Yasal düzenlemeye göre artışlar iki katla mı, yoksa üç katla mı sınırlandırılacak?
Önceki düzenlemede artış bir önceki yıl değerlerine göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı. Bu defa en fazla yüzde 100 artış yapılacağı, yani emlak vergi değerlerinin iki katına çıkarılacağı beklentisi hakimdi.
Eğer bu şekilde düzenleme yapılsaydı, 100 birim olan değer 200 birime çıkacaktı.
Ancak 7566 sayılı Kanuna Meclis Genel Kurulunda iktidar ve ana muhalefet partilerinin anlaşarak birlikte verdikleri ile önerge eklenen maddeyle, 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği hükme bağlandı.
Tahmin edeceğiniz üzere, sınırlamaya ilişkin düzenlemenin artışı 2 katla mı, yoksa 3 katla mı sınırladığı konusunda hummalı bir tartışmayı başladı.
Vergi uzmanlarının büyük çoğunluğu, yasal düzenlemede kullanılan “iki kat fazlasını” ifadesinden hareketle artışın iki kat değil üç kat olacağı, yani 100 birimlik değere 200 birimlik değer eklenerek artış sınırının 300 birim olacağı görüşündeydi. Maliyenin de bu görüşte olduğu söylenmekteydi.
5 Aralık 2025 tarihli yazımda düzenlemenin bu şekilde yapılmasını şu nedenlerle eleştirmiştim.
* Yasal düzenlemede yer alan cümlenin öznesi artış oranı değil, emlak vergi değeri olduğundan, bu ifadeye göre artışın en fazla “iki kat” olması gerekir. Çoğu vergiciden farklı düşünüyorum. Bence 100 birimlik değer, 200 birimi geçmemelidir!
* Artışın iki kat değil, üç kat olarak uygulanması, vergi yükünün dört yıl öncesine göre yaklaşık 7.5 katına yükselmesi manasına geliyor. TÜFE’deki artışın 4,5 kat civarında olduğu dikkate alınırsa, bu artışın makul olmadığı açıktır, dolayısıyla fahiş artışın yapılan düzenleme ile sınırlandırılmadığını söyleyebiliriz. Yani yasal düzenleme amacına ulaşmamıştır!
* İktidar ve muhalefetin uzlaştığı az sayıdaki örnekten birini belediyelerin tahsil ettiği emlak vergisinin oluşturması ilginçtir. Madem bu kadar kolay uzlaşmak mümkün, neden çok daha önemli konularda uzlaşma sağlanamıyor!
* Çok değerli Üstadım merhum Nevzat Kesan’ın çok kullandığı bir söz vardı: “Vâzıı kanun meramını izahtan aciz değildir.” Eskiden bu söz geçerli idi, ancak maalesef son yaşadığımız örnekler yasal düzenleme yapma konusunda çok geriye gittiğimizi gösteriyor. Yasal düzenlemeler belirsiz, tartışmalı ve muğlak olamaz. Tartışmaya yer bırakmayacak şekilde net ve açık olmalıdır.
* Yoksa bilerek mi bu şekilde bir ifade kullanıldı? Yasal düzenlemeye tepki olmasın, Meclisten kolay geçsin diye niyet üç kat artış yapmak olduğu halde iki kat artış yapılıyor algısı mı yaratılmak istendi? Sanmıyorum, ancak bu doğru ise önergenin kabulüne oy veren milletvekilleri yanlış yönlendirilmiş veya eksik bilgilendirilmiş demektir. Düzenleme çok aceleye getirildiği için milletvekillerinin bu konuda yeterince bilgilendirilmediğini düşünüyorum.
Tebliğ ne diyor?
Maliye 31 Aralık 2025 tarihinde yayımladığı 89 seri no.lu Emlak Vergisi Genel Tebliğinde, uygulamanın nasıl yapılacağını açıkladı. Görüşünün yukarıda belirttiğim şekilde (yani üç kat) olduğunu öğrenmiş olduk.
Tebliğe göre, 2025 yılı emlak vergisi değeri 100 birim olan bir arsanın 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [100 + (100 x 2) = 300 birimi] geçemeyecek.
Binada vergi miktarını, 2026 için takdir edilen asgari arsa metrekare değerleri ile 2026 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri belirlediği için hesaplama biraz karışık. Sadece arsanın asgari değerini yeni yasal düzenleme etkiliyor. İnşaat maliyetleri tebliğ ile belirleniyor. Bu açıdan bina vergilerinde üç kat artış söz konusu olmayacak. Arsa ile sınırlı bu artış söz konusu olacak.
Mülkiyeli abim, çok değerli gazeteci Mehmet Y. Yılmaz 13 Ocak 2026 tarihli yazısında bu konuyu çok güzel bir üslupla eleştirdi ve “TBMM ne diyor, Maliye ne anlıyor?” diye sordu.
