Emlak vergisinde “makul sınır” masalı

Öncelikle okuyucularımıza esenlik ve mutluluk içinde bir yıl dileyerek, yılın ilk yazısını emlak vergisine — daha doğru bir ifadeyle arazi ve bina vergisindeki vergi değeri soru­nuna — ayırmak istiyorum. Zira, 2025’in son günü Hazine ve Ma­liye Bakanlığı 89 seri no’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ni yayımladı ve görüşümce yetkisi­ni aştı.

Hatırlanacak olursa, 2025 yılı içinde takdir komisyonları tara­fından takdir edilen arsa ve ara­zi metrekare birim değerleri, ba­zı yerlerde 2025 vergi değerinin katbekat üstüne çıkmıştı. Bu de­ğerler, bina vergi değerini de et­kilemişti.

Yapılan takdirlere kar­şı çok sayıda dava açılmış, tepki büyük olmuştu. Bunun üzerine, 04.12.2025 tarih ve 7566 sayılı Kanun ile “2025 yılında 2026 yı­lı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim de­ğerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yı­lı için hesaplanan bina ve ara­zi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlası­nı geçemez.” şeklinde bir düzen­leme getirildi. Bu düzenleme ka­muoyuna “fahiş artışlar sınırlan­dı, mükellef korundu” söylemiyle sunuldu. Ancak, gerçekler farklı.

Enflasyon dikkate alınsaydı, 2026 yılı emlak vergi değeri ne olacaktı?

Emlak Vergisi Kanunu, ver­gi değeri bakımından şöyle bir yöntem öngör­mektedir: her dört yılda bir takdir komisyonla­rı tarafından takip eden yıla ilişkin arsa ve arazi metrekare birim değe­ri “takdir” edilir. Takdir edilen vergi değerinin ilk uygulandığı yılı ta­kip eden üç yıl boyunca, o değer ilgili yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı­nın yarısı kadar artırılır. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Ka­nunu gereğince “yeniden değer­leme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil) bir önceki yılın aynı dönemine göre üretici fi­yatları genel endeksinde meyda­na gelen ortalama fiyat artış ora­nıdır.

Yukarıdaki kuralı bir örnek üzerinden şu şekilde açıklamak mümkündür: 2021 yılında ya­pılan takdir ile, arsa metrekare birim vergi değerinin 2022 yılı için 100 TL olarak takdir edildi­ğini kabul edelim. Bu durumda, 2023–2025 döneminde ortaya çıkan tablo yan taraftaki şekil­dedir.

Tabloda görüldüğü üzere, 2025 sonunda yeniden değerleme ora­nının yarısı uygulandığında ver­gi değeri 177,70 TL olmaktadır. Eğer yeniden değerleme oranı­nın yarısı değil de tamamı uygu­lansaydı, bu durumda vergi de­ğeri 286,21 TL olacaktı. Yeri gel­mişken hemen belirtelim: 7566 sayılı Kanun ile yapılan değişik­likle, bundan sonra yeniden de­ğerleme oranının yarısı değil ta­mamı uygulanacaktır.

7566 sayılı kanun fahiş artışı sınırlamakta mıdır?

7566 sayılı Kanun’un “2026 yılı için hesaplanan bina ve ara­zi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazla­sını geçemez” şeklindeki düzen­lemesi, kanaatimizce 2025 yılı bakımından yeniden değerleme oranı uygulanmış birim değerin iki katını ifade etmektedir, bunu daha önce açıklamıştım (https:// www.dunya.com/kose-yazisi/ emlak-vergisinde-son-degisik­ligin-anlami-ve-derdest-davala­ra-etkisi/808415). Dolayısıyla, yukarıdaki örnek üzerinden iler­lenecek olursa; 2025 vergi değeri 177,70 TL olduğundan, 2026 üst sınırı (177,70 x 2=) 355,40 TL’dir.

Burada gözden kaçırılmama­sı gereken husus şudur: Bu tutar, enflasyona paralel bir artışı değil, onun oldukça üzerindeki bir ver­gi değerini ifade etmektedir. Zi­ra 2023–2025 döneminde her yıl yeniden değerleme oranının ya­rısı değil de tamamı uygulanmış olsaydı dahi, 2025 yılı sonun­da oluşacak vergi değeri 286,21 TL ile sınırlı kalacaktı. Başka bir deyişle, “iki kat” olarak sunulan bu üst sınır, enflasyona paralel vergilendirme senaryosunun fii­len yaklaşık %24 üzerinde bir ver­gi değerine tekabül etmektedir.

