Türkiye’de ev sahibi olmak son yıllarda giderek daha zor bir hedefe dönüştü.
Konut fiyatlarındaki hızlı artış bunun en görünür nedeni olsa da mesele artık yalnızca evin kaç liraya satıldığı değil. Özellikle sabit gelirliler için evi krediyle finanse edebilmek önemli bir sorun haline geldi.
Nitekim bir evin kaç aylık maaşa denk geldiği, bankaların konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 0.69’a kadar gerilediği 2013’ten bu yana sanıldığı kadar sert değişmezken, aynı evi krediyle almanın yükü çok daha hızlı arttı. Başka bir ifadeyle çalışanlar evin fiyatından çok, o fiyatı finanse etme imkanından uzaklaştı.
Oksijen'den Esen Dolma bu değişimi somutlaştırmak için TCMB’nin konut fiyatları ve konut kredisi faizlerini, 2013-2026 arasında aynı derece ve kademedeki öğretmen maaşıyla karşılaştırdı.
Hesapta 100 metrekarelik bir konutun yüzde 25’inin peşin ödendiği, kalan yüzde 75 için 120 ay vadeli kredi kullanıldığı varsayıldı. Üstelik karşılaştırmada ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmen değil, derece-kademe bakımından en yüksek seviyedeki 1/4 öğretmen maaşı esas alındı.
Türkiye’de ev 57 maaştan 62 maaşa çıktı
Finansman koşullarını dışarıda bırakıp TCMB’nin ikinci çeyrek konut birim fiyatları esas alan hesaplamaya göre 2013’te Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konut 141 bin 130 TL; aynı yılın temmuz ayında 1/4 derecedeki bir öğretmenin maaşı ise 2 bin 469 TL’ydi.
Buna göre bir konut yaklaşık 57.2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu. 2026’da aynı büyüklükte bir ortalama konut 5 milyon 189 bin TL’ye çıkarken 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL’ye yükseldi.
Başka bir deyişle nominal olarak 100 metrekarelik ortalama konutun fiyatı 13 yılda yaklaşık 37 katına çıkmış olsa da “Ev kaç maaş ediyor?” diye bakıldığında mesafe 57 maaştan yalnızca 62 maaşa yükseliyor.
Kredi hesaba girince tablo değişiyor
Diğer taraftan konut ekonomisi literatüründe erişilebilirlik yalnızca ev fiyatı/gelir oranıyla ölçülmüyor.
Bir konutun kaç yıllık gelire karşılık geldiğinin yanı sıra, krediyle satın alınması halinde aylık ödemenin gelirin ne kadarını götürdüğü de önemli. 2013’te Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75’i krediyle finanse edildiğinde aylık taksit bin 357 TL oluyordu.
Aynı yıl 1/4 öğretmen maaşı 2 bin 469 TL olduğundan taksit, kredinin başlangıç yılında maaşın yüzde 55’ine yani yaklaşık yarısına denk geliyordu.
Maaşın tamamı taksite yetmiyor
Oran sonraki yıllarda dalgalı bir seyir izledi.
Başlangıç yılındaki taksit yükü 2018’de öğretmen maaşının yüzde 92’sine kadar yükseldi. Düşük faizlerin etkisiyle 2020’de yeniden yüzde 66’ya indi.
Ardından konut fiyatları ile faizlerin birlikte yükselmesiyle 2022’de yüzde 128’e, 2023’te yüzde 159’a ulaştı. 2024’te de yaklaşık yüzde 159 ile incelenen dönemin en yüksek seviyesinde kaldı. 2026’da faizlerdeki gerilemeyle oran yüzde 131.6’ya indi.
Ancak bu gerilemeye rağmen bugün Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 109 bin 543 TL iken aynı dönemde 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL seviyesinde.
Başka bir ifadeyle en yüksek seviyedeki öğretmen bile kredinin başlangıç yılında maaşının tamamını taksite ayırsa Türkiye ortalamasındaki konutun aylık ödemesini karşılayamıyor.
İstanbul’da maaşın 2 katından fazla
İstanbul’da ise ev sahibi olabilmek sabit gelirli için çok daha zor.
2013’te 100 metrekarelik ortalama konut 97.6 öğretmen maaşına, bugün 104.9 maaşa karşılık geliyor. Arada çok fazla artış yok ama krediyle ev alındığında finansman yükü çok daha ağır. Düşük faizli 2013 koşullarında bile kredi tek öğretmen geliri açısından sınırdaydı.
2013’te İstanbul’daki 100 metrekarelik ortalama bir konutun yüzde 75’i 120 ay vadeli krediyle finanse edildiğinde aylık taksit 2 bin 317 TL oluyordu. O yılki 2 bin 469 TL’lik 1/4 öğretmen maaşına göre kredi başlangıcındaki taksit yükü yüzde 93.8 düzeyindeydi. Bu oran 2018’de yüzde 164’e çıktı. 2020’de düşük faizlerin etkisiyle yüzde 109’a kadar geriledi. Ardından 2022’de yüzde 227’ye, 2023’te ise yüzde 258’e ulaştı.
Hesap en yüksek seviyedeki öğretmene göre
Tabii, burada önemli bir ayrım var: Sabit taksitli bir kredide nominal taksit aynı kalırken öğretmen maaşı ilerleyen yıllarda artacağından, taksitin maaşa oranı zaman içinde düşebilir.
Fakat gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman’a göre, kredinin başlangıçtaki yükü bile konut kredisine erişimde yaşanan soruna işaret ediyor.
Üstelik bu hesabın ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmenin değil, en yüksek seviyedeki öğretmenin maaşı üzerinden yapıldığı göz ününe alınırsa düşük derece ve kademelerdeki öğretmenler açısından konuta erişim tablosunun daha da ağırlaştığı söylenebilir.
Büyükşehirlerde durum daha kötü
13 yıllık verileri yorumlayan Büyükduman, ciddi bir krediye erişim problemi olduğuna işaret ediyor.
“Bugün 75’er bin liradan evlerine 150 bin lira giren bir öğretmen çift için, 20-30 bin lira kira ödeyerek Anadolu’da 3-4 milyon liralık bir ev almak mümkün olabilir. Fakat İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi büyükşehirlerde bu pek mümkün değil. Türkiye nüfusunun büyük bir bölümünün büyükşehirlerde yaşadığı ve öğretmenlerin de büyük kısmının bu kentlerde görev yaptığını düşünürsek tablo, ciddi bir kredi erişim problemine işaret ediyor. Üstelik Türkiye genelinde bile taksit, maaşın yüzde 55’inden yüzde 131’ine çıkmış. Öğretmenin konut fiyatına olan mesafesi 2013’ten bu yana arttı ancak asıl kırılma, finans maliyetinde yaşandı. Zaten uygulamada da konut kredisinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını görüyoruz.”
Diğer taraftan Büyükduman, müşterinin konuta erişememesinin de etkisiyle 2013’ten bu yana ortalama konutların da küçüldüğüne dikkat çekiyor: “13 yıl öncesine kıyasla ortalama konut metrekareleri yaklaşık yüzde 20 küçüldü. Şu an İstanbul’da pek çok ev 75 metrekare civarı.”
Ekonomim