Sayın Yılmaz’ın çok beğendiğim bu yazısında (esasen tüm yazılarını çok beğeniyor ve üslup konusunda kendisinden çok şey öğreniyorum), bu konu ikinci konu olarak işlendiği için vergi dünyasına daha çok ulaşmasını teminen yazısının bazı bölümlerini aynen alıntılıyorum:
“…Türkçe okuma yazma bilen sade vatandaşlar bu maddeyi okuyunca şunu anlıyorlar:
2025 yılında metre kare birim değeri mesela 100 lira olan bina ya da arazinin 2026 yılı için hesaplanacak birim değeri 200 lirayı geçemez!
…………….
Bakanlığın yayınladığı 89 seri nolu Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne göre 2025 yılı emlak vergisi değeri 100 lira olan gayrimenkulün 2026 değeri 300 lirayı geçemiyor.
Maliye Bakanlığı’nın kullandığı Türkçe ile halkın kullandığı Türkçenin farklı olduğunu buradan anlıyorum.
Maliye Bakanlığı’nın geçmiş uygulamalarında “katlı artışların” hepsinde “kendisi artı kat sayısı kadar kendisi” formülü uygulanıyormuş.
Kendisi 100 ise, iki kat artışı 200, toplamı 300 hesaplanıyormuş.
Bir vergi uzmanına göre kanunda “iki kat fazlası” yerine “iki katını” denilseymiş, Maliye Türkçesi ile Vatandaş Türkçesi birbirine eşitlenecek ve herkes aynı şeyi anlayacakmış.
Benim bilgim Maliye Bakanlığı’nın vergi işlerinin sırlarını çözmeye yetmez.
Bildiğim şu ki kanunlar yapılırken madde metinlerinin “yanlış anlamaya meydan vermeyecek açıklık ve netlikte” yazılması gerekir.
Bu durumda TBMM’nin kanun yazmayı bilmediği sonucunu mu çıkarmalıyız yoksa Maliye’nin kendisini TBMM’nin yerine koyup, aşırı yorum ile vergi tahsilatını arttırmayı hedeflediği sonucunu mu? ...”
Peki, açılan davalar ne olacak?
Tahminimce takdir kararlarına karşı açılan davaların çoğunda vergi mahkemeleri, yapılan yasal düzenleme nedeniyle konusu kalmayan davalar hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedecekler.
İlgilendiğim birkaç davada vergi mahkemelerinin bu sonuca aşağıdaki gerekçelerle ulaştığını gördüm (Anlaşılan İstanbul’da vergi mahkemeleri bu konuda prensip kararı almışlar, benzer kararlar verilmeye devam edecek):
“Yapılan düzenlemeye göre, 2026 yılına ait vergi değerinin 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği, buna göre vergi değeri belirlenirken kanunun öngördüğü sınırın aşılması durumunda ise takdir edilen asgari değerin bu sınıra kadar olan kısmının dikkate alınacağı anlaşılmaktadır. Görüldüğü üzere Kanun Koyucu, emlak vergisinin matrahı olan vergi değerini bizzat kendisi belirlemiştir.
Bu durumda, Anayasa Mahkemesi'nin 17.11.2021 tarih ve 2018/27686 Başvuru numaralı kararında da belirtildiği üzere, değerin doğrudan kanun koyucu tarafından tayin edildiği hâllerde vergi mahkemelerinin denetim yetkisinin sınırlı hâle geleceği; bu gibi durumlarda artık hukuka uygunluk denetiminin değil anayasallık denetiminin yapılması gerekeceği, Vergi Mahkemelerinin 1319 sayılı Kanun'un 29. maddesine uygunluk denetimi yapmalarının mümkün olmaktan çıktığı, geçici 23. maddede ise idareye herhangi bir takdir payı bırakılmadığı, buna göre, söz konusu Kanun ile öngörülen düzenleme gereği 2026 yılına ait vergi değeri 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği için bu sınırı aşan asgari metrekare birim değerlerinde doğrudan Kanun hükümlerinin uygulanacağı ve sınırın aşılması durumunda takdir edilen asgari değerin bu sınıra kadar olan kısmının dikkate alınacağı, Kanuni düzenleme ile müdahale edildiğinden dolayı takdir komisyonu kararı ile belirlenen değerin yargısal denetiminin bu aşamada artık yapılamayacağı sonuç ve kanaatine varıldığından; 2026 yılına ilişkin emlak vergisi değerine esas asgari arsa m2 birim değerinin belirlenmesine ilişkin takdir komisyonu kararına karşı açılan işbu davanın söz konusu Kanun hükmü nedeniyle konusu kalmadığından, davanın esası hakkında karar verilmesine yer bulunmamaktadır.
Yargılama giderleri ve vekalet ücreti ile ilgili olarak ise: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 326. maddesinde, Kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verileceği, davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkemenin, yargılama giderlerini haklılık oranına göre paylaştıracağı; 323. maddesinde, vekalet ücretinin de yargılama giderleri kapsamında olduğu ve 331. maddesinin 1. fıkrasında davanın konusuz kalması sebebiyle esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde hâkimin davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmedeceği düzenlenmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin 17.11.2021 tarih ve 2018/27686 Başvuru numaralı kararında da belirtildiği üzere, yüksek oranlarda asgari metrekare birim değerlerine dair şikayetlere kanun koyucunun sessiz kalmadığı ve kanuni düzenleme ile vergi değerine müdahale edildiği hususu göz önüne alındığında, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı idareye yükletilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.”
