Marketing Türkiye'de geçtiğimiz günlerde ya­yımlanan “Orta Sınıfın Yeni Lüksleri” araş­tırmasını okudum. Araştırma doğrudan konut pi­yasasını incelemiyor, orta sınıfın değişen tüketim tercihlerini ve ekonomik hedeflerini ele alıyor. Ama verilen cevapların arasında konut o kadar güçlü bir yerde duruyor ki araştırmayı biraz da gayrimenkul tarafından değerlendirmek istedim.

Marketing Türkiye adına Areda PİAR tarafın­dan 9-11 Haziran 2026 tarihlerinde Türkiye gene­linde C1, C2 ve E sosyoekonomik statü grupların­daki 402 kişiyle gerçekleştirilen araştırmada katı­lımcıların %59'u ev sahibi olmayı ve emeklilik için güvence oluşturmayı mümkün görmüyor. %58,2'si düzenli birikim yapmanın mümkün olmadığı gö­rüşünde, son üç yılda birikim yapmayı tamamen bıraktığını söyleyenlerin oranı ise %42,4. Örnek­lem nedeniyle bu sonuçları bütün Türkiye'ye ge­nellemek doğru olmaz ama ortaya çıkan davranış biçimi üzerinde düşünmeye değer.

Geçtiğimiz hafta Z kuşağının nasıl ev sahibi olacağını yazarken konuta giriş maliyetinin bü­yüdüğünü, özellikle peşinatın gençler açısından önemli bir eşiğe dönüştüğünü tartışmıştım. Şim­di karşıma orta sınıfın önemli bir bölümünün ev sahipliğini ulaşılması güç bir hedef olarak gördü­ğünü söyleyen başka bir araştırma çıkıyor. Ben bu noktada yalnızca orta sınıfın hangi evi satın alabi­leceğine değil, nasıl bir evde yaşamak istediğine de bakılması gerektiğini düşünüyorum.

Metrekare mi, konfor mu?

Türkiye'de konut projelerinde “lüks” kelimesi­ni uzun yıllardır kullanıyoruz. Büyük metrekare­ler, yüzme havuzları, spor alanları, peyzaj ve sosyal tesisler bu tanımın içine giriyor. Bunların her biri değerli olabilir ama hepsinin hem satın alma aşa­masında hem de sonrasında bir maliyeti var.

Bugün orta gelirli bir hane açısından 150m2 bir konuta ulaşmak giderek zorlaşıyorsa, bel­ki de 150m2’yi nasıl finanse edeceğimizi değil, 75-80m2’yi nasıl daha iyi yaşayacağımızı konuş­mamız hatta erişilebilir lüks kavramının konutta­ki karşılığını biraz burada aramak gerekiyor. Daha küçük ama iyi planlanmış, kullanılmayan alanla­rı azaltılmış, depolaması çözülmüş, küçük de olsa balkonu olan, iyi ses ve ısı yalıtımına sahip, enerji tüketimi düşük ve toplu taşımaya yakın bir konut orta sınıf açısından çok daha anlamlı olabilir.

Bu durumda lüksün tanımı da değişiyor. Yüz­me havuzundan daha iyi ses yalıtımı, gösterişli bir lobiden daha fazla gün ışığı veya büyük bir sosyal tesisten daha düşük aidat tercih edilebilir. Bunlar küçük ayrıntılar gibi görünüyor ama konutun gün­lük kullanım değerini doğrudan belirliyor.

Evin içindeki lüks

Marketing Türkiye araştırmasında katılımcıla­rın %71,8'i büyük hayaller yerine kendisini küçük keyiflerle mutlu etmeye çalıştığını söylüyor. Ken­dilerini mutlu etmek istediklerinde %18,6'sı eve küçük bir şey almayı tercih ediyor. Bu davranışı konuttan tamamen bağımsız düşünemiyorum. İn­san daha büyük bir eve ulaşamıyorsa yaşadığı evi daha iyi hale getirmeye çalışıyor olabilir. Metreka­reyi büyütemediğinde mevcut metrekarenin kulla­nım kalitesini yükseltiyor.

Burada gayrimenkul geliştiricisi açısından da önemli bir mesaj var. Tüketicinin istediği her za­man daha büyük bir konut olmayabilir. Bazen daha iyi planlanmış bir konuttur. Üstelik iyi planlama her zaman daha yüksek maliyet anlamına gelmez. Doğru cephe, kullanılabilir alanların artırılması, depolama çözümleri ve enerji verimliliği aynı metrekarenin yaşam kalitesini ciddi biçimde değiştirebilir.

Diğer taraftan, satın alma fiyatı makul görünen bir konutun aidatı yüksekse, enerji tüketimi fazlay­sa veya konumu nedeniyle haneyi ikinci bir otomo­bil kullanmaya zorluyorsa o konutun gerçekten ne kadar erişilebilir olduğunu yeniden düşünmek gere­kir. Bu nedenle erişilebilirliği yalnızca satış fiyatıy­la ölçmek bana eksik geliyor. Konutun toplam kulla­nım maliyeti de hesabın içinde olmalı.

Nasıl bir konut?

Doğal olarak, gayrimenkul sektöründe erişilebi­lirliği konuşurken çoğu zaman finansmana yoğunla­şıyoruz. Kredi faizleri, tasarruf finansmanı, serma­ye piyasası araçları bu tartışmanın farklı parçaları. Bunların hepsi önemli ama finansmanı çeşitlendi­rirken ürünü aynı bırakmak bana yeterli gelmiyor.

Marketing Türkiye araştırmasında katılımcı­ların %67,7'sinin bugün ile geleceği dengede tut­maya çalıştığını söylemesi de bana bu açıdan an­lamlı geliyor. İnsanlardan bugünkü yaşam kali­tesinden tamamen vazgeçerek gelecekte sahip olacakları bir ev için yıllarca beklemelerini iste­mek giderek zorlaşıyor.

Konut sektörünün orta sınıfa yeniden ulaşmak istiyorsa yalnızca “nasıl finanse ederiz?” sorusu­nu değil, “nasıl bir konut üretmeliyiz?” sorusunu da daha fazla tartışması gerekiyor. Ben erişilebilir lüks kavramını konut açısından biraz böyle oku­yorum: daha büyük veya daha gösterişli değil, gün­lük yaşamda karşılığı olan, kullanım maliyeti yö­netilebilir ve iyi düşünülmüş bir konut.

Prof. Dr. Ali Hepşen-Dünya