Malumunuz, taşınmaz devirleri tapu harcına tabi olup bu harç alıcıdan ve satıcıdan yüzde 2’şer olmak üzere toplam yüzde 4 oranında alınmaktadır.
Harca esas değer ise Harçlar Kanunu’nda “gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri” olarak belirlenmiştir. Yani harca esas değer taşınmazın gerçek alım-satım değeridir. Ancak bu değer taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz.
Her ne kadar içinde bulunduğumuz yıl takdir komisyonları emlak vergisi değerlerini epeyce abartarak belirlese ve bu değerler mükelleflerce dava konusu yapılsa da genelde emlak vergisi değerlerinin taşınmazın gerçek alım-satım değerlerinden oldukça düşük olduğu bilinen bir gerçektir. Bu durum, toplamda yüzde 4 gibi kanaatimizce çok yüksek harç tutarından tasarruf etmek için, tarafları gerçek alım-satım değerini beyan etmekten caydırıp emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemeye yönlendirmektedir. Bu satışın satıcının ticari kazancına dahil olması veya taşınmazın beş yıllık iktisap süresini doldurmadığı için değer artış kazancına tabi olması durumları da beyanın gerçek değere göre yapılmamasında etken olmaktadır. Çünkü genelde harç dışındaki vergisel beyanlar da gösterilen harca esas değere göre yapılmaktadır.
Tabii bu durum, getirebileceği harç, gelir veya kurumlar vergisi, KDV, özel usulsüzlük cezası, vergi ziyaı cezası gibi vergisel risklerin yanı sıra tarafları bazı hukuki yönlerden de önemli riskler altına sokabilmektedir. Bunlar bir yana alıcıların harca esas gösterilen değer ile gerçek değer arasındaki farkı bavul dolusu nakit para ile ödeme sıkıntısına girmeleri, satıcıların elden aldıkları bu nakitleri resmi makamlardan nasıl gizleyeceklerini bilememeleri gibi fiili sıkıntılara da yol açmaktadır. Bu fiili sıkıntı bir yana, tapu harcına esas değerin fiili alım-satım değerine göre düşük gösterilmesinin yaratabileceği riskler bu yazımızın konusunu teşkil etmektedir.
Bilinmelidir ki Hazine ve Maliye Bakanlığı, tapu idareleri vb. kurumlar yapay zekâ ile beslenen MEVA (Mekansal Veri Analizi Sistemi) ile tapuda gösterilen değerleri sorgulamakta ve kendi analizlerine göre belirlediği rayiç değerlere göre önemli farklar hakkında alıcı ve satıcılardan izahat isteyebilmektedir. Durumun izahatten öteye geçip vergi incelemesine konu olması halinde, alıcının işlem tarihinden önceki nakit sağlayıcı tasarrufları (kendileri veya yakınlarının banka hesaplarından veya yatırım hesaplarından nakit çekişleri), satıcının işlem tarihinden sonraki tasarrufları (bankaya veya yatırım hesaplarına kendileri veya yakınları adına nakit yatırma), alım için banka kredisi temin edilip edilmediği gibi verilerle cezalı tarhiyata maruz kalınması olasıdır.
Bu kapsamdaki riskleri aşağıdaki gibi özetleyebiliriz:
1. Tapu harcı riski: Belirttiğimiz üzere, harca esas değer fiili alım satım değeri olmakla beraber bu değer emlak vergisi değerinin altında olamaz. Eğer gerçek değer, gösterilen harca esas değerin üzerinde ise ve bu durum idarece tespit edilirse fark üzerinden hesaplanan harç yüzde 25 oranındaki vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tarh edilir. Halen görüşülmekte olan torba yasa teklifinde bu cezanın %100 e çıkarılması planlanmaktadır.
