Artan inşaat maliyetleri, sınırlı ön satış kapasitesi ve kurumsal yatırımcıların temkinli yaklaşımı, özellikle yeni projeler için ciddi bir tıkanma yaratıyor. Bu ortamda, gayrimenkul sektörünün hem geliştiriciler hem de yatırımcılar açısından daha esnek, şeffaf ve yapısal araçlara ihtiyacı olduğu açık. Bu araçlardan biri de, yurtdışında özellikle ABD piyasasında son yıllarda daha fazla öne çıkan “convertible debt” - yani dönüştürülebilir borçlanma senetleri.
Dönüştürülebilir borçlar ne sunar?
Dönüştürülebilir borçlanma senetleri, başlangıçta klasik bir tahvil/bono gibi işleyen, ancak belirli koşullarda bir ortaklık payına veya varlığa dönüşme hakkı tanıyan hibrit bir enstrüman aslında. Bu özellik, yatırımcıya hem düzenli faiz getirisi (kupon) sağlar hem de projeye ortaklıkla potansiyel sermaye kazancı imkânı sunar.
Bu ürün, gayrimenkul geliştiricisi açısından ise bu araç, banka kredisine göre daha esnek ve orta vadeli planlama yapmaya imkân tanıyan bir kaynak şeklinde değerlendirilmeli. Özellikle henüz tamamlanmamış, ruhsat aşamasındaki ya da kademeli satışa çıkacak projeler için bu tür yapıların işlevsel olabileceğini düşünüyorum. Zira burada hem risk paylaşımı hem de potansiyel getiri beklentisi daha net çerçevelenebiliyor.
Türkiye’de uygulanabilir mi?
Son dönemde hem SPK ve GYODER tarafından yürütülen “Gayrimenkule Dayalı Tahvil (GDT) Tebliği” hazırlıkları hem de GYODER’in 17 Haziran’da düzenleyeceği “Gayrimenkulün Yeni Finansal Gerçekliği” etkinliği tam da bu noktada kritik bir gelişme. SPK Başkanı Dr. M. Ömer Gönül, geçtiğimiz aylarda yaptığı açıklamada, yatırımcıların doğrudan bir projeye tahvil yoluyla finansman sağlayabileceğini ve bu tahvilin getirisi ile birlikte olası gayrimenkul hakkına dönüşebileceği modellerin gündemde olduğunu belirtmişti. Bu açıklama, Türkiye’nin klasik “ön ödeme+konut edinme” modelinden daha sofistike, sermaye piyasası derinliğini artıran, likiditesi yüksek ve denetime açık bir modele yönelme umudu olduğunu gösteriyor.
Model nasıl işleyebilir?
Diyelim ki bir geliştirici, İstanbul’da 300 dairelik bir proje başlatmak istiyor. Bu projenin 60 dairesi GDT ihracıyla fonlanacak. Her bir daireye karşılık gelen nominal GDT değeri, SPK lisanslı bir değerleme şirketi tarafından belirlenmiş olsun. Yatırımcı 2 yıl vadeli kupon ödemeli GDT satın alıyor. Vade içinde dilerse, bu GDT’yi projenin %60’ı tamamlandıktan sonra 2+1 daireye dönüştürebiliyor. Talep edilen dairenin cephe ve katına göre önceden belirlenmiş bir şerefiye farkı varsa, onu da ödeyerek konutun tapusunu alıyor. Veya hiç bu hakkını kullanmayıp vade sonunda ana para + faizini alarak çıkıyor.
Bu yapı, geliştiriciye özkaynağa yakın esnek bir kaynak sunarken, yatırımcıya da getiri opsiyonu ve gayrimenkule ortaklık imkânı sağlıyor. Ayrıca, doğru yapılandırılmış bir teminat mekanizması ile bu model, bireysel nitelikli yatırımcıdan kurumsal portföy yöneticisine kadar geniş bir tabana hitap edebilir.
Yasal altyapı ve risk yönetimi şart
Bu önerinin işlerlik kazanabilmesi için üç temel başlıkta düzenleyici ve sektörel hazırlık gerekiyor:
1 Hukuki Netlik: Tahvilin hangi koşullarda, ne tür bir gayrimenkul varlığa dönüştürüleceği açık ve şeffaf bir şekilde tanımlanmalı.
2Değerleme Sistemi: Hem ihraç anındaki tahvil fiyatı hem de dönüşüm anındaki gayrimenkul değeri için SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından yapılacak bağımsız raporlar esas alınmalı.
3Gözetim ve Şeffaflık: SPK iznine tabi yapılandırılmış yatırım araçları üzerinden yapılacak bu ihraçların, şeffaf ve yatırımcıyı koruyacak mekanizmalarla desteklenmesi zorunlu.
Türkiye’ye özgü bir model mümkün
Bu model yalnızca yeni bir finansal ürün değil; aynı zamanda sektöre güveni artıracak bir yapısal reform potansiyeli taşıyor. Geliştiricilere bankalardan bağımsız esnek kaynak imkânı sunarken, yatırımcıya da güvenceyle desteklenmiş bir alternatif yaratıyor. Kurumsal yatırımcılar açısından da portföy çeşitlendirme anlamında cazip olabilir.
Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe, klasik modellerin ötesine geçmek için bu tür sermaye piyasası kökenli yapıların daha fazla teşvik edilmesi gerekiyor. Gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil, bu dönüşümde güçlü bir köprü olabilir. Sürece emek verenlere teşekkürler…