Bu itibarla, 7566 sayılı Ka­nun’la getirilen düzenleme, ilk bakışta fahiş artışları sınırlayan bir önlem gibi görünse de, ger­çekte taşınmazın değerinde enf­lasyon dışında olağanüstü bir artış bulunmayan hallerde da­hi, mükellefi enflasyonun üzerin­de bir vergi yüküyle karşı karşıya bırakmaktadır. Bu yönüyle dü­zenleme, fahiş artışı sınırlamak­tan ziyade, fahiş artış için yeni ve yüksek bir eşik tanımlamaktadır.

Bakanlığın “üç kat” yorumu

Durum böyleyken, Hazine ve­Maliye Bakanlığı 89 seri no’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile, 7566 sayılı Kanun dü­zenlemesini “üç kat” olarak uy­gulayacağını ilan etmiştir. Do­layısıyla, Bakanlığa göre, 2025 vergi değeri 177,70 TL olduğun­dan, 2026 üst sınırı (177,70 x 3 =) 533,10 TL’dir. Bu, enflasyonun %86 fazlasıdır.

Bakanlık bu yorumunu, yasal düzenlemedeki “iki kat fazlasını geçemez” ibaresinin “fazlası” ke­limesine dayandırmaktadır. Oysa oradaki “fazlası”, bir sınır ifade­sidir; yasa metninde “eklenir” gi­bi bir ibare yoktur. Bu, fazla ver­gi almaya yönelik zorlama bir yo­rumdur. Yargı bu sorunu çözmek için, herhalde Türk Dili uzman­larına başvuracaktır. Bakanlığın, yasadaki bir düzenlemeyi mül­kiyet hakkını sınırlandıracak şe­kilde uygulama yetkisi yoktur, bu kanun metnine açık bir müdaha­ledir.

Az sayıdaki öğrencilerinden biri olarak ilan edilmekten gu­rur duyduğum (https://de.wikipe­dia.org/wiki/Klaus_Tipke) dün­ya çapında vergi hukukçusu Prof. Dr. Klaus Tipke, hafızam beni ya­nıltmıyorsa “Vergi Hukuku – Ka­os mu, Konglomerat mı, Sistem mi?” başlıklı ünlü çalışmasında, yasal bir düzenlemeyi nasıl an­ladıklarını görmek üzere farklı mesleklerden komşularının gö­rüşlerine başvurmaktaydı. Hu­kuk terminolojisi uzmanlık işi­dir, ama bir dilin temel kuralları bellidir ve o temel kurallar çer­çevesinde sıradan vatandaşla­rın yazılanı ne şekilde anladığı önemlidir.

Aman manava gidip şaka yollu “sabah aldığım bir kilo portaka­lın iki kat fazlasını geçmesin” di­ye bir laf etmeyin; Bakanlığı ör­nek alan manav elinize üç kiloluk portakal poşetini tutuşturabilir.

Sonuç

Dört yılda bir yapılması öngörülen “takdir”in nedeni, ara­daki yıllarda taşınmazın değerini (/mali gücü) artıran ya da azal­tan bir gelişmenin olup olmadığı­nı saptamaktır. Başka bir deyişle, servette ifadesini bulan gerçek mali gücü tespit etmektir; zira vergi mali güç üzerinden alınabi­lir. Taşınmazın değerini artıran özel bir durum (altyapı hizmet­lerinin sağlanması ya da gelişti­rilmesi, imar planı durumunda ya da bulunduğu alanın [turizm, sanayi vb.] niteliğinde değişiklik gibi) olmadığı sürece, enflasyon üstündeki artış dayanaksızdır ve bu nedenle de Anayasa’ya aykırı­dır.

Sonuç olarak, emlak vergisin­de getirilen yeni kural, kamuo­yuna mükellefi koruyan bir sınır olarak sunulsa da, fiilen enflas­yonun oldukça üzerinde bir ver­gi yükü doğurmaktadır. İdare, hukuka aykırı tebliğiyle, bu yükü daha da ağırlaştırmıştır.