Birkaç davada da mahkemenin yasal düzenlemeden sonra davacıdan talep konusunda güncelleme istediğini duydum.
Yukarıda açıklamaya çalıştım, 2025 değerlerinin 3 katı bile fahiştir, dolayısıyla yasal düzenleme ile yapılan sınırlandırma yeterli olmamıştır. Bu nedenle, dört yıl önceki değere nazaran 4,5 katı aşan artış için açılan dava devam ettirilebilir. Yani istinaf ve temyiz olanağı kullanılabilir.
Üstelik mahkemeler “iki kat fazlası” ifadesini karar verirken incelemedikleri için, bu konuda da karar verilmesi istenebilir. Bu açıdan da olumlu sonuç alınması mümkün olabilir.
Emsal Yargıtay kararları
Değerli meslektaşım Erdal Güleç’in bir paylaşımından öğrendiğime göre “... kat fazlası” ifadesinin yarattığı tartışma yeni değil. 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu (FSEK) uygulamasında da bu tartışma yaşanmış. Kısaca özetlemeye çalışacağım.
FSEK uyarınca mali hakların ihlali nedeniyle açılan tecavüzün ref’i davası kapsamında hak sahipleri, kendilerinden izin alınmadan eserlerini işleyen, çoğaltan, yayan veya bir şekilde umuma iletenlerden sözleşme yapılmış olması halinde isteyebileceği bedelin veya bu Kanun hükümleri uyarınca tespit edilecek rayiç bedelin en çok üç kat fazlasını isteyebilir (m.68/1). Benzer biçimde hak sahipleri, eserlerinin izinsiz çoğaltılan kopyaları henüz satışa çıkarılmasa da mali haklarını ihlal edenlerden sözleşme olması durumunda isteyebileceği miktarın üç kat fazlasını talep edebilir (m.68/2).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun verdiği bir kararda belirtildiği üzere telif tazminatı, “farazi sözleşme ilkesi” uyarınca hesaplanan miktarın üç katını geçemez. Yargıtay’ın ilk derece mahkemeleri tarafından verilen ve dört kata ulaşan bedellere hükmedilen kararları bozduğu görülmektedir. Düşüncemize göre FSEK’in öngördüğü sistemde ref’i davası kapsamında istenebilecek üç kat bedel, asıl ücret ve üç katı biçimde değil sadece ücretin üç katı biçiminde anlaşılmalıdır. Aksi taktirde asıl ücret (bedel) ile birlikte üç kat istenmesi durumunda toplam miktar aslında dört kat olacak, bu durum da FSEK m.68’deki düzenlemeye aykırılık oluşturacaktır.
Emlak vergisinde üç kat fazlası ifadesine ilişkin davalarda, makalede bahsedilen yargı kararları dava dosyasına emsal olarak sunulabilir.
Ayrıca açılacak davalarda dil bilgisi uzmanları ve matematikçilerden oluşacak bilirkişilerden de bu ifadeye (iki kat fazlası) ilişkin görüş alınması talep edilebilir.
İzleyen yıllarda ne olacak?
Gelecek üç yılda (2027, 2028 ve 2029 yıllarında) eski düzenleme gereğince arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yeniden değerleme oranının yarısı kadar artması söz konusu idi, 7566 sayılı Kanunla yapılan ayrı bir düzenleme gereğince söz konusu artışlar yeniden değerleme oranı kadar artırılarak uygulanacak.
İzleyen takdir dönemlerinde de takdirin geçerli olacağı ilk yılı takip eden üç yıl için otomatik artışlar yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak.
1-Yargıtay HGK, 02.04.2003 tarih ve E.2003/4260, K.2003/271 sayılı karar
2- Yargıtay 11.HD, 06.03.2000 tarih ve E.1999/9978, K.2000/1893 sayılı karar (“Bir eserin izinsiz çoğaltılması hâlinde, hak sahibinin tecavüz edenden isteyebileceği maddî tazminat miktarı, farazî sözleşme ilkesi uyarınca hesaplanan miktarın üç kat fazlasını geçemez. Mahkemece, bilirkişi raporunda hesaplanan ve hüküm altına alınan miktarın, sözleşme olsaydı istenebilecek miktarın dört katı fazla olduğu gözden kaçırılarak fazla miktarda maddî tazminata hükmedilmesi doğru değildir.)
3- Aytül Özkan ve Ahmet Fatih Özkan, “Fikir ve Sanat Eserleri Bağlamında Tecavüzün Ref’i Davası ve Üç Kat Bedel Sorunu”. Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt. 6, Sayı 1, 2016, Sayfa 116.