Türkiye'de son yıllarda hızla yükselen konut fiyatlarında tablo değişiyor. Ev fiyatları TL bazında artmaya devam etse de artış artık enflasyonun gerisinde kalıyor.
Merkez Bankası'na (TCMB) göre konut fiyatları aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 arttı. Enflasyondan arındırıldığında ise konut fiyatları yıllık yüzde 5,1 geriledi.
Reel düşüş evlerin etiket fiyatlarının gerilediği anlamına gelmiyor.
Peki bu seyir 2020 sonrasında hızla pahalanan konut piyasasında bir düzeltme anlamına mı geliyor? Reel gerileme sürecek mi ve konut fiyatlarının TL olarak da düşmesi mümkün mü?
Talebi ne baskılıyor?
DW Türkçe'den Pelin Ünker'e konuşan ekonomist Prof. Dr. Burak Arzova, konut fiyatlarındaki reel düşüşün yalnızca TL üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini söylüyor. Dolar cinsinden bakıldığında fiyatlarda düşüş görülmediğine dikkat çeken Arzova, bunu Türkiye'nin dolar bazında pahalılaşmasıyla ilişkilendiriyor.
Konut talebinde ılımlı bir gerileme yaşandığını belirten Arzova, bunda birden fazla unsurun etkili olduğunu ifade ediyor. Bunlardan biri altın fiyatlarının yarattığı servet etkisi.
Türkiye'nin ekonomik yapısında kayıt dışı gelirlerin geleneksel olarak önce altına, ardından konuta yöneldiğini söyleyen Arzova, geçen yıl altındaki güçlü artışla oluşan servet etkisinin bir bölümünün yatırım amacıyla veya kayıt dışı gelirin kayıt içine girmesinin bir yolu olarak konuta aktarıldığını belirtiyor. Bu yıl ise aynı ölçüde bir servet etkisi oluşmadığını ifade ediyor.
Bir diğer etken yüksek faizler. Arzova, yaklaşık 5 milyon liralık tasarrufun mevduatta aylık 140-150 bin lira civarında getiri sağlayabildiğini, para piyasası fonlarında ise daha yüksek getirilerin mümkün olduğunu söylüyor. Büyük kentlerde aynı tutarla alınabilecek konutun kira getirisinin bunun oldukça altında kalabildiğini belirtiyor. Arzova, finansal yatırımların daha likit olmasının da yatırımcı açısından konutun cazibesini azalttığını ifade ediyor.
"Şu anda TL'nin cazip halde olması, verilen yüksek faizler nedeniyle konut satışlarının önündeki en büyük etken" diyen Arzova, yüksek kredi faizleri ve gereken peşinatın özellikle orta ve düşük gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırdığını söylüyor. Son yıllardaki ekonomi politikaları ve enflasyonla mücadele programının bu kesimlerde ciddi alım gücü kaybına yol açtığını, 2026'da birçok işyerinde ara zam yapılmamasının da kaybı artırdığını belirtiyor.
Konut satışları yüzde 17 geriledi
Türkiye İstatistik Kurumu'na (TÜİK) göre Temmuz'da 123 bin 603 konut satıldı.
Satışlar yıllık yüzde 17 azalırken ilk el satışlar yüzde 8,6, ikinci el satışlar yüzde 20,8 geriledi. Ocak-Temmuz döneminde toplam satışlar yüzde 5,5 düşerek 823 bin 119 oldu. Buna karşılık ipotekli satışlar Temmuz'da yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında yüzde 30,9 arttı.
Arzova, konut satışları ile faizler arasında doğrudan ilişki bulunduğunu belirtiyor. Konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 1 civarına yaklaştığı dönemlerde hem yatırımcılar hem ilk kez ev alacaklar açısından kredinin cazip hale geldiğini ve satışların arttığını söylüyor.
