Gayrimenkul yatırım fonu (GYF) ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarını (GYO) etkileyen iki önemli vergisel değişiklik yapıldı.
- Birincisi, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarına ilişkin kurumlar vergisi istisnası yüzde 50 kâr dağıtım şartına bağlandı. Yani, GYF ve GYO kazançlarının kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmeleri için bu fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın (hesap dönemi takvim yılı olanlarda haziran ayı) sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şartı getirildi.
- İkinci olarak da gayrimenkul fon ve ortaklıklarınca taşınmazlardan elde edilen kazançlar, yine bu tarihten itibaren yürürlüğe konulan yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi tutuldu.
Bu konuya ilişkin ayrıntılara, 19 Ağustos 2024 tarihli “Gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları gözden mi çıkarılıyor?” başlıklı yazımdan ulaşabilirsiniz.
Doğal olarak bu konulara ilişkin uygulamada birçok sorun/tartışma ortaya çıktı.
İlk kez 2025 yılı için uygulanacak bu konulara ilişkin sorunlar hakkında Maliye'nin görüşleri merak ediliyordu. Maliye dün yayımladığı tebliğ taslağı ile sorunların çoğuna ilişkin görüşlerini kamuoyu ile paylaştı. Taslağa buradan ulaşabilirsiniz.
Öncelikle Maliye'nin bu konuda gecikmeden görüşlerini açıklamasını (katılsam da katılmasam da) çok olumlu buluyorum.
Şimdi tebliğ taslağında açıklanan konulara kısaca değinecek ve görüşlerimi paylaşacağım.
1. Kar dağıtımına esas taşınmaz kazancı nasıl hesaplanacak?
Taslakta;
* Kar dağıtımına esas taşınmaz kazancı hesaplanırken, taşınmazlardan elde edilen hasılattan, bu faaliyet nedeniyle yüklenilen gider ve maliyet unsurlarının düşülmesi sonucu bulunacak kazancın dikkate alınacağı,
* Taşınmazlara ilişkin faaliyetin veya toplamda tüm faaliyetlerin zararla sonuçlanması halinde, istisna uygulamasında kar dağıtımı şartının söz konusu olmayacağı,
* Taşınmazlara ilişkin faaliyetlerin karla, diğer faaliyetlerin ise zararla sonuçlanması ve toplam kazancın taşınmazlardan elde edilen kazançtan düşük olması halinde, kalan kazancın yarısının dağıtılmasının istisna açısından yeterli sayılacağı hususları açıklanmış bulunuyor.
Tebliğdeki örneklerde yer alan açıklamalara göre;
* Taşınmazlara ilişkin faaliyetler ile bu kapsama girmeyen işlerin birlikte yürütülmesi halinde müşterek genel giderlerin, bu faaliyetler ile ilgili olarak cari yılda oluşan maliyetlerin birbirine oranı esas alınarak dağıtılması,
- Taşınmaz faaliyetleri ile bu kapsama girmeyen faaliyetlerde müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma vasıtalarının amortismanlarının ise bunların her bir işte kullanıldıkları gün sayısına göre dağıtımının yapılması gerekiyor.
Hangi işlerde ne kadar süreyle kullanıldığı tespit edilemeyen sabit kıymetlere ilişkin amortismanlar ise müşterek genel giderlerle birlikte dağıtıma tabi tutulacak.
Bu açıklamaların tümüne katılıyorum.
2. Dağıtılacak kârın tespitinde yasal yedek akçeler nasıl dikkate alınacak?
Dağıtılması gereken kazancın tespitinde, kurumların Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayırması zorunlu olan yasal (birinci ve ikinci tertip) yedek akçeler dikkate alınabilecek ve taşınmaz gelirlerine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın yarısı dağıtıma konu edilecek.
