Z kuşağı nasıl ev sahibi olacak?

Geçtiğimiz haftalarda New York Times'ta ko­nut piyasasına ilişkin bir yazı okudum. Başlı­ğı oldukça dikkat çekiciydi. 35 yaşın altındaki genç yetişkinlerin yaklaşık üçte biri hala anne babasıyla birlikte yaşıyor. Üstelik oran yeniden pandemi dö­nemindeki seviyelere ulaşmış durumda.

Bir başka ABD verisi de bunu tamamlıyor: Real­tor.com'un Temmuz ayında yayımladığı araştırmaya göre gençlerin konut piyasasına girişinde önemli rol oynayan, görece erişilebilir “starter home” stokun­da 2019'a kıyasla yaklaşık 300 bin konutluk azalma var. Bu konutları satın almak için gerekli yıllık gelir ise aynı dönemde 43 bin dolardan 78 bin dolara yük­selmiş.

Türkiye için benzer bir karşılaştırmayı yapamı­yoruz. Çünkü konut satış istatistiklerinde alıcıların yaş dağılımını düzenli olarak izleyebileceğimiz bir veri setimiz yok. Dolayısıyla Z kuşağının kaçı ailesi ile yaşıyor, bu kişilerin toplam konut alımları içeri­sindeki payı nedir, bu pay son beş veya on yılda nasıl değişmiştir, bilmiyoruz.

Hedef uzaklaşıyor

Bildiğimiz bir şey var. Türkiye'de konut sahipli­ğinin klasik formülü uzun yıllar fazla değişmedi. Bir miktar tasarruf yapılır, çoğu zaman aile desteğiyle peşinat tamamlanır, kalan bölüm banka kredisiyle finanse edilirdi. Düzenli gelir ve yeterli peşinat var­sa sistem bir şekilde çalışıyordu. Bugün ise kariyeri­nin başındaki bir genç için aynı hesabı yaptığımızda rakamlar pek kolay yan yana gelmiyor.

Konut fiyatı yükseldikçe gerekli özkaynak büyü­yor. Kredi faizleri yüksek olduğunda aylık taksit ge­lirin taşınması güç bir bölümüne ulaşıyor. Genç bir taraftan peşinat oluşturmaya çalışıyor, diğer taraf­tan almak istediği konutun fiyatı değişiyor. Tasarruf ediyor ama ulaşmaya çalıştığı rakam da aynı yerde durmuyor, yükseliyor. Gençlere yalnızca “daha faz­la tasarruf edin” demek pek bir şey çözmüyor. Ciddi bir açmaz oluşuyor. Peki çözüm nedir? Alternatifle­ri tartışmak.

Tamamı olmak zorunda mı?

Yazılarımı takip edenler bilecektir, bir süredir ko­nut finansmanındaki alternatif modeller üzerine ya­zıyorum. Bu tartışmada benim ilgimi çeken soru ol­dukça basit: Bir konuta sahip olmanın ilk adımı ne­den mutlaka o konutun tamamını satın almak olsun? Örneğin 8 milyon TL değerindeki bir konutu alama­yan bir gencin 800 bin TL birikimi varsa, neden ko­nut sahipliği sürecine yüzde 10'dan başlayamasın?

Dünyada “shared ownership (paylaşımlı konut)” olarak adlandırılan modellerin mantığı buna daya­nıyor. Hane konutun belirli bir payını satın alıyor, kalan bölüm için kullanım bedeli ödüyor. Geliri ve tasarrufu arttıkça mülkiyet payını zaman içerisinde yükseltebiliyor. Konut sahipliği böylece tek seferde aşılması gereken büyük bir finansal eşik olmaktan çıkıp zamana yayılıyor. Türkiye'de elbette birebir aynı modeli uygulamak zorunda değiliz.

Son birkaç yılda banka kredisine erişimin zorlaş­tığı bir dönemde konut finansmanının başka kanal­lara doğru nasıl hareket ettiğini zaten gördük. Tasar­ruf finansman şirketlerinin hızlı büyümesini yakın zamanda birkaç kez ele aldım. Gayrimenkul yatırım fonlarını uzun zamandır konuşuyoruz. Proje gayri­menkul yatırım fonları sisteme eklendi. Gayrimen­kul sertifikaları yeniden uygulamada. Geliştiricile­rin kendi ödeme planları da daha görünür hale geldi.

Bunların hukuki ve finansal yapıları birbirinden farklı. Fakat hepsinin ortaklaştığı bir taraf var. Ko­nut finansmanı artık yalnızca peşinat ve banka kre­disi üzerinden ilerlemiyor. Sermaye piyasası araç­ları gençlerin konuta erişimi açısından da yeniden düşünülebilir. Gayrimenkulün küçük paylara bö­lünmesi yatırım tarafında zaten mümkün.

Daha zor olan, yatırım amacıyla bir gayrimenkulün küçük bir payına sahip olmak ile içinde yaşayacağınız ko­nutun mülkiyetine zaman içinde ulaşmak arasında bir model kurabilmek. Kullanım hakkı nasıl olacak? Paylar hangi değer üzerinden artırılacak? Değerle­meyi kim yapacak? Kalan mülkiyet kime ait olacak? Genç birkaç yıl sonra başka bir şehre taşınmak ister­se sahip olduğu payı nasıl devredecek? Bunların ko­lay cevapları yok. Böyle bir modelden söz ediyorsak zaten bütün cevapların bugünden hazır olmasını da bekleyemeyiz. Ama tartışmaya değer.

Kuşak farklılığı

Z kuşağının çalışma hayatı bizim kuşağımızdan farklı. İş değiştirmek daha olağan. Şehir değiştirmek daha kolay. Başka bir ülkede eğitim almak veya çalış­mak çok daha fazla gencin hayat planında var. Böyle bir dönemde on yıllık konut borcuna girmek herkes için doğru finansal karar olmayabilir.

Konut sahipliğinin önemini kaybettiğini düşün­müyorum. İlerleyen yaşlarda barınma maliyetini azaltıyor, hanehalkının servet birikimine katkı sağ­lıyor. Genç yaşta konut sahibi olmamak da finansal başarısızlık değil. Ancak alışılagelmiş yollarla konu­ta ulaşmak giderek zorlaşıyorsa alternatiflerini de bugünden konuşmak zorundayız.

Paylaşımlı konut bunlardan biri olabilir. Belki başka modeller de gelişecek. Yeter ki tartışmayı yal­nızca “gençler nasıl daha fazla tasarruf eder?” soru­suna sıkıştırmayalım.

Prof. Dr. Ali Hepşen-Dünya