Şeytan ayrıntıda gizlidir! Ünlü yazar Ahmet Ümit'in 2002'de bu başlıkla yayınladığı poli­siye öykü kitabında ayrıntıların önemine dik­kat çekiliyor. Bu, vergi dünyası için de hayati bir öneme sahip desek yanlış olmaz. Önem­li, çünkü düzenlemelerdeki basit bir ayrın­tı, küçük bir detay şirketlere devasa bir ge­tiriye dönüşebiliyor.

Bilindiği gibi şirketler, vergi yasalarında­ki istisna ve muafiyet hükümlerinden yarar­lanarak, ciddi vergi avantajları sağlayabili­yor. Bunun için ekstra bir şey yapılmasına gerek yok, sadece ilgili yasada belirlenmiş koşulların yerine getirilmesi yeterli bulunu­yor. Ancak bu düzenlemeleri iyi takip eden, ayrıntıları okumayı bilenler için ciddi fırsat­lar var. Hatta öyle ki, küçük bir ayrıntı saye­sinde milyonlarca liralık vergi avantajını bi­lanço hanesine artı olarak kazandırabilir ya da tam tersi kaybedenler tarafında yer ala­bilirsiniz. Nasıl mı? İşte, ayrıntı son derece önemli! Küçük bir dokunuşla milyonluk ver­gi avantajı kazanmak, taşınmaz satışlarında­ki kurumlar vergisi ve KDV istisnası ile ilgili.
 

VERGİ İSTİSNASI

Şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifle­rinde yeralan taşınmazların satışından do­ğan kazançların yüzde 50'si kurumlar vergi­sinden istisna bulunuyor. İstisna uygulaması için aranılan şartlar ise ilgili düzenlemede yer alıyor. Bu şartlar arasında en önemlisi ise, "Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşılmaması” (KVK Mad. 5/1-e). Yani taşınmaz ticareti yapan şirketlerin, bu amaçla aktif­lerinde bulundurdukları taşınmazların satı­şından sağladıkları kazançlar kurumlar ver­gisi istisnasından yararlanamıyor.

Ayrıca şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı sure­tiyle gerçekleşen devirve teslimleri KDV’den de istisna bulunuyor. Ancak taşınmaz tica­reti yapan şirketlerin, bu amaçla aktiflerin­de bulundurdukları taşınmazların teslimi ise KDV istisnası kapsamı dışında kalıyor (KDVK.Mad.17/4-r).
 

PROBLEM NEREDE?

“Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşıl­ma ması” şartı, istisna uygulamasında ciddi sorunlara neden oluyor. Bu tanımlamayla neyin kastedildiği hususu kişiden kişiye ve duruma göre değişebiliyor. Maalesef bu hu­sus ilgili yasalar ve ikincil mevzuatlarında da net bir şekilde açıklığa kavuşturulmamış. Maliye’nin bu konuda verdiği yazılı görüşler (özelgeler) de birbiriyle çelişiyor. Uygulama­da, şirketler, aranılan diğer şartları sağlasa- lar dahi, bu şartı taşımadıkları gerekçesiy­le bu istisnalardan yararlandırılmıyor! Son zamanlarda bu durumla sıkça karşılaşılma- ya başlandı! Taşınmaz ticareti ve kiralama­sı faaliyetinde bulunan şirketler sadece fa­aliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri (şirket merkezi, şube ve depo olarak kullanı­lan taşınmazlar vb.) taşınmazların satışın­dan elde ettikleri kazançlar için bu istisna­lardan faydalanabiliyorlar. Bunun dışında, ana sözleşmelerinde faaliyet konuları ara­sında taşınmaz ticareti, inşaatı ve kiralaması bulunan şirketlerde, fiilen yapmasalar dahi bu istisnalardan yararlandırılmıyor! Bunun nedeni olarak da şirket ana sözleşmesinde taşınmaz ticareti, inşaatı ve kiralaması faa­liyetlerinin bulunması gösteriliyor! 

bulunan şirketlerde, fiilen yapmasalar dahi bu istisnalardan yararlandırılmıyor! Bunun nedeni olarak da şirket ana sözleşmesinde taşınmaz ticareti, inşaatı ve kiralaması faa­liyetlerinin bulunması gösteriliyor!
 

MALİYE NASIL TESPİT EDİYOR?