2. Gelir/ kurumlar/KDV/özel usulsüzlük cezası riski: Satışa konu taşınmaz eğer ticari mal varlığına dahilse, bu satıştan elde edilen kazanç ticari kazanç/kurum kazancına dahil edilir ve gelir veya kurumlar vergisine tabidir. Gerçek değerin fatura edilmemesi durumunda aradaki fark üzerinden gelir/kurumlar/KDV tarhiyatı yapılabilir. Ayrıca kurumlarda aradaki farkın ortaklar tarafından şirketten çekildiği ileri sürülerek ayrıca kar dağıtım stopajı ve temettü gelir vergisi tarhiyatına konu edilmesi söz konusudur. Bu tarhiyatlar üzerinden ayrıca yüzde 100 oranında vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca faturanın düşük bedelle kesilmesi söz konusu olduğundan fark tutarın yüzde 10 oranında özel usulsüzlük cezasına konu edilmesi de mümkündür.
Bunun dışında her ne kadar tüccarların alım-satım işlemlerinin banka vb. kurumlar üzerinden tahsil edilmesi/ödenmesi zorunluluğu varsa ve bu zorunluluğa nihai tüketiciler de dahil olsa da 459 no.lu VUK Genel Tebliği ile tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen işlemler karşılığında yapılan tahsilat ve ödemelerin bu zorunluluk dışında bırakılması, bu zorunluluğa uyulmamasından doğan yüzde 10 oranındaki özel usulsüzlük cezası riskini bertaraf etmektedir.
Tabii ayrıca bir de tapuda düşük bedelle alım yapan tarafın bu taşınmazı beş yıl geçmeden satması halinde gelir vergisine konu kazanç çıkacağından, alım bedelinin tapuda gerçek bedelin altında olması hali sorun yaratmaktadır. Bu gibi durumlarda taşınmazı tapuda düşük bedel göstererek alıp beş yıl geçmeden satan taraf gerçek maliyetini kanıtlama konusunda çaresiz kalabilmektedir. Zira çoğu zaman tapu harcına esas değer ile gerçek değer arasındaki fark açıktan yani nakit olarak ödenmekte, satıcıya banka yoluyla ödeme yapılmadığından gerçek bedel ispatlanamayabilmektedir.
3. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım hakkı açısından: Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Kanunun 733. maddesi uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Kanunun 734. maddesine göre Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Anlaşılacağı üzere, paylı mülkiyette, payını satan malik dışındaki malikler, ön alım haklarından yukarıda belirtilen şekilde vazgeçmemişlerse, alıcıya satış bedelini ve tapu harcını ödemekle paylarını alabilirler. Bu konudaki davalarda mahkemeler çok büyük oranda daha önce yapılan satışta tapuda gösterilen değeri takdir etmektedirler. Alıcı tarafın bedelin tapuda düşük gösterildiği, aslında satışın daha yüksek bedelle gerçekleştirildiğine dair iddiaları, kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasının istenemeyeceği gerekçesiyle reddolunmaktadır.
4. Kamulaştırma bedeli açısından: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre gereklilik halinde idare taşınmazları kamulaştırabilmektedir. Kamulaştırma bedeli olarak da Kanun’un 8, 10 ve 11. maddeleri çerçevesinde anlaşma veya mahkeme yoluyla belirlenen bedel üzerinden işlem yapılmaktadır. Kamulaştırma bedelinin satın alma bedelinin altında olması durumunda da tapuda yapılan gerçek bedel altı işlemler açılacak bedel artırımı davalarında gerçek maliyetin ispat edilememesi sorunu yaşatabilir.
5. Mirasçılar açısından satışın muvazaalı olduğunun iddia edilerek iptalinin talep edilmesi açısından:
Murisin ölümünden önce terekeye dahil malları başkalarının mülkiyeti veya zilyetliğine bırakması, ölüm ile birlikte mirasçı olanlara” Miras Sebebiyle İstihkak Davası” açma hakkını kazandırır. Medeni Kanun’un 637 ila 639. maddelerinde yer alan bu düzenleme uyarınca mirasçılar, terekeye dahil olması gereken bir malın ölümden evvel haksız yere bir üçüncü kişi mülkiyeti veya zilyetliğine geçtiğini iddia ederek üçüncü kişinin zilyetliğinde veya mülkiyetinde olan malı geri vermesi için dava açabilmektedir. Tapuda tamamen iyi niyetli üçüncü kişiye yapılan satış sırf tapu harcından kaçınmak için bile olsa düşük bedelle gösterilmişse bu fiil iyi niyetli olmayan haksız bir tasarruf olarak değerlendirilerek iadesi için davaya konu olabilir ve iadeyle sonuçlanabilir.
