Sürekli olarak çalışma masamın bir köşesinde durduğundan olsa gerek(!) yazılarımda çokça atıf yaptığım PwC-ULI ortak çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler – Avrupa raporu (bundan sonra “Rapor” diye yazacağım izninizle) serisinin çok heyecanla takip ettiğim 4. bölümünde[i] 2022 yılında bu yazının başlığında yer verdiğim “dönüşüm” konusu işlenmiş. (Bu ve önceki raporlara https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/yayinlar/gayrimenkulde-gelisen-trendler-2022.html adresinden ulaşabilirsiniz)
Bu ayki yazıda ben de rapora atıflar yaparak konuyu sizlerle paylaşmak ve ülkemizle bağlantısı kurmak isterim elimden geldiğince.
Dönüşüm neden gerekli?
Ara başlığı “Dönüşüm gerekli mi?” diye atacaktım ama sonra bu şekle dönüştürdüm. Sanırım dönüşümün gerekliliğini tartışmak çok anlamsız olurdu ama bu konuda raporda yer alan bir tablo bence çok önemli. Dönüşümün önündeki 5 engel nedir sorusuna ağırlıklandırılarak verilen cevaplarda “mevcut kurum kültürü” %83’le ilk sırada, “mevcut iş yapış şeklini değiştirme riski” %71’le ikinci sırada, “reorganizasyon maliyetlerine katlanmamak” %63’le 3. sırada, “yeni pazarlara girme riski” %60’la 4. Sırada yer alırken oldukça ilginç olarak katılımcıların %56’sı “mevcut durumun daha iyi olduğuna ilişkin inancın” dönüşümün en önemli engelleyicisi olduğunu belirtmiş. Yani “dönüşüm” öyle pek de kolaylıkla “hazmedilebilecek” bir konu değil…Bu çağda bile.
Ama konu “dönüşüm gerekli mi?” sorusuna gelince kuşkusuz buna zorlayan, “yıkıcı” sebepler gayrimenkul sektörü için de çok açık: Uzun vadeli, sabit getiriye dayanan, dolayısıyla durağan ve garantici yaklaşımının yarattığı “ataletin” yavaş işleyen, modernleşmeye açık ancak dönüşüme istekli olmayan bir yapı şeklinde tanımlanabilecek olan gayrimenkul sektörünün dönüşümünü gerekli kılan en önemli sebep olarak “bir hizmet alanı olarak gayrimenkul” ( “real estate as a service” ) yaklaşımını Rapor katılımcıları tarafından en önemli sebep olarak belirtilmiş. Kiracıların ve tüketicilerin, hızla değişen ihtiyaçlarını karşılayabilmek için daha kısa süreli kira sözleşmelerinden ve daha fazla esneklik, daha fazla sosyal imkan, hizmet, sağlık ve iyi olma hali, daha güçlü ve kapsamlı dijital bağlantı özellikleri talebi de “değişen müşteri ihtiyaçları” ve “kullanıcıların ve kiracıların esneklik talepleri” başlıkları altında dönüşümü destekleyen/etkileyen faktörler arasında sayılmış. Çevresel, Sosyal Yönetişim olarak Türkçeleştirilen “ESG” konusu da listede yer alıyor ve bu alanda çok önemli görülen ve belki de ayrı bir makale konusu yapmamız gereken “yıkıcı” bir dönüşüm trendi olarak hızla geliyor.
Teknoloji gayrimenkul sektöründe dönüşümün neresinde?
Bu soruya cevabı rapor katılımcıları çok açık olarak vermiş aslında: Rapor katılımcılarının %92’si başarılı bir organizasyonel dönüşüm için teknolojinin iş süreçlerine entegre edilmesinin en önemli şart olduğunda mutabık kalmış.
