde takdir komisyonları tamamen kaldırılmalı ya da yapısı değiştirilmelidir. Komisyonun mevcut yapısında, esasen başka görevleri/meslekleri olan ve taşınmaz değerlemesi konusunda özel bilgisi olmayan kişiler burada görev yapmaktadırlar (örneğin, defterdar, mal müdürü, mahalle muhtarı, ticaret odasından bir üye). Değerleme işinin, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılması gerekir.
lDeğerleme dört yılda bir değil, her yıl yapılmalıdır; böylece sistem, mali güç değişikliklerini zamanında dikkate almış olur. Ancak, bu kuralı derhal uygulamanın vergi idaresine bütçe yükü getireceğinin farkındayız. Bu nedenle, şartlar oluşana kadar bir süre daha dört yılda bir değerleme ve ara yıllarda endeksleme yöntemiyle ilerlenebilir.
lUzman tarafından belirlenen değerden borçlar indirilebilmelidir; başka deyişle, taşınmazın brüt değil net değeri vergilendirmeye esas alınmalıdır.
lVergi oranları azaltılmalıdır. Artık gerçek değer üzerinden vergilendirme yapılacağına göre, bunun bir servet vergisi olduğu, mükellefin diğer gelirleriyle ödendiği; mükellef taşınmaz üzerinden gelir elde ediyorsa, o gelir üzerinden zaten ayrıca gelir vergisi alındığı; servet vergilerinin temel gerekçesinin “serveti yeniden dağıtmak” olduğu unutulmadan, mülkiyet hakkının ölçülülük ilkesine uygun şekilde sınırlandırılmasına izin veren bir oran öngörülmelidir.
lBöyle bir sistem, belediyeler ile Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) birlikte çalışmasını gerektirir. Değerli konut vergisi nedeniyle GİB zaten gayrimenkul değerlemesinin gerçeklere (/mali güce) uygun olmasıyla ilgilenmek zorundadır. Dolayısıyla, işbirliği gerekliliğinin altyapısı mevcuttur.
lSon olarak, devletin denetim ve gözetim görevleri çerçevesinde kamulaştırmadan kentsel dönüşüme, vergilendirmeden bankacılık ve finansal teminat işlemlerine kadar pek çok alanda taşınmazların doğru bir şekilde değerlenmesi kamu yararı gereğidir. Dolayısıyla, dışarıdan hizmet satın almak yerine, gayrimenkul değerleme uzmanlarını devlet bünyesinde oluşturulacak bir kurulda daimi görevlendirmenin daha sağlıklı olacaktır.
Nihai çözüm: Adil emlak vergisi
2017’de kalem aldığım “Emlak Vergisi’nde Sorun Nerede?” (https://www.dunya.com/ kose-yazisi/emlak-vergisinde-sorun-nerede/378268) başlıklı yazımda, emlak vergisindeki sorunları genel hatlarıyla ele almıştım. Arada geçen yıllarda sorunlar azalmadı. Takdir komisyonlarının yapabilecekleri artışı sınırlandırmak, kangrene sadece pansuman olur. Değerli konut vergisini de işin içine katarak, içinde artan oranlı bir tarifeyi barındıracak şekilde emlak vergisinde kapsamlı bir değişime gitmek gerekir.