6. Eşlerden biri tarafından yapılan satışın boşanma nedeniyle diğer eş tarafından iptali davasına konu olması açısından:
Medeni Kanun’un 202. maddesi uyarınca noter huzurunda yapılmış başka bir rejim yoksa edinilmiş mallara katılım rejimi geçerlidir. Bu rejim uyarınca, kişisel malvarlıkları dışındaki mal varlıkları edinilmiş mal sayılır ve bunlar üzerinde eşlerin eşit payları olduğu kabul edilir. Evliliğin boşanma nedeniyle bitmesi halinde bu mallar eşler arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak Kanunun 229. maddesine göre aşağıda sayılanlar edinilmiş mallara değer olarak eklenir:
- Eşlerden birinin mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan, olağan hediyeler dışında yaptığı karşılıksız kazandırmalar,
- Bir eşin mal rejiminin devamı süresince diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yaptığı devirler.
Bu tür kazandırma veya devirlere ilişkin uyuşmazlıklarda mahkeme kararı, davanın kendisine ihbar edilmiş olması koşuluyla, kazandırma veya devirden yararlanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Anlaşılacağı üzere yine tapu harcından kaçınmak için yapılan düşük bedelli devirler kötü niyetli devir olarak değerlendirilmeye ve devrin iptaline açık bir durum yaratabilir.
7. Kamu idarelerinin düşük bedelli devirleri kamu borcu olan satıcının mal kaçırma eylemi olarak değerlendirmesi:
6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun’un 24. maddesi uyarınca, bazı tasarruf ve muameleler amme alacağının ödemesinden kaçınmak için yapılan kötü niyetli fiiller olarak değerlendirilebilmekte ve bu tasarrufları iptali için idareye dava açma hakkı tanımaktadır. Bu haller Kanunun 27, 28, 29 ve 30. maddelerinden sayılmıştır. Bu hallerden birisi de Kanunun 28. Maddesi ile 27. maddesinde sayılan bağışlama şeklinde yorumlanan düşük bedelli devirlerdir. Kanunun 28. maddesinin 2. bendinde yer alan bu düzenleme uyarınca kendi verdiği malın, akdin yapıldığı sıradaki değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği akitler bağışlama sayılmaktadır. Kanunun 27. maddesi uyarınca amme alacağını ödememiş borçlulardan, müddetinde veya hapsen tazyikine rağmen mal beyanında bulunmayanlarla malı bulunmadığını bildiren veyahut beyan ettiği malların borcuna yetersizliği anlaşılanların ödeme müddetinin başladığı tarihten geriye doğru iki yıl içinde veya ödeme müddetinin başlamasından sonra yaptıkları bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar hükümsüzdür. İdare bu tasarrufların vukuu tarihinden itibaren beş yıl içinde iptal davası açıp tasarrufun iptaline karar verilirse alıcısı malın iadesini veya satılmışsa Kanunun 31. maddesi uyarınca takdir edilecek bedelini vermeye mecbur kalabilir. İşte bu yönüyle de tapuda düşük bedel göstermek oldukça risklidir.
8. İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre tasarrufun iptali davasına konu olabilme:
Bilindiği üzere İİK, özel hukuk ilişkilerinde alacaklıların tahsil edemedikleri alacakları için öngörülen tedbir ve yolları düzenleyen kanundur.
Bu Kanunda, alacaklılar için öngörülmüş takip ve tahsil yolları düzenlenmiştir. İşte bunlardan biri de kanunun 277. maddesinde yer almaktadır.
