Basında dolaşan haberlere göre Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, birden fazla evi olanlardan kademeli (ek) vergi alınmasını önermiş.  İlk etapta kulağa çok hoş gelen bu önerinin hayata geçmesi durumunda fare bile doğurmayacağını izah etmeye çalışayım.

Ülkemizde vergilerin kaynağını gelir, harcamalar ve servet oluşturmaktadır. Kaynağı gelir olan vergiler, gelir vergisi ve kurumlar vergisi; kaynağı servet olan vergiler emlak vergisi, motorlu taşıtlar vergisi, veraset ve intikal vergisi ve değerli konut vergisi; kaynağı harcama olan vergiler ise, KDV, ÖTV, harçlar, BSMV, gümrük vergisi gibi vergilerdir.

Peki birden fazla evi olanlardan ne tür vergi alınabilir?

Birden fazla evi olanlardan alınması düşünülen ve ilk akla gelen vergi gelir vergisidir. Ancak Gelir Vergisi Kanunu m.1’e göre gelir vergisine tabi olmanın ilk koşulu bir kişinin bu evden gelir elde etmesidir. Bu noktada birden fazla evi olan kişi bu evi satmadığı ve/veya kiraya vermediği sürece bu evden gelir vergisi alınması mümkün değildir. Aynı durum genel olarak kurumlar vergisi için de geçerlidir.

Harcama vergileri için de bu pek mümkün görünmemektedir. Yani bir kişi sahip olduğu evi satarsa KDV’ye tabi tutulabilir ve bu satış tutarı üzerinden daha yüksek bir harç alınabilir. Bu kısım detaylandırılabilir ama konunun özünden sapmamak için harcamalar üzerinden alınan vergiler için de -satış olma koşuluyla- kısıtlı vergi alınması söz konusu olabilir dedikten sonra burayı kapatayım.

Servet üzerinden alınan vergiler

Bu dahiyane fikir en rasyonel şekilde servet üzerinden alınan vergiler için düşünülebilir. Ülkemizde servet üzerinden alınan dört tür vergi bulunmaktadır. Bunlar emlak vergisi, değerli konut vergisi, motorlu taşıtlar vergisi ve veraset ve intikal vergisidir. Konumuzu doğrudan ilgilendiren ise emlak ve değerli konut vergisidir. Bağış durumunda ise veraset ve intikal vergisi devreye girer.

Ülkemizde arsa, arazi, iş yeri ve konut üzerinden emlak vergisi; 2024 yılı için vergi değeri 12 milyon 880 bin liranın üzerindeki konutlar için değerli konut vergisi alınmaktadır. 

Peki bunlardan ne kadar vergi tahsil etmişiz, bir bakalım isterseniz. Emlak vergisi için Ekim-Aralık yani son üç aylık veriler henüz girilmediğinden aşağıdaki tabloda 2023 yılının ilk dokuz ayı verileri bulunmaktadır. Yani bina ve emlak vergisi verileri, 2023 yılının ilk dokuz ayı içinde tahsil edilen tutarlardır.

Yukarıdaki tabloda geçen bina vergisi hem konutlardan hem de iş yerlerinden alınan emlak vergisini tanımlamak için kullanılmaktadır. Hazine ve Maliye Bakanlığı verileri konut ve iş yeri olarak değil sadece ikisinin toplamından oluşan bina vergisi verilerini yayımlamaktadır. O nedenle konut ve iş yeri vergilerini ayrıştırmadan toplu olarak göstermek zorunda kaldım.

Tabloda da görüldüğü üzere bina vergisinin toplam tahsilatının oldukça düşük olduğunu söyleyebilirim. Basit matematiksel bir hesapla bunların yarısının konut olduğunu varsayarsak toplam vergi gelirleri içindeki son iki yıldaki payı yaklaşık binde 3-4 oranına tekabül etmektedir. Bu tutarı artırmaya kalkar ya da yeni bir ek vergi koymaya kalkarsak vergi hasılatına etkisi pek fazla olmayacaktır. Bu oranı yüzde 100 artırsak bile sonucun ne olacağı hususunu size bırakıyorum. 

Değerli konut vergisi ise zaten bir garabet. 1 Ocak 2021 yılında davul zurnayla yürürlüğe giren değerli konut vergisinden son üç yılda yani şimdiye kadar toplamda 138 milyon TL tahsil edilmiş. Yanlış yazmadım ve siz de doğru okudunuz; sadece 138 milyon TL. Bu vergiye tabi tek bir konutun fiyatı belki de 138 milyon TL’dir.

Çözüm ne peki?

Burada yapılması gereken en önemli şey vergi değerini gerçek seviyesine çıkarmaktır. Çünkü bir gayrimenkulün gerçek satış bedeliyle (rayiç bedel) belediyede kayıtlı bedeli olan vergi değeri arasında parasal tutar olarak çok büyük fark bulunmaktadır.

Bu nedenle hem emlak vergisi hem değerli konut vergisi hem de getirilecek kademeli ek vergi hesaplamasında EVK m.29’daki “vergi değerinin” kullanılmaması bunun yerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak bir değerleme sonucunda bulunan bir değer üzerinden bu verginin tarh ve tahakkuk ettirilmesi gerekiyor. Böylece bu dahiyane ek vergi fikri beklenen amaca hizmet eder hale gelir. Aksi durumda pek bir işe yaramaz.

Bu nedenle matrahı oldukça düşük ve gerçekten uzak bu denli güçlü vergilendirme potansiyeli olan emlak sahasının vergiye tabi değerinin yani matrahının yeniden değerlendirilmesi vergilemede adalet açısından da önem arz etmektedir.