Dolayısıyla, riskli yapıların doğru bir şekilde saptanması, güçlendirilmesi, güçlendirilemiyorsa yıkı­lıp yenisinin yapılması konusunda konusun­da herkes hemfikir. Fakat gerek mevzuattan ve gerek idari uygulamadan kaynaklanan ciddi sı­kıntılar, sahada büyük mağduriyetler yaşatıyor.

Riskli yapı tespiti sürecinde sorunlar

1Riskli yapı tespiti için, yasa (6306 SK) ön­celikle maliklerin başvurusunu aramakta. Yasa, daha çok apartmanlar düşünülerek hazır­landığından, bağımsız evler söz konusu oldu­ğunda sorunlar çıkıyor. “Ortak taşıyıcı sistem” iddiası ispatlanmaksızın, hatta belediyedeki planlar ortak taşıyıcı sistem iddiasına karşı ol­masına rağmen, Çevre, Şehircilik ve İklim Ba­kanlığı birimleri maliklerden sadece birinin başvurusu ile harekete geçiyor.

2Lisanslı firmalar, riskli yapı tespiti baş­vurusu olmayan malikleri kendi tuttuk­ları tutanakla “riskli yapı tespitine engel ol­dukları” şeklinde gösterebiliyor. Bakanlık bi­rimleri işin aslını araştırmaksızın lisanslı firmaların bu tutanaklara dayalı dilekçeleri­ni kabul ederek kolluk kuvveti desteği veriyor. Böylece, riskli yapı tespiti başvurusu olmayan malik bir anda kapısında birsürü polisle karşı karşıya kalarak, baskı hissiyle örnek alınması­na izin veriyor.

3Bu süreçte kimi tebligatlar bile doğru­dan maliklere yapılmayabiliyor, malikler kendilerine ilişkin idari kararları, lisanslı fir­ma çalışanlarının WhatsApp mesajlarıyla öğ­reniyor.

4Riskli yapı tespit kararının gerekçesi maliklere bildirilmiyor, Teknik Heyet kararlarının itirazları red gerekçesi bilinmiyor. Lisanslı firma raporu tam olmamasına, “ortak taşıyıcı sistem” iddiası kanıtlanmamış, zemin etüdü eksik, araştırma çukurları açılmamış ve rölöve çalışmasındaki eksikliklere rağmen, Ba­kanlık birimleri işlemlere devam edebiliyor.

5İdari yargı, yürütmeyi durdurma kararı vermekte çok tereddütlü davranıyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgil sorunlar

Bir kere riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra ise, maliklerin pazarlık gücü zayıflıyor.

1 Yetkisiz müteahhtitler, maliklerle temasa geçip kendilerini ehil göstererek görüşme yapıyorlar. Yasada buna bir engel olmadığından, Bakanlık kendi yetki alanlarına girmediği ge­rekçesiyle duruma sessiz kalıyor.

2 Riskli yapı kararı çıkmasının malikler açı­sından yarattığı durum fırsat bilinerek, yasaların emredici hükümlerine aykırı düzen­lemeler içeren kat karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklere adeta dayatılıyor.

3 Bu tür kat karşılığı inşaat sözleşmele­rinin malikleri koruyucu asgari /temel düzenlemeleri içermesi zorunluluğu olmadı­ğından, müteahhit kendine ait kısımları yapıp sattıktan sonra ortadan kolayca yok olabiliyor. Müteahhit, sözleşmeye kendi aleyhine olacak şekilde cezai şart tabi ki koymadığı için, malik­lere kendi imkanlarıyla yapıyı tamamlatmaktan başka yol kalmıyor.

Tabi, işini etik kurallara da uygun yapan mü­teahhitlere değil sözümüz. Ancak, günün sonun­da malikler, müteahidin vicdanına değil, hukuka emanet olmalıdır.

Taşınmaz değer tespitinin göz ardı edilişi

Süreçteki en sıkıntılı konulardan biri de, ta­şınmaz değer tespiti. Yasa, bu değerin “riskli yapı tespiti” kararını takiben, hak sahipleriyle yapı­lacak tüm sözleşme ve hesaplamaların öncesin­de, “taşınmazın tamamı bakımından” Başkanlık, TOKİ ve İdare tarafından -Yönetmelik md.12’ye uygun şekilde- yapılmasını gerektiriyor. Çünkü, bu değer tüm hak sahipliği hesaplarının temelini oluşturmakta. Buna karşılık Bakanlık, ancak söz­leşmeyi kabul etmeyen malikin arsa payının açık artırma ile satışı sürecinde devreye girerek “ra­yiç bedel” saptıyor. Pek çok malik, evinin/daire­sinin elinden yok pahasına gideceği endişesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalıyor.

Sonuç

Tabi ki yaşam hakkı değerlidir. Ancak, tüm te­mel hak ve özgürlüklerin etkin kullanılmasının yolu mülkiyet hakkından geçer. Mülkiyet hak­kının ölçüsüzce sınırlandırılması ne hukuka ne de vicdana uygundur. Riskli yapı tespiti için ön­ce “ortak taşıyıcı sistem”in varlığının saptanma­sı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde malikleri koruyucu hükümler içermesinin zorunlu kılın­ması, taşınmaz değerinin idare tarafından işin başında saptanması ve müteahhitler için ise zorunlu sorumluluk sigortası şart.

Kaynak: Dünya | Avukat Prof. Dr. Funda BAŞARAN YAVAŞLAR