Bu maddede borçlunun malvarlığını kaçırma veya gizleme maksadıyla yaptığı işlemlerin iptal davasına konu edilmesi imkânı sağlanmıştır.
İptal davasından maksat 278, 279 ve 280 inci maddelerde yazılı tasarrufların butlanına hükmettirmektir. Bu davayı aşağıdaki şahıslar açabilirler:
- Elinde muvakkat yahut kati aciz vesikası bulunan her alacaklı,
- İflas idaresi yahut 245’inci maddede ve 255’inci maddenin 3’üncü fıkrasında yazılı hallerde alacaklıların kendileri.
Kanunun 278. maddesi uyarınca mutat hediyeler müstesna olmak üzere, hacizden veya haczedilecek mal bulunmaması sebebiyle acizden yahut iflasın açılmasından haczin veya aciz vesikası verilmesinin sebebi olan yahut masaya kabul olunan alacaklardan en eskisinin tesis edilmiş olduğu tarihe kadar geriye doğru olan müddet içinde yapılan bütün bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar batıldır.
Ancak, bu müddet haciz veya aciz yahut iflastan evvelki iki seneyi geçemez. Bu maddede akdin yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği akitler bağışlama olarak kabul edilmektedir.
Hatta kanunun 281. maddesine göre hâkim, iptale tabi tasarrufların konusu olan mallar hakkında alacaklının talebi üzerine ihtiyati haciz kararı dahi verebilir.
İşte tapu harcını düşük ödeme adına harca esas değerin düşük gösterilmesi, bu Kanun kapsamında takip edilmekte veya edilecek olan satıcının borçları yüzünden satışın iptaline karar verilmesine kadar giden bir riski ortaya çıkarabilir.
9. Ayıplı malın iadesi sorunu:
Gerek Borçlar Kanunu’nda gerek se Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda, ayıplı malın iadesi ve ödenen bedelin (ve varsa zararın) geri alınmasına yönelik pek çok düzenleme vardır. Özellikle Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda müteahhitten sıfır konut teslimlerinde, konutta meydana gelen onarılmaz hatalar, alıcıya konutu geri verip ödediği bedeli iade alma imkânı veren düzenlemeler mevcuttur. Bu durumu yaşayan alıcılar, şayet tapu harcına esas değer gerçek alım-satım değerine göre düşük gösterilmişse ödediği gerçek bedelin iadesi konusunda sorun yaşayabilirler.
Yukarıda sayılanlar sadece bizim aklımıza gelen risklerdir. Bunlar dışında akla gelmeyen başkaca risklerle de karşılaşılabilir. Peki tüm bu risklerin temel sebebi tapuda gösterilen düşük bedeller ise, sonradan da olsa gerçek bedelin beyan edilip fark üzerinden tapu harcı ödenmesi mümkün müdür?
Evet, mümkündür. 2025/1 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi uyarınca, vergi incelemesine başlanılmadan önce tapu harcına esas değerin artırılarak pişmanlıkla beyan edilmesi ve vergi ziyaı cezasına maruz kalınmadan harç farkının pişmanlık zammıyla birlikte ödenmesi mümkündür. İncelemeye başlanmış ise yüzde 25 vergi ziyaı cezasının yarısı kadar bir ceza ödeyerek de düzeltme beyanında bulunulabilir. Böylelikle tapu harcına esas değer gerçek alım-satım değerine yükseltilerek yukarıda belirttiğimiz riskler kısmen veya tamamen bertaraf edilebilir.
Ancak elbette ki en doğrusu taşınmaz alım-satımlarında gerçek değerin beyan edilmesidir. Fakat hem alıcıdan hem de satıcıdan yüzde 2 şer olmak üzere toplamda yüzde 4 gibi çok ağır bir harç yükü varken taraflar bundan kaçınabilmektedir. Çözüm bu harçların makul bir ölçüye indirilmesinde yatmaktadır.