Ancak enflasyonla mücadele programının uzun bir sürece yayıldığını belirten Arzova, kısa vadede bu seviyelere dönülmesini beklemiyor.
Satışlardaki gerilemede kayıt dışı ekonomideki azalmanın da etkili olduğunu düşünen Arzova, 200 TL'nin en yüksek banknot olarak kalmasının yüksek tutarlı nakit işlemleri zorlaştırdığını, harcamaların giderek daha fazla banka ve kredi kartları üzerinden yapılmasının ise ekonomik faaliyetleri kayıt içine taşıdığını belirtiyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığının emsal değerler ve vergi kaybının önlenmesine yönelik denetimlerini teknolojik araçlarla güçlendirmesinin de kayıt dışı işlemleri zorlaştırdığını söylüyor.
Bir diğer unsur yabancı talebi. Yabancılara satış Ocak-Temmuz döneminde yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e geriledi. Temmuz ayında yabancıların toplam satışlardaki payı yüzde 1,7 oldu.
Arzova, Türkiye'nin yabancılar açısından pahalılaşmasının talebi etkilediğini, konut yoluyla vatandaşlık imkanının daha sıkı takip edilmesinin de geçmiş dönemdeki cazibeyi azalttığını belirtiyor.
Konut gerçekten ucuzladı mı?
DW Türkçe'ye konuşan ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak değerlendiriyor ancak bunun konuta erişimde normalleşme anlamına gelmediğini belirtiyor.
Yüksek faizler, krediye erişimin zorlaşması, reel gelir kaybı ve 2020-2023 dönemindeki olağanüstü fiyat artışlarının ardından hanelerin ödeme kapasitesinin sınırına gelmesinin bu düzeltmede etkili olduğunu söylüyor.
Kullanılan başlangıç ayı ve endeks revizyonlarına göre hesap değişmekle birlikte reel fiyatların zirveden bugüne yaklaşık yüzde 15-20 gerilediğini belirten Demir, pandemi sonrasında biriken reel artışın bunun çok üzerinde olduğuna dikkat çekiyor:
"Konut çok yüksek bir seviyeden reel olarak geriliyor. Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağı inmek, başlangıç noktasına dönmek anlamına gelmiyor."
Demir, konutun pahalı olup olmadığının yalnızca TÜFE'ye göre değil, vatandaşın geliriyle kaç yılda satın alınabildiğine ve aylık kredi taksitinin hane gelirinin ne kadarını götürdüğüne bakarak değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor. Bu ölçütlere göre konut fiyatlarının hâlâ çok yüksek olduğunu söylüyor.
Konutu kim satın alabiliyor?
Türkiye'de konut satın alanların gelir ve servet gruplarına göre dağılımını güncel ve doğrudan gösteren yeterli bir idari veri bulunmadığını belirten Demir, satışların finansman biçiminin alıcıların profiline ilişkin önemli bir ipucu verdiğini söylüyor.
Temmuzda 23 bin 888 ipotekli satış gerçekleşirken son aylarda ipotekli satışların toplam satışlardaki payının yaklaşık yüzde 20 olduğuna dikkat çekiyor. Başka bir ifadeyle satışların yaklaşık beşte dördü ipotekli konut kredisi kullanılmadan gerçekleşiyor.
Demir, her ipoteksiz satışın tamamen nakit yapıldığının söylenemeyeceğini, mevcut konutun satılması, aile desteği, miras veya başka finansman kaynaklarının da kullanılabileceğini belirtiyor.
Buna karşın ücret geliriyle yaşayan ve yeterli birikimi bulunmayan ilk kez konut alıcısının piyasadaki konumunun son derece zayıfladığını söylüyor.
Mevcut konutunu satarak üzerine para koyabilenler, aile veya miras desteği bulunanlar, yüksek birikim sahipleri ile yatırım amacıyla ikinci ya da üçüncü konutunu alabilenlerin daha avantajlı olduğunu belirten Demir, "Piyasa çalışıyor olabilir; fakat giderek daha dar, daha varlıklı ve mülk sahibi bir kesim üzerinden çalışıyor olabilir" diyor.
