Marketing Türkiye'de geçtiğimiz günlerde yayımlanan “Orta Sınıfın Yeni Lüksleri” araştırmasını okudum. Araştırma doğrudan konut piyasasını incelemiyor, orta sınıfın değişen tüketim tercihlerini ve ekonomik hedeflerini ele alıyor. Ama verilen cevapların arasında konut o kadar güçlü bir yerde duruyor ki araştırmayı biraz da gayrimenkul tarafından değerlendirmek istedim.
Marketing Türkiye adına Areda PİAR tarafından 9-11 Haziran 2026 tarihlerinde Türkiye genelinde C1, C2 ve E sosyoekonomik statü gruplarındaki 402 kişiyle gerçekleştirilen araştırmada katılımcıların %59'u ev sahibi olmayı ve emeklilik için güvence oluşturmayı mümkün görmüyor. %58,2'si düzenli birikim yapmanın mümkün olmadığı görüşünde, son üç yılda birikim yapmayı tamamen bıraktığını söyleyenlerin oranı ise %42,4. Örneklem nedeniyle bu sonuçları bütün Türkiye'ye genellemek doğru olmaz ama ortaya çıkan davranış biçimi üzerinde düşünmeye değer.
Geçtiğimiz hafta Z kuşağının nasıl ev sahibi olacağını yazarken konuta giriş maliyetinin büyüdüğünü, özellikle peşinatın gençler açısından önemli bir eşiğe dönüştüğünü tartışmıştım. Şimdi karşıma orta sınıfın önemli bir bölümünün ev sahipliğini ulaşılması güç bir hedef olarak gördüğünü söyleyen başka bir araştırma çıkıyor. Ben bu noktada yalnızca orta sınıfın hangi evi satın alabileceğine değil, nasıl bir evde yaşamak istediğine de bakılması gerektiğini düşünüyorum.
Metrekare mi, konfor mu?
Türkiye'de konut projelerinde “lüks” kelimesini uzun yıllardır kullanıyoruz. Büyük metrekareler, yüzme havuzları, spor alanları, peyzaj ve sosyal tesisler bu tanımın içine giriyor. Bunların her biri değerli olabilir ama hepsinin hem satın alma aşamasında hem de sonrasında bir maliyeti var.
Bugün orta gelirli bir hane açısından 150m2 bir konuta ulaşmak giderek zorlaşıyorsa, belki de 150m2’yi nasıl finanse edeceğimizi değil, 75-80m2’yi nasıl daha iyi yaşayacağımızı konuşmamız hatta erişilebilir lüks kavramının konuttaki karşılığını biraz burada aramak gerekiyor. Daha küçük ama iyi planlanmış, kullanılmayan alanları azaltılmış, depolaması çözülmüş, küçük de olsa balkonu olan, iyi ses ve ısı yalıtımına sahip, enerji tüketimi düşük ve toplu taşımaya yakın bir konut orta sınıf açısından çok daha anlamlı olabilir.
Bu durumda lüksün tanımı da değişiyor. Yüzme havuzundan daha iyi ses yalıtımı, gösterişli bir lobiden daha fazla gün ışığı veya büyük bir sosyal tesisten daha düşük aidat tercih edilebilir. Bunlar küçük ayrıntılar gibi görünüyor ama konutun günlük kullanım değerini doğrudan belirliyor.
Evin içindeki lüks
Marketing Türkiye araştırmasında katılımcıların %71,8'i büyük hayaller yerine kendisini küçük keyiflerle mutlu etmeye çalıştığını söylüyor. Kendilerini mutlu etmek istediklerinde %18,6'sı eve küçük bir şey almayı tercih ediyor. Bu davranışı konuttan tamamen bağımsız düşünemiyorum. İnsan daha büyük bir eve ulaşamıyorsa yaşadığı evi daha iyi hale getirmeye çalışıyor olabilir. Metrekareyi büyütemediğinde mevcut metrekarenin kullanım kalitesini yükseltiyor.
Burada gayrimenkul geliştiricisi açısından da önemli bir mesaj var. Tüketicinin istediği her zaman daha büyük bir konut olmayabilir. Bazen daha iyi planlanmış bir konuttur. Üstelik iyi planlama her zaman daha yüksek maliyet anlamına gelmez. Doğru cephe, kullanılabilir alanların artırılması, depolama çözümleri ve enerji verimliliği aynı metrekarenin yaşam kalitesini ciddi biçimde değiştirebilir.
Diğer taraftan, satın alma fiyatı makul görünen bir konutun aidatı yüksekse, enerji tüketimi fazlaysa veya konumu nedeniyle haneyi ikinci bir otomobil kullanmaya zorluyorsa o konutun gerçekten ne kadar erişilebilir olduğunu yeniden düşünmek gerekir. Bu nedenle erişilebilirliği yalnızca satış fiyatıyla ölçmek bana eksik geliyor. Konutun toplam kullanım maliyeti de hesabın içinde olmalı.
Nasıl bir konut?
Doğal olarak, gayrimenkul sektöründe erişilebilirliği konuşurken çoğu zaman finansmana yoğunlaşıyoruz. Kredi faizleri, tasarruf finansmanı, sermaye piyasası araçları bu tartışmanın farklı parçaları. Bunların hepsi önemli ama finansmanı çeşitlendirirken ürünü aynı bırakmak bana yeterli gelmiyor.
Marketing Türkiye araştırmasında katılımcıların %67,7'sinin bugün ile geleceği dengede tutmaya çalıştığını söylemesi de bana bu açıdan anlamlı geliyor. İnsanlardan bugünkü yaşam kalitesinden tamamen vazgeçerek gelecekte sahip olacakları bir ev için yıllarca beklemelerini istemek giderek zorlaşıyor.
Konut sektörünün orta sınıfa yeniden ulaşmak istiyorsa yalnızca “nasıl finanse ederiz?” sorusunu değil, “nasıl bir konut üretmeliyiz?” sorusunu da daha fazla tartışması gerekiyor. Ben erişilebilir lüks kavramını konut açısından biraz böyle okuyorum: daha büyük veya daha gösterişli değil, günlük yaşamda karşılığı olan, kullanım maliyeti yönetilebilir ve iyi düşünülmüş bir konut.