29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla “Mal ve Hizmetlerde Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar”  ile pek çok mal ve hizmetlerde uygulanacak KDV oranında önemli değişiklikler yapıldı.

Bu blogumuzda, konut teslimlerinde 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulanacak olan KDV oran değişikliği ele alınacaktır.


Eski Uygulama Nasıldı?

1 Nisan 2022 tarihinden önce konut teslimlerinde KDV oranı, net alana göre belirlenmekteydi. Ancak, net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı; konutun büyükşehir belediye sınırları içerisinde olup olmadığı, lüks ve birinci sınıf inşaat olması, arsa birim mdeğeri ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı bakımından %1, %8 ve %18 olarak değişiklik göstermekteydi.

01.04.2022 tarihinden önce konut teslimlerinde uygulanan KDV oranları aşağıdaki tabloda belirtilen şekildeydi.

TESLİME KONU KONUT

UYGULANANAN  KDV ORANI

Büyükşehir Belediye sınırları dışında Net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde

1%

Net alanı 150 m2’ye kadar olan Büyükşehir Belediye sınırları içinde yapı ruhsatı 1.1.2017 tarihinden sonra alınan lüks ve birinci sınıf inşaatlarda ruhsat tarihi itibariyle arsa birim mdeğeri 1.000-2.000 TL arasında olan konutlar

8%

Net alanı 150 m2’ye kadar olan Büyükşehir Belediye sınırları içinde yapı ruhsatı 1.1.2017 tarihinden sonra alınan lüks ve birinci sınıf inşaatlarda ruhsat tarihi itibariyle arsa birim mdeğeri 2.000 TL üzerinde olan konutlar

18%

Büyükşehir Belediye sınırları içinde olmakla beraber, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar

1%

Büyükşehir Belediye sınırları içinde olmakla beraber, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konutlar

18%


Peki Yeni Uygulama Nasıl?

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı kullanım ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, konutun büyükşehir belediye sınırları içerisinde olup olmamasının, lüks ve birinci sınıf inşaat olmasının, arsa birim mdeğerinin bir önemi kalmamıştır.

Söz konusu kararla; 01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde KDV oranı, konutun net m2’sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanacak.

TESLİME KONU KONUT

UYGULANACAK KDV ORANI

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen konutların net alanı 150 maltı ve 150 mye kadar olan kısmı

1%

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi, Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen konutların net alanı 150 m2’yi aşan kısmı

18%

Net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutların 150 m2 altı ve 150 m2’ye kadar olan kısmı

8%

Net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutların 150 m2’yi aşan kısmı

18%


İnşaat Yapı Ruhsatının 01.04.2022 Tarihinden Önce Olması Halinde Hangi Oranlar Uygulanacak?

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 10’uncu maddesinde bu konuya da açıklık getirilmiştir.

01.04.2022 tarihinden itibaren yapılacak konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı, inşaat yapı ruhsatının alındığı tarihe göre farklılık arz etmektedir. Eğer, teslime konu konutların inşaat yapı ruhsatları 01.04.2022 tarihinden önce alınmış ise bu durumda 01.04.2022 tarihinden önce yürürlükte olan KDV oranları uygulanacak. Aksi durumda, yani teslim edilen konutların inşaat yapı ruhsatı 31.03.2022 tarihinden sonra alınmış ise, 01.04.2022 tarihi itibariyle yürürlükte olan KDV oranları uygulanacak.

Emlak vergisindeki %61,5 artışın durdurulması beklentisi Emlak vergisindeki %61,5 artışın durdurulması beklentisi


Yeni Düzenlemenin Eskiye Göre Avantajı Var mı?

Eski düzenlemede KDV oranının belirlenmesinde birden fazla parametrenin olması, uygulanacak olan KDV oranında karmaşaya sebebiyet vermekteydi. Yeni düzenlemeyle birlikte bu karmaşa nisbeten ortadan kalkmış oldu.

Yeni düzenleme bir yandan avantajlı iken diğer yandan dezavantajlı bir yapıya sahip. Dezavantajı, kentsel dönüşüm kapsamındakiler hariç, net alanı 150 m2’nin altındaki konutların tesliminde KDV oranı artık %1 yerine %8’den başlayacak.

Örneğin; Ahmet Amca inşaat yapı ruhsatı 18.04.2022 tarihli kentsel dönüşüm kapsamında olmayan bir projeden net alanı 135 m2’lik KDV hariç 1.000.000-TL bedelli konut almış olsun. Söz konusu konut için yeni dönemde %8 oranında 80.000-TL KDV ödeyecek iken, eskiden %1 oranında 10.000-TL KDV ödemekteydi.   

Avantajlı yanı ise, net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlarda kademeli bir KDV oranının uygulanacak olmasından geliyor. Eski uygulamada net alan 150 m2 üzerinde ise doğrudan %18 KDV uygulanmaktaydı. Yeni durumda net alan 150 m2 üzerinde ise, konuta ilişkin bedelin 150 m2’ye isabet eden kısmına %8, aşan m2’ye isabet eden bedele ise %18 KDV uygulanacaktır.

Örneğin; Ahmet Amca inşaat yapı ruhsatı 18.04.2022 tarihli kentsel dönüşüm kapsamında olmayan bir projeden net alanı 180 m2 olan daireyi KDV hariç 1.800.000-TL bedelle almış olsun. Yeni KDV oranlarına göre, Ahmet Amcanın bu daire için (1.500.000 x%8 + 300.000 x%18=) 174.000-TL KDV ödemesi gerekecektir. Ahmet Amca bu daireyi 01.04.2022 tarihinden önce almış olsaydı (1.800.000 x%18=) 324.000-TL KDV ödeyecekti.     


Yapı Ruhsatı 1 Nisan Tarihinden Önce Alınmış Olan Projelerden 150 m2 Üzerindeki Konut Teslimlerinde Yeni KDV Oranları Uygulanabilir Mi?

01.04.2022 tarihinde uygulamaya giren 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 10’uncu maddesinde,  inşaat yapı ruhsatı 01.4.2022 tarihinden önce alınan projeler çerçevesinde yapılan konut teslimlerinde 01.04.2022 tarihinden önce yürürlükte olan KDV oranlarının uygulanacağı ihtilafsızdır. Ancak, eski ile yeni uygulama arasında nihai tüketiciler nezdinde KDV yükü yönüyle bir orantısızlık söz konusu. Bu durum, yapılacak olan bir düzenleme ile basit bir şekilde ortadan kaldırılabilir.

KPMG | Şaban ATUÇURAN