Türkiye’de miras kalan taşınmazların önemli bir bölümü, kardeşler veya diğer mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamadığı için “ortaklığın giderilmesi” davalarına konu oluyor.
Mahkemenin satış kararı vermesiyle birlikte yıllarca aileye ait olan evler, arsalar ve tarlalar çoğu zaman açık artırmada üçüncü kişilere satılmak zorunda kalıyor. Bu durum yalnızca ekonomik bir sonuç doğurmuyor; aile bağlarını zedeleyen, yılların birikimini birkaç saatlik ihale sürecine indirgeyen sosyal bir tabloyu da beraberinde getiriyor.
16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM de kabul edilen ancak henüz yayınlanmamış olan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nda yapılan değişiklik, işte bu tabloyu değiştirmeyi hedefliyor. Düzenleme, miras kalan taşınmazların satışında önce mirasçılara kendi aralarında çözüm üretme fırsatı tanırken, icra ihalelerinde uzun süredir yaşanan suistimallere karşı da daha caydırıcı yaptırımlar getiriyor.
Mirasçılara son bir fırsat
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönü, tüm maliklerin mirasçı olduğu ve taşınmazda üçüncü kişi payının bulunmadığı durumlarda uygulanacak yeni ihale sistemi. Artık ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen bu tür taşınmazlarda ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecek.
Bu uygulama yalnızca bir defaya mahsus olacak. Mirasçılar kendi aralarında anlaşamaz veya satış gerçekleşmezse ikinci artırma yine herkese açık olarak yapılacak. Dolayısıyla düzenleme üçüncü kişilerin ihaleye katılmasını tamamen engellemiyor; yalnızca aileye öncelik tanıyor. Aslında bu yaklaşım, hukukun yalnızca mülkiyet hakkını değil, aile bütünlüğünü de gözeten sosyal yönünü öne çıkaran önemli bir tercih niteliğinde.
Rayiç değerin altında satış dönemi zorlaşıyor
Kanunun dikkat çeken ikinci yeniliği ise teklif sınırı. Genel icra satışlarında olduğu gibi yüzde ellilik teklif eşiği yerine, yalnız mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yüzüne ulaşan teklif verilmesi zorunlu hale getirildi.
Bu düzenleme iki önemli sonucu beraberinde getirecek.
-Birincisi, mirasçıların birbirlerinden sembolik veya çok düşük bedellerle pay toplamalarının önüne geçilecek.
-İkincisi ise taşınmazların gerçek değerinin çok altında el değiştirmesi büyük ölçüde engellenecek.
Özellikle büyük şehirlerde hızla değer kazanan arsa ve konutlar düşünüldüğünde, bu değişiklik mirasçıların ekonomik haklarının korunması bakımından da önem taşıyor.
Hileli yolların yaptırımı artıyor
Elektronik satış sisteminin yaygınlaşmasıyla birlikte uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de son anda yüksek teklif verip daha sonra ihale bedelini yatırmayan kişilerdi. Bu yöntem bazen ihalenin sonuçlanmasını geciktirmek, bazen de rakipleri saf dışı bırakmak amacıyla kullanılabiliyordu. Sonuçta satış yeniden yapılıyor, aylar süren gecikmeler yaşanıyor ve hem alacaklı hem de paydaşlar mağdur oluyordu.
Yeni düzenlemede bunun önüne geçilmesi amaçlanıyor. İhale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmeyecek. Bunun yanında teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanacak. İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayan paydaşın teminatın tamamının diğer paydaşlara dağıtılması öngörülüyor.
Başka neler yapılabilir
Elbette her düzenleme gibi bunun da geliştirilecek yönleri bulunuyor. Buna ilişkin önerilerimizi şöyle toparlayabiliriz.
-Hileli şekilde üçüncü kişilerle anlaşmalı alımların engellenmesi adına satıştan sonra alıcının 1 veya 2 yıl üçüncü kişilere satış yapmasına yasak getirilmesi,
-Bunun tek istisnasının riskli yapı ve kentsel dönüşüm işlemleri olması,
-Müzayede mahallinde yapılsa da; mirasçının kendi payının KDV matrahından düşülmesi gibi önemli bir düzenleme zaten bulunmakla beraber, mirasçılar arasındaki bu ilk satışta KDV istisnası getirilmesi veya satış yasağı ile beraber bir KDV erteleme uygulaması getirilmesi,
Bu konuda yapılabilecekler arasında değerlendirilebilir. Sonuç olarak; bu düzenlemenin yine de önemli bir adım olduğunu, uygulamanın başarıya ulaşmasının mirasçıların bu fırsatı uzlaşma zemini olarak değerlendirmesine vesile olabileceğini ve yeni yaptırımların ihale sistemindeki kötü niyetli davranışları belli ölçüde azaltabileceğini değerlendiriyoruz.
Osman Arıoğlu-Dünya