Demir, bu tablonun yalnızca gelir değil servet dağılımı açısından da sonuçları olduğunu vurguluyor. Evi olanların geçmiş yıllardaki fiyat artışlarıyla servet kazancı elde ederken ücretlerin aynı hızda artmadığına dikkat çeken Demir, mevcut mülk sahipleri ile ilk evini almaya çalışanlar arasındaki farkın büyüdüğüne işaret ediyor:
"Bu nedenle konut krizi sadece bugünkü gelir eşitsizliğini değil, gelecekteki servet eşitsizliğini de derinleştiriyor."
Konut fiyatlarında şehirler ayrışıyor
Temmuz'da yıllık fiyat artışı İstanbul'da yüzde 27,7, Ankara'da yüzde 26,6, İzmir'de yüzde 23,1 oldu. TCMB'nin bölgesel verilerinde ise yıllık artış yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değişti.
Arzova da konut piyasasının bölgesel değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor. İstanbul'da Fenerbahçe, Feneryolu, Göztepe, Şaşkınbakkal ve Bağdat Caddesi gibi kentsel dönüşümün yoğun ve talebin güçlü olduğu bölgelerde fiyatların çok yüksek seviyelere ulaştığını ve TL bazında belirgin bir düşüş beklemediğini söylüyor.
Doğuda fiyatların daha hızlı, batıda daha yavaş arttığına dikkat çeken Arzova, "Konut fiyatları aslında düşmüyor ama artış hızı yavaşlıyor" diyor.
Kiralar fiyatlardan daha hızlı artıyor
TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Temmuz'da yıllık yüzde 28,4 yükseldi. Böylece yeni kiracı kiralarındaki artış konut fiyatlarındaki yüzde 25'lik artışın üzerinde kaldı. İstanbul'da yeni kiracı kiraları yüzde 32,4, Ankara'da yüzde 28,6, İzmir'de yüzde 26,3 arttı.
Arzova, konut ve kira sorununun özellikle orta ve orta düşük gelir grupları açısından ciddi boyutta olduğunu belirtiyor. Çözüm için büyükşehirlerde kamu eliyle, özellikle TOKİ üzerinden satılmak yerine kiralanmak üzere konut üretilmesini öneriyor.
Geçmişteki yüzde 25'lik kira artış sınırının kiraları daha da yukarı taşıdığını düşünen Arzova, dengenin idari sınırlamalar yerine kiralanabilir konut arzının artırılmasıyla kurulabileceğini ifade ediyor.
Arzova ayrıca kent merkezlerinde çalışan sağlık çalışanı, asker, polis ve öğretmenler için işyerlerine yakın lojman üretimini öneriyor.
Üniversite yerleştirmelerinin ardından başka kentlere giden öğrencilerin kiralık konut talebini artırdığına dikkat çeken Arzova, üniversitelerin kendi bünyelerinde ücretli yurtlar oluşturmasının da kira piyasasındaki baskıyı azaltabileceğini söylüyor.
Ekonomik faaliyet ve nüfusun belirli kentlerde yoğunlaşmasının ve deprem sonrasındaki hareketliliğin barınma baskısını artırdığını belirtiyor.
Konut arzında tablo ne?
Talebin yanı sıra arz da fiyatların geleceği açısından önem taşıyor. TÜİK'e göre bina inşaatı üretimi haziranda yıllık yüzde 7,5 geriledi. Ancak bu veri doğrudan konut arzının aynı oranda azaldığı anlamına gelmiyor.
Gelecekteki arz açısından yapı ruhsatları farklı bir tablo gösteriyor. 2026'nın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalardaki daire sayısı yıllık yüzde 37, yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı yüzde 10,1 arttı.
Balon mu, erişim krizi mi?
