banner79

banner80

Evini satan vergi ödeyecek mi

Gayrimenkul alındıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı olarak vergilendiriyor. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç, değer artışı olarak vergilendirilmez

VERGİ 05.03.2022, 09:37
Evini satan vergi ödeyecek mi

Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değil ise elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.

Buna göre, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların; iktisap tarihinden başlayarak, beş (5) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.
 

İKTİSAP TARİHİ NASIL BELİRLENECEK?

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar; iktisap tarihinden başlayarak beş tam yıl içerisinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer, elden çıkarma işlemi iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmiş ise; elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan kaynaklanan kazancın vergilendirme sınırını çizen beş yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus; yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir.

Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise, cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit veya konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerin satılması durumunda iktisap tarihinin belirlenmesidir.

Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün, belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda; iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir. Buna ilave olarak, arsa sahibinin arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesinin son fıkrasına göre; malların ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü – TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

EVLERİNİ SATANLARI ENFLASYON KURTARDI

Uygulama örneği: Vatandaş Mustafa Gül, 10.10.2017 tarihinde 1.000.000,00 TL ödeyip, satın aldığı bir konutu 01.08.2021 tarihinde 2.500.000,00 TL'ye satmıştır. Mustafa Gül tarafından değer artış kazancı olarak beyan edilecek matrah tutarı ile ödenecek vergi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Alış ve satış işlemlerinin yapıldığı vergilendirme dönemlerinin bir önceki ayına ait Yİ-ÜFE oranları birbirine bölünecek ve endeks artış oranı tespit edilecektir. Söz konusu endeks artış oranı alış fiyatı ile çarpılıp, alış fiyatının endekslenmiş değeri bulunacaktır. 01.01.2006 tarihinden itibaren; endeksleme işleminin yapılabilmesi için (menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç) endeksteki artış oranının en az %10 olması gerekmektedir.

2017 yılı Eylül ayı Yİ-ÜFE Oranı: 300.90

2021 yılı Temmuz ayı Yİ-ÜFE Oranı: 710.61

Endeks Artış Oranı: %136.16

Değerlenmiş alış bedeli: 1000.000,00 TL x (710.61/300.90) = 2.361.615,15 TL

Daha sonra; satış fiyatından alış fiyatının endekslenmiş değeri çıkarılıp, gayri safi hasılat yani reel kâr hesaplanacaktır. Söz konusu tutarın vergi uygulamasındaki ismi; istisna öncesi değer artış kazancıdır.

Değer artış kazancı: 2.500.000 TL – 2.361.515,15 TL= 138.384,85 TL

Değer artış kazancı tutarından düşülebilecek giderler ve istisnalar mevuttur. Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesinin ilk fıkrasında yer alan “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı; Vergi Usul Kanunu'nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur” şeklindeki açıklamalara istinaden; tapuda satıcının ödediği masraf vb giderler; (%2 oranında, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcıdan ve satıcıdan eşit olarak tahsil edilen tapu harcı) değer artış kazancı tutarından indirilebilir.

138.384,85 TL – (2.500.000 TL x %2) = 88.384,85 TL

Ayrıca; 2021 yılında yapılan satış ile ilgili olarak, 19.000,00 TL'lik istisna tutarı da; değer artış kazancından indirilebilir. Bunun sonucunda; 88.384,85 TL – 19.000,00 TL = 69.384,85 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar.

69.384,85 TL tutarındaki vergi matrahı için 2021 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre ödenecek vergi tutarı; 13.823,91 TL olarak hesaplanacaktır.

Yukarıdaki örnekte somut bir şekilde görüldüğü üzere; son dönemde Yİ-ÜFE'de meydana gelen olağanüstü artışlar, gayrimenkul satışlarından elde edilen gelir vergisine tabi kazançların vergisini sembolik hale getirmiştir. Enflasyonun lehine sonuç doğurduğu mükellefler de olabiliyormuş!

Vatandaş Mustafa Gül; 2022 yılında Mart ayının başından son günü akşamına kadar yıllık Gelir Vergisi beyannamesini vermeli, mart ayı ile temmuz ayının sonuna kadar olmak üzere 2 eşit taksitte hesaplanan vergi tutarını ödemelidir.

