Bu dönemde tapuda gerçekleştirilen işlemlerden elde edilen harç geliri yüzde 74,9 artarak 168 milyar 146 milyon 103 bin liraya yükseldi.
Gayrimenkul alış ve satış işlemleri uzun bir süredir Maliyenin Radarında olup, bu alım satım işlemlerin bir yönünü Tapu Harçları oluşturmakta diğer yönünü ise “Ticari Kazançlar” ile “Değer Artış Kazançları” oluşturmaktadır. Bu yazımızda gerçek kişiler tarafından yapılan gayrimenkul alım-satımında, Gelir Vergisi Kanununda yer alan “Değer Artış Kazançları” açısından yerine getirilmesi gereken vergisel yükümlülüklere değinilecektir.
Gayrimenkul satışlarında beyanname
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesini uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç, anılan Kanunun 70 inci maddesinde sayılan gayrimenkul vb. mal ve hakların, edinme tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancının konusunu oluşturmaktadır. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.
Gayrimenkulün elde edinme tarihi
Gayrimenkullerde elde edinme, Türk Medeni Kanunu uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden elde edinme tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.
Maliyet bedelinin endekslenmesi
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endeksleme; gayrimenkulün alış tarihindeki değerinin, enflasyon artışına göre artırılarak satış tarihindeki gerçek değerine getirilmesi işlemidir.
Uygulanacak istisna ve indirimler
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının her yıl için belirlenen bir kısmı istisna edilmiş olup 2025 takvim yılı kazançlarında dikkate alınacak istisna tutarı 120.000 TL’dir.
Değer artışında beyan edilecek kazançtan, satışta yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar bu kazançtan indirilir.
Gayrimenkul satışında RADAR'a takılmayın
Değer artış kazancına tabi gayrimenkul satışında, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan gelirler için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisnayı aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.
2025 yılında gayrimenkul satışı yapanların tapu harçlarını doğru beyan etseler dahi “Değer Artış Kazançları” yönünden vergiye tabi gelir elde etmiş olmaları halinde 2026 Mart ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Aksi halde Maliyenin RADAR ına takılarak cezalı vergi ödemek durumunda kalınacaktır.
Gayrimenkul alım satım işlerinin devamlı olarak yapılması, alım satımın yıl içinde birden fazla olması ve gayrimenkul satışının kazanç elde etmek için yapılması halinde elde edilen kazanç “Ticari Kazanç” hükümlerine göre vergilenecektir.