<p style="text-align: justify;">Dünya ekonomisi, 2023 yılına Rusya-Ukrayna savaşı yanı sıra, kısmen yavaşlama eğilimi olsa da yüksek enflasyonun gölgesinde girmiştir. Artan emtia fiyatlarının baskısı altında kalan dünya ekonomisinde, halen durgunluk ve resesyon yaşanabileceği yönündeki endişeler de devam etmektedir.</p> <p style="text-align: justify;">Dünya ekonomisi bu haldeyken, ülkemizde de emtia fiyatlarında meydana gelen tarihsel artışlar nedeniyle birçok sektörde çok ciddi fiyat artışları yaşanmıştır. Son birkaç yılda ülkemizde meydana gelen gayrimenkul özellikle de konut fiyatlarında yaşanan olağan dışı artışı sanırım bilmeyeniniz yoktur. Gayrimenkul ülkemizde her zaman gözde bir yatırım aracı olmuştur. Ancak son yıllarda gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışlar, sektör ile ilgili birtakım yasal düzenlemelerin yapılmasını artık zorunlu hale getirmiştir.</p> <p style="text-align: justify;">Gelişmekte olan ülkelerde inşaat sektörü büyümeyi artırıcı etkilerinden dolayı her zaman önem arz etmiştir. Ancak sektör, 2022 de olduğu gibi yeni yıla da iç ve dış dinamiklerin etkisiyle devam eden girdi maliyetlerindeki yüksek artış sorunu ile girmiştir. Türk Müteahhitler Birliği verilerine göre sektörde son 5 çeyrek dönemdir artan oranlarda aralıksız daralma yaşanmaktadır. Son olarak 2022 yılının üçüncü çeyrek döneminde inşaat faaliyetlerinde kaydedilen %14,1'lik küçülme de durumun ne kadar kritik bir seviyede olduğunun habercisidir.</p> <p style="text-align: justify;">Ekonominin genelinde 200'ün üzerinde alt sektöre yarattığı talep ve sahip olduğu istihdam gücüyle Türkiye'nin mevcut üretim yapısı içinde önem taşıyan inşaat sektörü, 2022 yılının ilk üç çeyrek döneminde yıllık bazda sırasıyla %7,7, %9,9 ve %14,1 oranlarında küçülmüştür. 2016 yılında GSYİH’dan %9 pay alan inşaat sektöründe bu oran Temmuz-Eylül 2022 itibarıyla %4,8’e kadar düşmüştür.</p> <p style="text-align: justify;">Ülkemizde genel olarak inşaat sektörü bu durumdayken, son 3 yıldaki konut satışlarına baktığımızda, mevcut konut stoklarından dolayı satışlarda ciddi bir gerileme görmüyoruz. Ancak konut alan yabancıların her geçen yıl sayısının ve konut satışları içindeki oranının arttığı gerçeği ile karşılaşıyoruz.</p> <table align="center" aling="" border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="table table-bordered small" table="" tbody="" width="0"> <tbody border="1"> </tbody> <tbody> <tr> <td> <p style="text-align: justify;"><strong>Yıllar</strong></p> </td> <td> <p style="text-align: justify;"><strong>Konut Satışı</strong></p> </td> <td> <p style="text-align: justify;"><strong>Yabancılara Konut Satışı</strong></p> </td> <td> <p style="text-align: justify;"><strong>Oran (%)</strong></p> </td> </tr> <tr> <td> <p style="text-align: justify;">2020</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">1.499.316</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">40.812</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">2,7</p> </td> </tr> <tr> <td> <p style="text-align: justify;">2021</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">1.491.856</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">58.576</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">3,9</p> </td> </tr> <tr> <td> <p style="text-align: justify;">2022</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">1.485.622</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">67.440</p> </td> <td> <p style="text-align: justify;">4,5</p> </td> </tr> </tbody> </table> <p style="text-align: justify;">Yabancı uyrukluların vatandaşlık için 400 bin dolar değerinde taşınmaz satın alması yeterli. Böylece hem kendisi hem de ailesi için Türk vatandaşlığı hakkına sahip olabilmektedirler. Elbette konut fiyatlarındaki artışı sadece yabancılara yapılan satış ile açıklayamayız. Ancak, yabancılara konut satışında başı çeken İstanbul ve Antalya gibi şehirlerimizde de suni bir fiyat artışına yol açtığını da görmezden gelemeyiz.