Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca, Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) ve Ortaklıklarının (GYO) elde etmiş oldukları kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.
Gayrimenkul Yatırım Fonları ise nitelikli yatırımcılardan toplanan parayla gayrimenkul portföyü yöneten tüzel kişiliği olmayan fonlardır. GYO ve GYF lerin vergisel yükümlülüklerine ilişkin çok önemli değişiklikler yapıldı.
Söz konusu kurumların 1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançları için istisna uygulaması, kârın % 50 sinin dağıtım şartına bağlandı ayrıca, bu kurumların taşınmazlardan elde edilen kazançlar için % 10 asgari kurumlar vergisi uygulaması getirildi.
Kâr dağıtımı yapmayan GYO ve GYF’ler istisnadan faydalanamaz
GYO ve GYF lerin kazançları herhangi bir şarta bağlı olmaksızın 2025 yılına kadar kurumlar vergisinden istisna idi. Ancak, 7524 Sayılı Kanunla kurumlar vergisinde yapılan değişiklikle, 2025 hesap döneminden başlamak üzere GYO ve GYF lerin kurumlar vergisi istisnasından yararlanmaları, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sini dağıtım şartına bağlanmış oldu. Düzenlemeye göre kazancın % 50 sinin kazancın elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın (hesap dönemi takvim yılı olanlarda haziran ayı) sonuna dağıtılması şart. Kâr dağıtımı yapmayan GYO ve GYF ler kurumlar vergisi ödemek zorunda kalacak.
Taşınmaz kazancının hesaplanması
Konuyla ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığınca 25 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Tebliğ Taslağı Nisan ayı başında kamuoyuyla paylaşıldı. Kâr dağıtımına esas taşınmaz kazancı hesaplanırken, taşınmazlardan elde edilen hasılattan, bu faaliyet nedeniyle yüklenilen gider ve maliyet unsurlarının düşülmesi sonucu bulunacak kazanç dikkate alınacaktır. Taşınmazlara ilişkin faaliyetin veya toplamda tüm faaliyetlerin zararla sonuçlanması halinde, istisna uygulamasında kar dağıtımı şartının söz konusu olmayacağı tabiidir. Öte yandan, taşınmazlara ilişkin faaliyetlerin karla, diğer faaliyetlerin ise zararla sonuçlanması ve toplam kazancın taşınmazlardan elde edilen kazançtan düşük olması halinde, kazancın yarısının dağıtılması istisna açısından yeterli sayılacaktır.
Taşınmazlara ilişkin faaliyetler ile bu kapsama girmeyen işlerin birlikte yürütülmesi halinde müşterek genel giderlerin, bu faaliyetler ile ilgili olarak cari yılda oluşan maliyetlerin birbirine oranı esas alınarak dağıtılması gerekmektedir.
Dağıtılacak kârın hesabı
Dağıtılması gereken kazancın tespitinde, kurumların Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayırması zorunlu olan kanuni yedek akçeler dikkate alınabilecek ve taşınmaz gelirlerine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın %50’si dağıtıma konu edilecektir. Karın sermayeye eklenmesi kar dağıtımı sayılmadığından, kar paylarının sermayeye eklenmesi suretiyle kar dağıtım şartının sağlanması söz konusu değildir. Sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kar esas alınarak kar dağıtımı yapılması mümkündür. Ancak net dağıtılabilir karın, Vergi Usul Kanununa göre tutulan kayıtlar kapsamında tespit edilen kar tutarını aşmaması gerekir.
Mahmut Bülent Yıldırım-Dünya