Gayrimenkul satışları sıkı takipte

Maliye Bakanlığı gayrimenkul satışlarını ve satış bedellerini sürekli izlemektedir. Konutunu satan mükelleflerden alım yapan kişilerin, banka kredisi kullanmaları durumunda; kullanılan kredi tutarını ekspertiz raporlarını isteyerek, incelemeler yapılmaktadır. Bu incelemelerde; mükellefe tapuda gösterilen değer ile kullanılan krediler arasındaki uyumsuzluk nedeniyle; “izaha davet'' müessesesi işletilmekte, aradaki farkı izah edemeyen mükellefin matrahı artırılarak, cezalı Gelir Vergisi ve harç tarhiyatı yapılmaktadır.

Maliye Bakanlığı, 2021 yılında evini 5 yıldan önce satan 110.000 mükellefi tespit etmiştir. Yazımı okuduğunuz sırada bu mükelleflere Maliye'nin SMS'i büyük ihtimalle ulaşmış olacak. Bakanlık, beyanname dönemi öncesinde mektup gönderme uygulamasına son verip, SMS gönderme uygulamasına başladı.

Sözcü | Nedim TÜRKMEN

Yorumlar (0)
17
açık
Namaz Vakti 18 Mayıs 2022
İmsak 03:49
Güneş 05:37
Öğle 13:06
İkindi 17:02
Akşam 20:24
Yatsı 22:04
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 37 81
2. Fenerbahçe 37 70
3. Konyaspor 37 67
4. Başakşehir 37 62
5. Alanyaspor 37 61
6. Beşiktaş 37 58
7. Antalyaspor 37 58
8. Karagümrük 37 57
9. Adana Demirspor 37 52
10. Sivasspor 37 51
11. Galatasaray 37 51
12. Kasımpaşa 37 50
13. Hatayspor 37 50
14. Kayserispor 37 47
15. Giresunspor 37 45
16. Gaziantep FK 37 43
17. Rizespor 37 36
18. Altay 37 34
19. Göztepe 37 28
20. Ö.K Yeni Malatya 37 20
Takımlar O P
1. Ankaragücü 35 67
2. Ümraniye 35 67
3. Bandırmaspor 35 61
4. İstanbulspor 35 59
5. Erzurumspor 35 58
6. Eyüpspor 35 54
7. Manisa Futbol Kulübü 36 49
8. Tuzlaspor 35 49
9. Samsunspor 35 48
10. Gençlerbirliği 35 48
11. Keçiörengücü 35 48
12. Boluspor 35 47
13. Denizlispor 35 46
14. Altınordu 35 45
15. Adanaspor 35 45
16. Bursaspor 35 41
17. Kocaelispor 35 41
18. Menemen Belediyespor 35 38
19. Balıkesirspor 35 12
Takımlar O P
1. M.City 37 90
2. Liverpool 37 89
3. Chelsea 36 70
4. Tottenham 37 68
5. Arsenal 37 66
6. M. United 37 58
7. West Ham United 37 56
8. Wolverhampton Wanderers 37 51
9. Leicester City 36 48
10. Brighton 37 48
11. Brentford 37 46
12. Newcastle 37 46
13. Crystal Palace 36 45
14. Aston Villa 36 44
15. Southampton 37 40
16. Everton 36 36
17. Leeds United 37 35
18. Burnley 36 34
19. Watford 37 23
20. Norwich City 37 22
Takımlar O P
1. Real Madrid 37 85
2. Barcelona 37 73
3. Atletico Madrid 37 68
4. Sevilla 37 67
5. Real Betis 37 64
6. Real Sociedad 37 62
7. Villarreal 37 56
8. Athletic Bilbao 37 55
9. Osasuna 37 47
10. Celta Vigo 37 46
11. Valencia 37 45
12. Rayo Vallecano 37 42
13. Espanyol 37 41
14. Getafe 37 39
15. Elche 37 39
16. Granada 37 37
17. Mallorca 37 36
18. Cadiz 37 36
19. Levante 37 32
20. Deportivo Alaves 37 31
Günün Karikatürü Tümü

Gelişmelerden Haberdar Olun

@