Taslakta yasal yedek akçeler dikkate “alınabilecek” ifadesi kullanılmakla birlikte bunu “alınacak” şeklinde anlamak gerekir. Nitekim cümlenin devamında yasal yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın yarısının dağıtıma konu “edileceği” açıkça ifade ediliyor. Taslaktaki “alınabilecek” ifadesinin “alınacak” şeklinde değiştirilmesi isabetli olur.
Bu görüşe de katılıyorum.
3. Karın sermayeye eklenmesi istisna uygulaması açısından kar dağıtımı sayılacak mı?
Maalesef taslakta, kârın sermayeye eklenmesi kâr dağıtımı sayılmadığından, kâr paylarının sermayeye eklenmesi halinde kâr dağıtım şartının sağlanamayacağı ifade ediliyor.
Bu görüşe katılmıyorum. Umarım bu açıklama değiştirilir.
Bence kârın sermayeye eklenmesi kârın nakden değil hisse senedi yoluyla dağıtılması anlamına gelir.
Kıymetli meslektaşım Haluk Erdem’in yukarıda bahsettiğim yazısında detaylı bir şekilde açıklandığı üzere, Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’ne göre kar yedeği kaynaklı bedelsiz hisseler dağıtılmış kâr payı sayılarak GYO’lardan kar payı alan kurum ortaklara (bu karlar iştirak kazancı istisnasından yararlandırılmadığından) kurumlar vergisi ödettirildiği için kurumlar vergisi istisnası açısından yapılacak değerlendirmede, karın en az yüzde 50’sinin sermayeye ilave edilmesi şartıyla kar dağıtımı yapıldığının ve yüzde 50’lik kar dağıtımı şartının yerine geldiğinin kabulü gerekir.
4. Hangi kar dağıtıma esas alınacak?
Taslakta, sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen “net dağıtılabilir kar” esas alınarak kâr dağıtımı yapılması gerektiği açıklanmış bulunuyor. Ancak net dağıtılabilir kârın, Vergi Usul Kanununa (VUK) göre tutulan kayıtlar üzerinden tespit edilen kâr tutarını aşmaması gerekiyor.
Sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kârın, VUK’a göre tutulan kayıtlar üzerinden tespit edilen kardan daha düşük olması halinde, sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kârın dağıtıma esas alınacağı belirtiliyor.
Sermaye piyasası mevzuatına göre, sermaye piyasası mevzuatına göre düzenlenen finansal tablolarda zarar varken VUK’ta dağıtılabilir kar olsa bile kar dağıtımı yapılamaz.
Bu konuda iki eleştirim söz konusu…
Kâr dağıtımına esas finansal tablolar sermaye piyasası mevzuatına göre çıkarılan finansal tablolar olduğuna göre bunun neden VUK’a göre çıkarılan tablolarda karşılığı aranıyor anlayamıyorum.
İhtiyatlılık ilkesi gereğince böyle bir düzenleme yapılmış olabilir, ancak vergi mevzuatı ile sermaye piyasası mevzuatı arasında ciddi farklar olduğu için bu yaklaşımın değiştirilmesi gerektiğini düşünüyorum.
İkinci olarak, tebliğ taslağında sadece “net dağıtılabilir kâr” kavramının kullanılmasının yanlış anlamaya sebep olabileceğini düşünüyorum. Çünkü kâr dağıtımına kaynak sadece dönem kârı değil, geçmiş dönem kârları ve vergi mevzuatına göre oluşturulan özel fonlar olabilir. Bu nedenle taslaktaki ifadelerin sermaye piyasası mevzuatına göre revize edilmesi doğru olacaktır.
Başka bir deyişle, sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kârın, VUK’a göre çıkarılan finansal tablolarda karşılığının olması gerektiği şeklindeki ifade daha doğru olacaktır.
Bu konuda son olarak, sermaye piyasası mevzuatına göre çıkarılan finansal tablolarda zarar sebebiyle dağıtılabilir kâr yoksa istisna uygulamasında kâr dağıtımı şartının söz konusu olmayacağının açıkça ifade edilmesinin çok isabetli olacağını belirtmek isterim.