Değerli okurlar, 7566 sayılı torba yasa ile 2026 emlak vergi değerlerinin 2025 yılı değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği düzenlendi. Maliye tarafından “iki kat fazlasını geçememe” ifadesi, 2026 değerlerinin 2025 değerlerinin 3 katını geçemeyeceği şeklinde yorumlanıyor.
Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesine (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin esas alınacağı; ancak esas alınan bu değerlerin, ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin de iki kat fazlasını geçemeyeceği hükme bağlandı.
Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yukarıdaki şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanacağı ifade edildi.
Geçici maddeye, emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerlerin dikkate alınarak uygulama yapılacağı eklenerek, bu konuda yaşanabilecek tereddütler peşinen giderildi.
Ayrıca torba yasanın 11 inci maddesi ile emlak vergisinde önemli bir değişiklik daha yapıldı. Takdir komisyonlarınca belirlenen değerlerin ilk uygulandığı yılı takip eden üç yılda emlak vergi değerlerinin “yeniden değerleme oranının yarısı oranında” yerine “yeniden değerleme oranında” artırılması hükme bağlandı. Böylece emlak vergisi matrahlarının enflasyon karşısında erimesi önlenmiş oldu. Bu değişiklik kalıcı olarak yapıldı.
Ancak Emlak Vergisi Kanununun (EVK) Değerli Konutlar Vergisini düzenleyen 4. Bölümünde yer alan 44 üncü maddede yer alan ve 42 nci maddede yer alan tutar ile 44 üncü ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmasını öngören hükümde herhangi bir değişiklik yapılmadı.
Emlak Vergisi Kanunu'nun 42 nci maddesine göre, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri 5 milyon TL’nin üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabi. Her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artan bu tutar, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No:86) ile 1/1/2025 tarihinden itibaren uygulanmak üzere 15.709.000 TL olarak tespit edilmiş bulunuyor.
2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen emlak vergisi değerleri oldukça yüksek. Bu artışa 7566 sayılı Kanunla üç katlık sınırlama getirilmiş olması bile 2026 yılında geçerli olacak emlak vergisi değerlerinin, pek çok meskende değerli konut vergisi açısından öngörülen maktu tutarların çok üstünde olmasını engellemiyor.
Üstelik gelecek yıllarda emlak vergi değerleri takdirlerin uygulandığı ilk yılı takip eden üç yılda yeniden değerleme oranında artarken, değerli konut vergisine esas değer yeni takdirler hiç dikkate alınmadan her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılacağından, çok kısa bir süre içinde birçok mükellef değerli konut vergisine tabi hale gelecektir.
Emlak vergisinde Cumhurbaşkanı, değerli konut vergisinde "yeniden değerleme oranının yarısı" kadar artış oranını "yeniden değerleme oranına" kadar artırmaya yetkili olduğundan, bu yetkisini kullanarak farkın açılmasını önleyebilir.
Ancak bu yetkinin kullanılmasına rağmen değerli konut vergisine tabi tutulacak konutun emlak vergi değeri ile karşılaştırılacak değeri belirleyen EVK’nın 42. maddesindeki tutarın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasını öngören EVK’nın 44. maddesi değiştirilmediği sürece bu sorun devam edecektir.
Söz konusu durumun önlenmesi için EVK’nın 44. maddesindeki “yeniden değerlemenin yarısı kadar” otomatik artırılma hükmünü “yeniden değerleme oranında” artırılma şeklinde değiştirmek gerekir.
Ayrıca değerli konut vergisine tabi olmak için kanunda belirlenmiş maktu tutar (sınır) dört yılda bir takdir kararıyla artırılan tutarlardan hiç etkilenmiyor. En azında dört yılda bir maktu tutarın belli bir oranda otomatik artışı da düşünülebilir.
Bunlar yapılmazsa kısa sürede tüm meskenler değerli konut vergisine tabi olabilir!