Demir, konut fiyatlarının hane gelirleri, ücretler ve krediyle ödeme kapasitesine oranı açısından ciddi bir aşırı değerlenmeden söz edilebileceğini belirtiyor.
Sorunun yalnızca konutun pahalı olması değil, konut fiyatları ile çalışan kesimlerin gelirleri arasındaki bağın büyük ölçüde kopması olduğunu belirten Demir, ücret geliriyle çalışan bir kişinin düzenli birikim ve makul bir krediyle ev sahibi olabildiği ekonomik düzenin büyük ölçüde ortadan kalktığını ifade ediyor.
"Bu nedenle ülke genelinde patlamaya hazır tek ve homojen bir balondan ziyade, bölgeye ve konut türüne göre değişen aşırı fiyatlamalar ile ülke çapında yaşanan bir erişilebilirlik ve bölüşüm sorunu görüyoruz" diyor.
Fiyatlar TL olarak düşer mi?
Arzova, Türkiye genelindeki mevcut eğilimin TL bazında fiyat düşüşünden çok artış hızının yavaşlaması olduğunu belirtiyor. Özellikle talebin güçlü olduğu bazı büyükşehir bölgelerinde nominal fiyatların gerilemesini beklemiyor.
Faizlerin gerilemesi ve kamu tarafından, özellikle TOKİ üzerinden yeni arsa projeleri üretilmesi halinde yeni konutlara yeniden talep oluşabileceğini belirten Arzova, arsa üretim maliyetlerinin mevcut durumda oldukça yükseldiğine dikkat çekiyor.
Demir de Türkiye genelinde kalıcı ve güçlü bir nominal fiyat düşüşünü ana senaryo olarak görmüyor.
Satıcıların nominal fiyat indirimine direnci, yüksek enflasyon beklentileri, arsa ve inşaat maliyetleri ile konut arzındaki yapısal sorunların TL cinsinden düşüşü zorlaştırdığını belirten Demir, daha olası senaryonun fiyatların enflasyonun altında artmaya devam ederek reel düzeltmenin zamana yayılması olduğunu söylüyor.
Demir, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca reel fiyatların veya faizlerin gerilemesinin yeterli olmadığını, gelir, finansman, arz, kira ve vergi politikalarının birlikte ele alınması gerektiğini belirtiyor. Kalıcı fiyat istikrarının yanı sıra ücret ve hane gelirlerinin de kalıcı biçimde artırılması gerektiğini söylüyor.
Demir, büyükşehirlerde kamu arazilerinin yalnızca yüksek gelirli projeler yoluyla gelir üretme aracı olarak görülmemesi, sosyal, uygun fiyatlı ve sosyal kiralık konut üretiminde de kullanılması gerektiğini belirtiyor.
Uzun vadeli, güvenceli ve gelirle orantılı sosyal kiralık konut modeli geliştirilmesini, kamu desteklerinin ilk kez konut alacak ve gerçek barınma ihtiyacı bulunan hanelere yöneltilmesini öneriyor.
İlk konut ile ikinci ve sonraki konutlara yönelik kredi, vergi ve kamu desteği koşullarının ayrıştırılmasının önemine dikkat çeken Demir, çoklu konut sahipliği, uzun süre boş tutulan konutlar, kısa dönemli kiralamalar ve yüksek değerli gayrimenkuller için kademeli vergilendirmenin de tartışılabileceğini söylüyor.
Buradan sağlanacak kaynağın sosyal konut programlarında kullanılabileceğini belirtiyor.
Konut alıcılarının gelir grupları, boş konutlar, ikinci konut sahipliği, bölgesel kira yükü ve hanelerin barınma harcamaları konusunda daha ayrıntılı ve şeffaf veri üretilmesi gerektiğini de belirten Demir, "Ölçemediğimiz bir konut krizine doğru ve adil politika tasarlayamayız" diyor.
Ekonomim
