Değerli okurlar, emlak vergisi her dört yılda bir özel oluşturulan takdir komisyonlarınca belirlenen asgari birim değerleri esas alınarak hesaplanıyor, izleyen üç yıl ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
Takdirlerin esas alındığı yılı izleyen üç yılda vergiye esas alınan değerlerin yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması nedeniyle vergi matrahında meydana gelen erime gerekçesiyle takdirlerde fahiş artışlar yapılması söz konusu olduğundan, her dört yılda bir bu konu tartışma konusu oluyor ve çok sayıda dava açılması ile karşı karşıya kalıyoruz.
Son yıllarda belediyelerin etkisi altında kalan takdir komisyonlarınca değerlerin abartılması, çok sayıda dava açılması sonucunu doğurdu, bu nedenle artışların yasayla sınırlandırılması zorunlu hale geldi.
2017 yılında artışlar dört yıllık dönemin son yılına göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı.
2026 yılı için geçerli olacak takdirlerin yine fahiş artışlarla belirlenmiş olması nedeniyle çok sayıda dava açıldı. Hükumet artışların yasayla sınırlandıracağını açıklamak zorunda kalmıştı.
Dün Meclis'te torba yasa görüşmelerinde kabul edilen önergeyle emlak vergisi ile ilgili aşağıda kısaca açıkladığım iki önemli değişiklik yapıldı:
1) 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak 2026 yılı için hesaplanacak bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği kabul edildi.
Ayrıca Emlak Vergisi Kanunu’nun 33'üncü maddesine (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınacağı, ancak esas alınan bu değerlerin, ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği öngörüldü.
Ancak, 33'üncü maddenin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda birinci fıkra hükmü uygulanacak.
Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında 29'uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri birinci ve ikinci fıkraya göre belirlenen değerler üzerinden hesaplanacak.
Bu düzenleme geçici maddeyle yapıldığından sorun kökten çözülmemiş oldu. Dört yıl sonra yine fahiş takdirler yapılırsa sorunu yeniden yaşayacağız demektir.
31 Ağustos 2025 tarihli yazımda, yeni takdir edilen değerler önceki döneme göre 4,5 katın altında artırılmışsa bu artışı ekonomik göstergelere göre makul bulduğumu belirtmiştim. 2017 yılındaki düzenlemeye paralel olarak yeni dönemde artışın 2025 yılı değerlerine göre yüzde 50 ile sınırlandırılmasının düşük kalacağını yazmıştım. Şimdi artışın iki kat ile sınırlandırılması artışın dört yıl öncesine göre yaklaşık 4,2 kat artırılması anlamına geliyor. Bu da bana göre makul bir artış…
Ancak Maliyenin artışı 2 kat değil, 2 kat fazlası olarak değerlendirdiği söyleniyor. Yani bu durumda 2026 yılı değerleri için sınırın 2025 değerlerinin 3 ile çarpımı sonucu bulunacağı anlaşılıyor. Bu yaklaşıma göre artış dört yıl öncesine göre yaklaşık 7.5 kat yapılmış oluyor. Bu artış oranı makul değil.
Bu hesaplama yöntemi de ihtilaflara neden olabilir!
Öyle ya da böyle sorun bu dönem için çözülmüş oldu, açılan davalarda muhtemelen yargı yasal düzenleme ile davanın konusuz kaldığına karar verecek.
Önerge sahiplerine baktığımızda bu düzenlemede iktidar ve muhalefet partilerinin anlaştığını görüyoruz.
Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de yukarıdaki şekilde belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanacak.
2) Torba yasaya eklenen madde ile Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan "yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde" ibareleri "yeniden değerleme oranında" şeklinde değiştirildi, beşinci fıkrasında yer alan "veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya" ibaresi ise madde metninden çıkarıldı.
Bu değişiklik uyarınca, emlak vergisinde takdir yılını takip eden üç yılda emlak vergi değerleri artık yeniden değerleme oranının yarısı kadar değil yeniden değerleme oranında artırılacak.
Bu düzenlemenin yapılmasını yukarıda belirttiğim yazımda önermiştim. Çünkü merkezi bütçe vergi gelirlerinde vergiler genellikle yeniden değerleme oranında artarken belediyelerce tahsil edilen vergilerin bunun yarısı oranında artmasını doğru bulmadığımı ifade etmiştim. Şimdi bu farklılık giderilmiş oldu.
Yapılan eleştirilerin ve önerilerin dikkate alınmış olması hem şaşırtıcı hem de sevindirici oldu!