Bu sorunun cevabı oldukça basit... Maliye, taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşı­lıp uğraşılmadığı hususunu şirket ana söz­leşmelerinden tespit ediyor. Şirket ana söz­leşmesinde; esas faaliyet konuları arasında,

- Her türlü inşaat taahhüt işleri; konut, işyeri, ticarethane inşaatlarını yapmak, sat­mak, kendi hesabına arazi ve arsalar almak bunlar üzerinde veya başkalarına ait arsa ve araziler üzerinde kat karşılığı binalar yapmak,

- Yurt içinde ve yurt dışında her türlü res­mi ve özel sektöre ait inşaat taahhüt ve mon­taj işleri yapmak ve müstakil konut, iş han­ları, fabrikalar, yollar, baraj ve göletler, park ve bahçe düzenlemeleri ve turistik tesisler, tatil köyleri inşa etmek ve kiraya vermek, maddeleri varsa, taşınmaz ticareti ve kirala­ması faaliyetinde bulunulduğuna hükmedi­liyor, faaliyetleri için tahsis ettikleri (şirket merkezi, şube vb.) dışında kalan taşınmazla­rın satışında kurumlar vergisi ve KDV istis­nasından yararlanılamıyor. Ayrıca Maliye, ana sözleşmesinde yazılı olmamakla bera­ber, fiilen taşınmaz ticareti ve kiraya veril­mesi faaliyetinde bulunan şirketleri de is­tisna kapsamı dışında tutuyor.

Çok sayıda şirket, taşınmaz ticareti ve ki­ralaması faaliyetinde bulunmamasına rağ­men, ana sözleşmelerine konulan "İnşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralanması” gibi ifadeler nedeniyle kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından faydalanamıyor. İş bunun­la da bitmiyor, faydalanılmayan istisnalar nedeniyle, satılan taşınmazların değerine göre milyon liraları bulan vergileri ödeme durumuyla karşı karşıya kalabiliyorlar. Bu­nun tek nedeni ise ezberlenmiş standart ana sözleşmeler ve dikkatsizlik!
 

KÜÇÜK BİR DOKUNUŞ YETERLİ!

Nasıl mı? Yapılacak şey oldukça basit. Ön­celikle "inşaat, taşınmaz alım satımı ve ki­ralaması” faaliyetinde bulunmayacak olan şirketlerin ana sözleşmelerine, taşınmaz alım, satım ve kiralaması yapılacağına dair hükümlerin konulmaması gerekiyor. Şir­ket kuruluşlarında standart hale gelen ana sözleşmelerden yararlamlıyorsa, bu ifade­lerin mutlaka sözleşme metninden çıka­rılması şart.

Ana sözleşmelere "İnşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralaması” yerine, “Sadece faali­yet alanı ile ilgili taşınmaz inşa edilebilece­ği, alım, satım ve kiralaması yapılabilece- ği”ne dair bir hüküm konularak, kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından yararlanıl­ması mümkün bulunuyor. Çünkü ana söz­leşmede "Şirketin sadece faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz inşa edeceği, alım, satım ve kiralaması yapacağı” şeklinde hüküm bu­lunması, tek başına şirketin inşaat veya ta­şınmaz ticareti veya kiralaması faaliyetin­de bulunduğu anlamına gelmiyor. Başkaca bir tespit olmadan, sadece ana sözleşme­sinde belirtilen şekilde hüküm bulunduğu gerekçesiyle, şirketin taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunduğu iddia­sında bulunulamıyor. Şirket ana sözleşme­sine bu şekilde yapılacak küçük bir doku­nuşla kurumlar vergisi ve KDV istisnalarına hak kazanılması ve milyonlarca lira vergi avantajı sağlanması mümkün bulunuyor!

Ayrıca, tapuda şirketler adına işlem ya­pılabilmesi için, ana sözleşmede, faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz alım, satım ve ki­ralaması yapılacağı yönünde hüküm bu­lunması şart koşuluyor. Bu şekilde, tapu­da yaşanan sorunlarda giderilmiş oluyor.

Sonuç olarak, inşaat, taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunmayacak olan şirketlerin ana sözleşmelerine, kendi­leri açısından hiçbir hüküm ifade etmeyen ancak aleyhlerine sonuçlar doğuran "İn­şaat, taşınmaz alımı, satımı ve kiralama­sı” faaliyetlerinde bulunulacağına dair kli­şe hükümler yerine, “Sadece faaliyet alanı ile ilgili taşınmaz inşa edebilir, alım, satım ve kiralama yapabilir” hükmü koyarak, sa­tış bedeline göre milyon liraları bulan ku­rumlar vergisi ve KDV avantajı kazanma­ları mümkün bulunuyor. Bu nedenle şirket ana sözleşmelerini gözden geçirerek, bir an evvel bu değişikliği yapmakta fayda var!

inbusiness | Abdullah TOLU