Tapuda beyan edilen bedellerin gerçek satış fiyatlarını yansıtmaması ve kamunun yön verebileceği kapsamlı bir taşınmaz değer haritasının eksikliği. Bu sorunlar sadece mali açıdan değil; piyasa güvenliği, planlama ve yatırım ortamı açısından da ciddi sonuçlar doğuruyor.
Geçtiğimiz günlerde bu iki başlıkta dikkat çekici gelişmeler yaşandı. Bir yandan Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden yürütülen analizlerle tapuda düşük bedel beyan eden alıcı ve satıcılara tebligatlar göndermeye başladı. Diğer yandan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, tüm Türkiye’yi kapsayacak dijital değer haritası sisteminin uygulamasını resmen başlattı. Bu iki adım, konut piyasasında daha şeffaf ve veri temelli bir dönemin başladığını gösteriyor.
Beyan esaslı sistem: Görünenin ötesindeki kayıplar
Mevcut mevzuata göre, konut alım-satım işlemleri tapuda tarafların beyan ettiği değer üzerinden yürütülüyor. Ancak bu sistem özellikle ikincil satışlarda, tarafların gerçek piyasa fiyatının çok altında beyan vermesine neden olabiliyor. Böylece hem tapu harcı hem de değer artış kazancı vergisi ciddi ölçüde azalıyor. Kamunun vergi kaybı bu işin sadece bir boyutu. Daha derin boyutta ise; finansal sistemin teminat mekanizmalarının zayıflaması, bankacılık sektörünün risk ölçümündeki sapmalar ve konut piyasasına dair makroekonomik göstergelerde oluşan güven kaybı bulunuyor.
81 ilde değer haritası dönemi
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın başlattığı uygulama kapsamında, 81 ilde mahalle bazlı konut değer haritaları oluşturuluyor. Bu haritalar sayesinde ortalama satış ve kira bedelleri, lokasyona göre fiyat eğilimleri, hatta değer artış oranları kamuoyuna açık şekilde izlenebilir hale gelecek. Şehir planlamasından vergi politikalarına kadar pek çok alanda bu veriler referans alınabilecek.
Bu adım, piyasanın sadece denetimle değil, kamusal bilgiyle de düzenlenebileceğini gösteriyor. Konut fiyatlarına dair kararların ilanlar veya söylentilerle değil, kurumsal veriyle alınması açısından bu haritalar kritik bir altyapı sunuyor. Peki bu sürecin hız kazanmasının nedeni ne?
Birinci neden, sıkılaşan bütçe disiplininde yeni gelir alanları yaratma arayışı. İkincisi, gayrimenkul piyasasındaki şeffaflık eksikliğinin hem yatırımcı güvenini hem de kamu denetimini zayıflatması. Üçüncüsü ise, dijitalleşmenin sunduğu teknik olanaklar sayesinde çapraz veri analizlerinin daha etkin şekilde yapılabiliyor olması.
Çözümün adı: Zorunlu değerleme + merkezi haritalama
Sorunun kalıcı çözümü için üç temel adımın eşgüdümle yürütülmesi gerekiyor:
1- Her tapu işleminde zorunlu değerleme raporu: SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları her satışta standart hale gelmeli.
2- Ulusal veri tabanı: Tapu, ilan, kredi ve değerleme verileri ortak bir dijital platformda birleştirilmeli. Bu sayede piyasa daha kolay izlenebilir hale gelecektir.
3- Kamusal erişime açık değer haritaları: Bakanlık tarafından başlatılan bu uygulama hızla yaygınlaştırılmalı, haritalar güncel tutulmalı ve yatırımcıdan yerel yönetimlere kadar herkesin erişimine açılmalı.
Piyasada güven, değerin görünür hale gelmesiyle sağlanır
Gayrimenkul piyasasında güvenin tesisi, yalnızca hukuki denetimlerle değil; açık veri, kurumsal değerleme ve şeffaf bilgi paylaşımıyla mümkün olabilir. Tapuda beyan edilen değer ile gerçek satış fiyatı arasındaki makas daralmadıkça, piyasada şeffaflık da, mali disiplin de, yatırımcı güveni de sınırlı kalacaktır.
Bugün atılan adımlar bu anlamda çok kıymetli. Önemli olan, bu adımların kurumsal bir çerçevede, tüm paydaşları kapsayan şekilde ve veri temelli bir mimariyle tamamlanmasıdır.
Konut, sadece barınma değil; aynı zamanda ekonomik yönü güçlü bir yatırım aracıdır. Bu nedenle değerinin doğru ölçülmesi, yalnızca bir vergi meselesi değil; kamusal fayda, sosyal denge ve ekonomik istikrar meselesidir. Ve çözüm, kurallı şeffaflıkla başlar…
