Türkiye’de miras kalan taşınmazların önem­li bir bölümü, kardeşler veya diğer miras­çılar arasında uzlaşma sağlanamadığı için “or­taklığın giderilmesi” davalarına konu oluyor.

Mahkemenin satış kararı vermesiyle birlikte yıllarca aileye ait olan evler, arsalar ve tarlalar çoğu zaman açık artırmada üçüncü kişilere sa­tılmak zorunda kalıyor. Bu durum yalnızca eko­nomik bir sonuç doğurmuyor; aile bağlarını ze­deleyen, yılların birikimini birkaç saatlik ihale sürecine indirgeyen sosyal bir tabloyu da bera­berinde getiriyor.

16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM de kabul edilen ancak henüz yayınlanmamış olan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nda yapı­lan değişiklik, işte bu tabloyu değiştirmeyi he­defliyor. Düzenleme, miras kalan taşınmazların satışında önce mirasçılara kendi aralarında çö­züm üretme fırsatı tanırken, icra ihalelerinde uzun süredir yaşanan suistimallere karşı da da­ha caydırıcı yaptırımlar getiriyor.

Mirasçılara son bir fırsat

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönü, tüm maliklerin mirasçı olduğu ve taşınmazda üçüncü kişi payının bulunmadığı durumlarda uygulanacak yeni ihale sistemi. Artık ortaklı­ğın satış suretiyle giderilmesine karar verilen bu tür taşınmazlarda ilk açık artırmaya yalnız­ca mirasçılar katılabilecek.

Bu uygulama yalnızca bir defaya mahsus ola­cak. Mirasçılar kendi aralarında anlaşamaz ve­ya satış gerçekleşmezse ikinci artırma yine herkese açık olarak yapılacak. Dolayısıyla dü­zenleme üçüncü kişilerin ihaleye katılmasını tamamen engellemiyor; yalnızca aileye öncelik tanıyor. Aslında bu yaklaşım, hukukun yalnızca mülkiyet hakkını değil, aile bütünlüğünü de gö­zeten sosyal yönünü öne çıkaran önemli bir ter­cih niteliğinde.

Rayiç değerin altında satış dönemi zorlaşıyor

Kanunun dikkat çeken ikinci yeniliği ise tek­lif sınırı. Genel icra satışlarında olduğu gibi yüzde ellilik teklif eşiği yerine, yalnız mirasçı­lar arasında yapılacak ilk artırmada taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yüzüne ulaşan tek­lif verilmesi zorunlu hale getirildi.

Bu düzenleme iki önemli sonucu beraberinde getirecek.

-Birincisi, mirasçıların birbirlerinden sem­bolik veya çok düşük bedellerle pay toplamala­rının önüne geçilecek.

-İkincisi ise taşınmazların gerçek değerinin çok altında el değiştirmesi büyük ölçüde engel­lenecek.

Özellikle büyük şehirlerde hızla değer kaza­nan arsa ve konutlar düşünüldüğünde, bu deği­şiklik mirasçıların ekonomik haklarının korun­ması bakımından da önem taşıyor.

Hileli yolların yaptırımı artıyor

Elektronik satış sisteminin yaygınlaşmasıy­la birlikte uygulamada sıkça karşılaşılan sorun­lardan biri de son anda yüksek teklif verip da­ha sonra ihale bedelini yatırmayan kişilerdi. Bu yöntem bazen ihalenin sonuçlanmasını ge­ciktirmek, bazen de rakipleri saf dışı bırakmak amacıyla kullanılabiliyordu. Sonuçta satış yeni­den yapılıyor, aylar süren gecikmeler yaşanıyor ve hem alacaklı hem de paydaşlar mağdur olu­yordu.

Yeni düzenlemede bunun önüne geçilmesi amaçlanıyor. İhale bedelini süresinde yatırma­yanın teminatı iade edilmeyecek. Bunun yanın­da teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanacak. İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayan paydaşın teminatın tamamının di­ğer paydaşlara dağıtılması öngörülüyor.

Başka neler yapılabilir

Elbette her düzenleme gibi bunun da gelişti­rilecek yönleri bulunuyor. Buna ilişkin önerile­rimizi şöyle toparlayabiliriz.

-Hileli şekilde üçüncü kişilerle anlaşmalı alımların engellenmesi adına satıştan sonra alı­cının 1 veya 2 yıl üçüncü kişilere satış yapması­na yasak getirilmesi,

-Bunun tek istisnasının riskli yapı ve kent­sel dönüşüm işlemleri olması,

-Müzayede mahallinde yapılsa da; mirasçı­nın kendi payının KDV matrahından düşülme­si gibi önemli bir düzenleme zaten bulunmak­la beraber, mirasçılar arasındaki bu ilk satışta KDV istisnası getirilmesi veya satış yasağı ile beraber bir KDV erteleme uygulaması getiril­mesi,

Bu konuda yapılabilecekler arasında değer­lendirilebilir. Sonuç olarak; bu düzenlemenin yine de önemli bir adım olduğunu, uygulama­nın başarıya ulaşmasının mirasçıların bu fırsatı uzlaşma zemini olarak değerlendirmesine vesi­le olabileceğini ve yeni yaptırımların ihale sis­temindeki kötü niyetli davranışları belli ölçüde azaltabileceğini değerlendiriyoruz.

Osman Arıoğlu-Dünya