Gayrimenkul alım satımlarında oluşan vergi kayıplarına yönelik gerçek çözüme ilişkin bir çalışma görünmüyor.
Oysa bu alan, çok farklı vergi kayıplarının olduğu bir alandır.
Tapu harcı, başta olmak üzere, değer artış vergisi, katma değer vergisi, veraset ve intikal vergisi ile emlak vergisi alanlarını ilgilendirmektedir.
Bu nedenle bu alanda kayıp vergi toplamının 750 milyar TL olduğu ifade edilmektedir.
Vergi sisteminde uygulanan temel kurallardan biri, taraflar arasında menfaat birliği değil, menfaat çatışması yaratılması üzerine kurulmuş olmasıdır.
Örneğin, gelir vergisi ve KDV de bu kural geçerlidir. Gelir vergisinde satıcı için fatura gelir, alıcı için ise giderdir.
Ancak tapu harcında bu kural olmayıp, eksik harç ödemek iki tarafın da çıkarına gelmektedir.
Bazı yayınlardan öğrendiğimize göre gayrimenkul alım satımlarında bazı önlemlerin planlandığını görmekteyiz.
En son yapılan yasal düzenlemede tapu harcı için vergi ziyaı cezasının % 25’ten, bir kat fazlasına şeklinde değiştirilmiştir.
Düşünülen düzenlemelerde ise, taşınmaz değerleme sistemi uygulanması getirileceği belirtilmektedir.
Buna göre, SPK ve BDDK tarafından Yetkilendirilmiş değerlendirme kuruluşlarının, kamu kurumlarına bankalara v.s. düzenlediği raporları kadastro Genel Müdürlüğüne gönderme zorunluluğu getirilecekmiş.
Bence bu iki düzenlemede sorunu çözmeye yeterli değildir.
Vergi ziyaı cezasını %25 ten, bir kat fazlaya çıkarmanın caydırıcılık yaratacağını sanmıyorum.
Çünkü beyan edilen matrahın öncelikle doğru tespit edilmiş olması gerekir ki, cezai işlem yapılabilsin.
Sistemde temel sorun, harç matrahının doğru olup olmadığıdır.
Değerlendirme kuruluşları, kendilerinden gayrimenkul değerlendirilmesinin yapılmasını isteyen kurumlar için düzenlediği raporlar, sınırlı sayıda kalmakta olup, tüm işlemleri kapsamamaktadır.
Bankalar böyle raporları krediyi vereceği şirketler için isteyebilir. Mahkemeler gibi kamu kurumları ise ihtilaflara yönelik olarak talep edebilir.
Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmiş raporlar sınırlı sayıdaki bir tespiti içerecektir.
Genele uygulanması konusunda bir çözüm olarak görünmemektedir.
Defalarca yazdım. Vergicilikte böylesi çözümler geçici çözümdür. Köklü çözüm değildir.
Köklü çözüm “nereden buldun” sorusunun sorulmasını sağlayan sistem değişikliğidir.
Ben eğer 8 milyonluk bir konutu 600.000 TL’ye satış gösterirsen, 7.400.000 TL’yi ne yapacağım.
Sonuçta bir servet artışı olacaktır. Bunu açıklamak zorundayım. Açıklayamadığım anda, bu tutar vergi matrahıdır. Köklü çözüm ancak böyle olur.
Bu sistemi kuramadığımız için, değişik sistemlerle sorunu gidermeye çalışıyoruz. Kurgan veya yapay zekâ tespitleri buna bir örnektir.
“İzaha davet” adı altında on binlerce mükellefe yazılar gönderildi. Son günlerde de avukatlara gönderilmeye başlandığını duyuyoruz.
Merak ediyorum, maliye 2025 yılında 51.326 kişiye davetiye gönderdi. Acaba kaç tanesinde haklı çıktı. Bu oranın % 20’leri geçmediği kanaatindeyim.
Kabul eden bazı mükelleflerin de, idare ile uyuşmazlığa düşmemek adına kabul etmiş olduklarını düşünüyorum.
Nitekim toplanan vergi miktarı sadece 6,3 milyar TL olduğu tespit edilmiş. Toplam vergilerin içindeki oranı 0,0005 . Mükellef sayısına oranlanırsa tahakkuk 120.000 TL civarında. Bunun da ne kadarının tahsil edildiği ayrı bir konu. Kocaeli Büyükşehir’in 2025 yılı bütçesinin 53,5 milyar TL olduğu düşünüldüğünde 6,3 milyar TL’nin durumu daha net anlaşılıyor sanırım.
O nedenle gerçek bir çözümle sorunlar çözülebilir. O da köklü çözüm dediğimiz yöntemdir. Bu yöntemin uygulanmasında toplumun % 85’nin rahatsız olacağını sanmıyorum. Ama görüyoruz ki %15 bu sistemi getirmemek gücünü elinde tutuyor.