Eğer sektör önündeki engeller ve fırsatlarla mücadele ederek hayatını sürdürmekte kararlı ise teknoloji ve verinin en etkin şekilde kullanımını sağlamak zorunda. Bu da gayrimenkul teknolojileri (proptech) alanındaki yeniliklere ve çözümlere eskisinden çok daha hızlı bir şekilde uyum sağlamayı ve bu yolla verimlilik ve hizmet çeşitliliğini artırmayı gerektiriyor. İşte bu noktada gayrimenkul sektörünün çok da alışık olmadığı yeni bir yetenek serisine ( “skillset” ) ve bu yeteneklerden hangilerinin en doğru şekilde en doğru yere yerleştirilmesine karar verecek bir liderlik vizyonuna ihtiyaç gösteriyor. Konu buraya gelince rapordaki analiz önemli bir hususa dikkat çekiyor: Yukarıda söylediğim gibi katılımcıların %92’si teknolojinin dönüşüm için çok önemli olduğunu belirtmesine rağmen bu iş için gerekli yetenek serisine sahip kişilerin gayrimenkul sektöründe işe alınması gerektiğine ilişkin soruya sadece “%73” oranında olumlu yanıt veriyor. Yani sektör, gayrimenkulün “klasik” nitelikleri ile bağlantılı olmayan kişilerin (mesela sektörü tanımayan ama teknoloji konusunda yetenekli kişilerin) sektöre girmesi konusunda o kadar çok da hevesli değil! Sanırım beklentisi mevcut çalışanların teknolojiyi öğrenmesi…Ancak unutuluyor ki dijital dönüşümü bu yeni yetenek serisine sahip kişiler olmadan gerçekleştirmek çok zor.
Bizde durum ne?
Gelelim bize. Biz aslında hala geliştirici ile müteahhidi, gayrimenkul ile inşaatı birbirinden tam olarak ayırabilmiş değiliz diye düşünüyorum. Bir şekilde hepsi aynı tencerenin içinde kaynıyor. Kenarda küçük tavalarda da gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi yatırım fonları ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları sofranın lezzetleri olarak hazırlanıyor. Hal böyle iken raporda adı geçen dönüşümün bizim ülkemiz gayrimenkul sektörü için de bir ihtiyaç olduğu kaçınılmaz. Bir taraftan değişen kiracı/tüketici davranışları ve bir taraftan da teknolojinin çekiciliği ve yıkıcılığı, her ne kadar “temel” sorunlarımız/konularımız farklı da olsa bizim açımızdan da geçerli ve ertelenemez bir dönüşüm ihtiyacının göstergesi.
Değerli Mete Varas’ın öncülüğünü yaptığı Eurasia Proptech Girişimi (https://www.proptecheurasia.com/) ‘nin yıllardır organize ettiği Proptech Meet Up’lara PwC’de ev sahipliği yaparken gözlediğim en önemli konu, yıllardır sektörün içinde olmama ve az çok sektörün oyuncularını tanıdığımı düşünmeme rağmen, zaman zaman 100’leri bulan katılımcılar arasında gördüğüm tanıdık yüz sayısının maalesef bir elin parmaklarını geçmiyor olmasıdır.
Çok üzülerek görüyorum ki, geleceği şekillendiren dijital dünyanın bu teknoloji bazlı yeni jenerasyonu ile klasik gayrimenkul oyuncuları arasında çok büyük bir uçurum var. Kabul edelim ki, gayrimenkul teknolojileri konusundaki girişimler öncelikle baz aldıkları ve geleneksel yöntemlerle ulaşılamayan, ulaşılsa bile yüksek maliyet/zaman gerektiren sorunlara ilişkin çözümleri içeren fikirleri çoğunlukla sektörden bağımsız geliştiriyorlar ve ilk baştaki amaçları “sektöre” derman olmaktan çok “sektör bağımsız” bir uygulama yaratmak olsa da ortaya çıkan ürün “geleneksel” tarafta bir “alışkanlığı” yerle bir edeceği için klasik sektör oyuncularının bu girişimcilere bu kadar mesafeli durmasına aklım ermiyor.
Belki de bunun cevabı Rapor’da bir geliştiricinin söylediği şu sözde gizli: “Genç, heyecanlı ekiplerden pek çok harika gayrimenkul teknolojisi fikri geliyor ve bunları keyifle takip ediyoruz. Ama pencereden dışarıya baktığımda 1950’den beri aynı sistemde çalışan bir inşaat sahası görüyorum.”
Ersun Bayraktaroğlu | PWC
(i)Meraklısına NOT: Raporların 4. bölümü genellikle sektörde önümüzdeki dönemde gündeme gelecek olan bir konuya henüz söz konusu farkındalık sektör tarafından çok da dillendirilmeyen bir dönemde değiniyor. Son 10 yılın başlıklarını sizler için sıraladım. Sizce de öyle değil mi?:
2013 Gayrimenkul Türlerine Bakış
2014 Yeşil
2015 Yaşanacak Ortamları Hazırlamak
2016 Değişen Alanlar
2017 Pazarın Yeni Gerçekleri
2018 Gayrimenkulü Yeniden Düşünmek
2019 Değeri Yeniden Tanımlamak
2020 Mobilitede Akıllı Olmak
2021 Topluma Yatırım
2022 Dönüşüm
