Prof. Dr. Ali HEPŞEN'in yazısı:

Konut piyasasında uzun zamandır hissettiğimiz bir gerçeği, geçen hafta önüme gelen iki ayrı veri tekrar hatırlattı. İlki, Amerikan Ulusal Emlak­çılar Odası tarafından yayımlanan ve konut sahip­liğinde kuşak atlandığını gösteren bir veri: ABD’de 1992’de ilk kez ev sahibi olan Amerikalıların med­yan yaşı 28 iken, bugün 40’a dayanmış durumda.

İkincisi ise Eurostat’ın gençlerin aile evinden ay­rılma yaşını gösteren çalışması: Avrupa’da gençler ortalama 26,2 yaşında bağımsız yaşamaya geçiyor. Dolayısıyla her iki veri de bağımsız bir yaşam kur­manın eşiği hızla yükseldiğini bize gösteriyor.

Peki bu bizim için ne ifade ediyor?

Türkiye’nin gerçeği Avrupa’dan da sert, Ameri­ka’dan da kırılgan aslında. Ev fiyatlarının ulaştı­ğı seviye, kredi limitlerinin Ağustos 2023’ten bu yana daralan yapısını koruması ve faizlerin hâlâ yüksek bir bantta sıkışması, genç yetişkinleri do­ğal olarak konut piyasasının dışına itiyor. Diğer taraftan, gözden kaçan çok önemli bir rapor daha durumu net ortaya koyuyor. KONUTDER’in Ara­lık 2024’te yaptığı saha çalışmasında araştırmaya katılan 1.069 kişinin ortalama yaşı 35,2. Yoğunluk ise tam 24–39 yaş arasında. Bu kitle ne düşünüyor? Verilere baktığımızda, tablo hem çarpıcı hem de ol­dukça tutarlı. Katılımcıların %87,4’ü, tüm koşullar uygun olursa ev sahibi olmak istiyor. Dahası genç­lerde bu istek beş yıl öncesine göre artmış; beş yıl önce 4. sırada olan “ev sahibi olma isteği” bugün 2. sıraya yükselmiş durumda. Yani genç, “ev almak is­tiyorum” demekten vazgeçmiş değil; ama “bugün alamam” gerçeğiyle baş başa.

İşte tam da bu nedenle mesele mülkiyet arzusu­nun zayıflaması değil ki, sorun erişimin gecikme­si. Ve gecikme yalnızca birkaç yıl değil; neredeyse bir kuşak. Türkiye’de mülkiyetin 40’lı yaşlarda ger­çekleşmesi artık istisna değil; yeni normal. Çünkü mevcut ekonomik koşullarda düşünüldüğünde pe­şinatı biriktirmek, gelirini kredi taksitine uygun seviyeye taşımak, fiyat-kredi-faiz üçgeninde sıkış­madan bir adım atabilmek ancak bu yaşlarda müm­kün hâle geliyor.

Bu gerçeklik bizi çok daha kritik bir soruya getiriyor: Eğer mülkiyet 40’lara sarktıysa, 25–40 yaş arasındaki milyon­larca insan nerede barınacak?

Avrupa ile Türkiye arasındaki fark burada daha da belirginleşiyor. Avrupa’da gençler ortalama 26 yaşında aile evinden ayrılıyor. Bizde ise üniversi­te öğrencilerinin bile %66,7’si hâlâ ailesiyle yaşı­yor; yalnız başına kirada kalanların oranı sadece %9. Ve bu durum yalnızca öğrencilerle sınırlı değil. Konut fiyatlarının seviyesi, kira piyasasındaki oy­naklık ve gelirlerin satın alma gücü, genç yetişkin­leri uzun süreli bağımlı yaşama itiyor.

KONUTDER verileri, barınma kaygısının da giderek derinleşti­ğini gösteriyor. Katılımcıların üçte biri, gelecekte ciddi bir barınma sorunu yaşayabileceğini düşü­nüyor. Bu oran, konut meselesinin artık yalnızca ekonomik bir tartışma değil, sosyal bir risk alanı olduğunu gösteriyor. Çünkü gençler bağımsızlaşa­madıkça, iş gücü mobilitesi de bağımsızlaşamıyor; şehir ekonomileri yavaşlıyor; hane kurma yaşı öte­leniyor; toplumsal motivasyon zedeleniyor. Diğer yandan gençlerin tasarruf eğilimi hâlâ güçlü. Ça­lışma, gençlerin önemli bir kısmının uygun fırsat olursa tasarruf yapmaya, hatta gerekirse aracını sa­tarak bile konut edinme sürecine katılmaya istek­li olduğunu gösteriyor. Ancak motivasyonun önün­de duran bariyer çok net: mevcut gelir düzeyleri ile fiyat seviyeleri arasındaki uçurum.

Katılımcıların çoğu gelirinin üçte birini konut kredisine ayırabi­leceğini söylüyor ama bugünkü faizlerde bu oran bile yetmiyor. Tam da bu nedenle, artık konut po­litikasında ezber değiştirmek zorundayız: Bugün Türkiye’nin asıl meselesi mülkiyet değil; barınma geçişidir. Yani bir bireyin 20’li yaşlardan 40’ları­na uzanan yolculuğunda, ona güvenli, erişilebilir ve öngörülebilir bir barınma yapısı sunabilmek için daha fazla düşünmeli ve alternatifler yaratmalıyız.

Bu yapı nasıl olmalı? Elbette bunun tek bir cevabı yok. Ama üç yönelim giderek daha belir­ginleşiyor:

Birincisi, genç yetişkinlere yönelik esnek kira­lama modelleri… Çünkü genç ve bekar grupların en çok ihtiyaç duyduğu şey “bağımsız ama erişile­bilir” yaşam seçenekleri. KONUTDER’in çalışma­sı da tam bunu söylüyor. İkincisi, tasarrufu teşvik eden ara modeller… Mülkiyete giden yolu tamamen kapatmayan, ama süreci 15 yıl boyunca ertelenmiş bir belirsizlik hâline de getirmeyen çözümler. Önce arsa pay sahipliği, sonrasında konutun maliyetine ortak olma; aşamalı konut sahipliği vb. gibi… Üçün­cüsü, kiralık konut üretimini artırmak…

Bu artık sosyal politika değil, makroekonomik istikrar poli­tikasıdır. Kiralık konut üretmeyen bir ülkede genç­lerin barınma sorunu kaçınılmaz olarak büyür ve bu büyümenin maliyeti yalnızca konut sektörüyle sınırlı kalmaz. Bu noktada TOKİ’nin kiralık konut üretim sürecine ilk kez eğiliyor olması ise önem­li… Ve eğer konut sahiplik yaşı 40’lara ertelendiyse, 25–40 yaş arasındaki dönemi “boşluk” olmaktan çıkarıp “güvenceli bir barınma evresi” hâline getir­mek zorundayız. Çünkü bu kuşak yalnızca bugünün gençliği değil; geleceğin yetişkin nüfusu, iş gücü, şehir dinamiği ve ekonomik omurgası.

Prof. Dr. Ali HEPŞEN-Dünya