</p> <p style="text-align: justify;">Konut fiyatlarında yaşanan bu fahiş artışlar Hazine ve Maliye Bakanlığı’nı da harekete geçirmiş ve peş peşe bazı düzenlemeler gerçekleştirmiştir.</p> <p style="text-align: justify;">Hatırlayacağınız üzere 2022 yılının Mart ayında yapılan düzenleme ile konutlarda ki KDV oranı değiştirildi. Öncesinde 150 m²’ye kadar olan konutlarda KDV oranı %1 iken, yapılan düzenleme ile <strong>1 Nisan 2022 </strong>tarihinden sonra yapı ruhsatı alınmış inşaatlarda;</p> <p style="text-align: justify;">• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m²’ye kadar olan kısmı <strong>%1,</strong></p> <p style="text-align: justify;">• Yukarıda belirtilenler dışındaki konutların net alanının 150 m²’ye kadar olan kısmı <strong>%8,</strong></p> <p style="text-align: justify;">• Her iki guruba giren konutların net alanı 150 m²’yi aşan kısmı <strong>%18</strong>,</p> <p style="text-align: justify;">oranında KDV uygulaması hayata geçmiştir.</p> <p style="text-align: justify;">Daha sonra emlak sektörünü kontrol altında tutabilmek ve meydana gelen ciddi fiyat artışları ile manipülasyonu önlemek amacıyla 2022 yılının Mayıs ayında yapılan bir düzenleme ile de internet ortamında yayınlanan ilanlara yönelik sürekli bilgi verme zorunluluğu getirilmiştir.</p> <p style="text-align: justify;">Son olarak da 25.10.2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı onaylanmıştır. Söz konusu 2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programına göre; gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistemin devreye sokulması planlanmaktadır.</p> <p style="text-align: justify;">Yapılması planlanan düzenleme uyarınca; alım satım sırasında SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve değerleme lisansı sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen değerleme raporları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik olarak gönderilmesi sağlanarak, rayiç bedelden daha düşük bir değerle alım satımın önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.</p> <p style="text-align: justify;">Bütün bu gelişmelerin yanı sıra Hazine ve Maliye Bakanlığı Vergi Denetim Kurulu tarafından, inşaat sektörü ile GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı-Kira Geliri) elde edenlerde mercek altına alınarak, yoğun bir vergi incelemesine başlanmıştır.</p> <p style="text-align: justify;">Kayıt dışılığın en fazla olduğu sektörlerin başında gelen inşaat sektöründeki kayıp kaçağı engelleyebilmek için öncelikle sektörü kontrol altına alacak düzenlemelerin yapılması gerekir. İnşaat şirketlerinin vergi incelemesine alınması sorunu çözmeyecektir.</p> <p style="text-align: justify;">İnşaatın yapımı sırasında, inşaat firmalarına taşeronluk yapan onlarca sektörün kayıt altına alınması sağlanmadan, özelliklede inşaatlarda en fazla maliyeti oluşturan arsaların gerçek bedelleri üzerinden alım satım yapılması sağlanmadan, sadece inşaat şirketlerinin vergi incelenmesine alınması, meydana gelecek hukuksuzluğun boyutunu artırmadan başka bir işe yaramayacaktır. Tüm sektörü, inşaat firmaları üzerinden denetlemek ve kontrol altında tutmaya çalışmak mümkün değildir.</p> <p style="text-align: justify;">Bütün gelişmekte olan ülkeler gibi, ülkemizde de büyümeyi artırıcı etkisinden dolayı inşaat sektöründe yıllardır devam eden kayıp kaçağa umarım daha fazla göz yumulmaz ve sektörü kayıt altına almaya yönelik ciddi düzenlemeler yapılır.</p> <p style="text-align: justify;">Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.</p> <p style="text-align: justify;"><strong>Erol ÇEMBER <br /> Yeminli Mali Müşavir</strong></p>